中产三口之家如何购房和准备教育金

一、家庭状况分析

　　张先生现年53岁,张太太45岁。张先生10年前创业开设公司,目前公司资本额600万元。另有存款70万元,债券基金100万元,借款给他人20万元,无负债。自用住宅价值100万元,另有一房出租,价值40万元,总资产930万元。张先生所开设公司每年净收入50万元,另有年房租收入2万元,利息收入2万元。家庭开支每年7万元。张先生到目前为止,除社会保险外,并无任何商业保险。夫妇有一儿子28岁,结婚2年后离婚,有一个满周岁的孙女由儿子抚养。

　　二、规划目标及财务分析

　　(一)理财目标

　　1.购房:拟购置已公开销售的期房价值185万元,两年后交房,届时再卖旧房。

　　2.退休和旅游:夫妻7年后退休,维持与目前相同生活水准,年支出7万元。但打算花5年的时间环游世界,旅游总开销50万元。

　　3.教育金:儿子28岁,结婚2年后离婚,有一个满周岁的孙女由儿子扶养。儿子收入不高,打算负担孙女到大学为止的教育费用。

　　4.遗产规划:因为张先生的儿子对经营公司无兴趣,张先生打算在退休时将股权转让,出售后安享余生。

　　(二)张先生家庭财务基本特点分析

　　1.正现金流数额巨大,家庭资产总量大,能在低风险投资方式下顺利实现理财目标。

　　2.公司股权是家庭收入的主要来源,公司的经营状况、张先生本人的状况对家庭财务有决定性影响,风险较大。

　　3.家庭资产有房产、基金、存款、公司股权等多种形式,但资产整体流动性较弱。

　　(三)张先生的理财目标顺序如下

　　1.购房:拟购置已公开销售的期房价值185万,两年后交屋,届时再卖旧房。建议产权人设定为张先生的儿子,规避可能的遗产税。房贷129.5万,55.5万首付(首付555000元以存款配置)考虑到未来房产的增值以及租金的递延性,保留三处房产,通过过户留给子女。

　　2.退休:夫妻7年后退休,维持与目前相同生活水准,年支出7万。但打算花5年的时间环游世界,旅游总开销50万元。

　　3.教育金规划:儿子28岁,结婚2年后离婚,有一个满周岁的孙女由儿子扶养。儿子收入不高,打算负担孙女到大学为止的教育费用。假设学费的增长率为3%,投资报酬率为6%,所以,孙女19年的教育信托金须一次性投入185965.97元。

　　4.财产转换规划:因为张先生的儿子对经营公司无兴趣,张先生打算在退休时将股权转让,出售后安享余生。

　　7年后退休时转让公司股权,届时公司的合理价格按固定增长红利计算,扣除转让财产应纳税后的净收益1133.42万元,冲抵方案一里的7年后剩余贷款99.8714万元,剩余1033.55万元。

　　三、理财建议

　　1.在家庭净现金现值为正的情况下,对理财目标依据时间顺序,逐步配置资产、有序启动投资,在既定的时间实现理财目标。

　　2.由于家庭收入来源单一,且资产总量足以实现家庭各项理财目标,本方案不建议参与任何以追求高回报的高风险投资品种。

　　3.为实现自由、自主、自在的生活状态,逐步简化家庭资产形态,在购置新房产的同时,变现原用于出租及自用的房产,退休前收回20万元债权,减少资产管理工作量,让张先生在工作之余,尽享天伦之乐。

　　4.遗产规划未雨绸缪,在购置新房产时即以张先生的儿子为业主,实现185万元的资产转移。

　　5.由于资金收益率高于房屋抵押贷款利率,同时为了维持每年退休金、保险保费和应急金的刚性需求,建议张先生采用20年期长期贷款,但在退休前变现股权后,提前还清贷款,避免将贷款带入退休期。

　　6.张先生的理财目标现金流出明显集中于前期,呈现前紧后松的特点。为减轻前期现金压力,尤其是头两年的现金压力,房贷期限尽量延长(张先生已53岁,以他儿子名义贷款,按揭20年),降低年供款。