分析深圳房地产三级市场抗跌性

　　2007年至今的深圳楼市“冰火两重天”，历经降价风暴的大浪淘沙，深圳的哪类物业最抗跌？深圳住宅的哪个片区最抗跌？

　　通过对2007年1月—2008年3月深圳各行政区的物业板块抗跌性以及各片区住宅三级市场抗跌性的整体比较以及对各物业、片区的抗跌指数的分析，运用比较法得出“区及片区住宅抗跌龙虎榜”，以及“抗跌物业龙虎榜”，可以直观与定量地发现深圳最具保值意义的物业或片区，以供业界参考。

　　一：深圳房地产市场大势与抗跌指数

　　2007年至2008年，深圳楼市出现了前所未有的大暑大寒，目前对于深圳而言，2007年的楼市最高价位已经成为历史记录；进入阳春三月，由于开发商的生产自救，因势利导的“破冰降价”，使得不少楼盘的价格一步到位，引起了市场回暖，阶段性底部已经出现，市场价格已经趋稳。虽然市场走向仍具有不确定性，但对我们分析的抗跌现象影响不大。

　　二级市场存在着营销或投机成份，三级市场是更真实的自住或投资市场。纵观2007年至2008年3月深圳各物业板块三级市场挂牌均价的变化，可以以月为单位分07年1月、07年10月与08年3月三个节点，07年10月份三级市场挂牌均价达到最高点，而3月份是去年10月份以来的最低点。通过涨跌幅的对比可以得出抗跌性，指数越大抗跌性越大，指数越小越不抗跌。

　　抗跌指数计算公式：抗跌指数=(最大涨幅-最大跌幅)/最大跌幅

　　理论上可以说，最抗跌的区域是投机成份相对少的区域，也是房地产炒家介入相对少的区域；反之，房地产泡沫越大的区域，最不抗跌。

　二：住宅三级市场分析

　　1、深圳各区住宅三级市场比较

　　2007年1月-7月，深圳住宅三级市场继续稳健上升，全市的挂牌均价在4月份突破万元大关，之后继续大幅攀升，到了年中，投机炒作因素凸显，房价虚高，由于年中国家宏观调控政策的出台，抑制了房价的攀升，房价在9月份迅速回落。而在投机等因素的影响下，深圳房价在10月份达到最高峰，而后开始下跌，直至2008年3月挂牌均价有6.8%的跌幅，市场有回归理性的趋势。

　　从深圳各行政区二手住宅挂牌均价走势可以看出，从2007年1月～2008年3月，二手住宅各区均价在2007年10月走到最高值，而除罗湖区最低值在2008年1月份以外，其余五个行政区的均价最低值均在2008年3月份。

　　2、深圳各片区住宅三级市场分析

　　由于2007年1月～9月与2007年10月～2008年3月的片区统计标准有所变化，故选取统计标准相同的各片区进行对比，使其具备片区之间的可比性。

　　(1)罗湖区各片区住宅三级市场分析

　　在罗湖区的二手住宅挂牌均价走势中，除了清水河片区外，其余片区挂牌均价在10月份突破万元并达到最高点；各片区从11月开始挂牌均价开始下滑；而东门片区是罗湖区的住宅挂牌走势相对平稳的一个片区，最大跌幅为4.1%。

　　在2007年1月～10月期间，罗湖区住宅三级市场挂牌均价增幅最大的是清水河片区(78.1%)，莲塘片区、翠竹片区、蔡屋围片区、笋岗片区也突破50%的增幅。

　　而在2007年10月～2008年3月期间，罗湖区中有四个片区的跌幅超过10个百分点，分别是银湖片区(17%)、笋岗片区(16%)、清水湾片区(10%)、莲塘片区(10%)；跌幅最小的是东门片区(4%)；翠竹片区和蔡屋围片区最大跌幅分别为7%和5%；而黄贝片区则有8%的跌幅。

(2)福田区各片区住宅三级市场分析

　　福田各片区均价上升相对平稳，在2007年的挂牌价高速增长之后，从10月份到08年3月份的下降幅度也比较小，仅有6.16%。

　　在比较时段内，福田区只有八卦岭片区、横木岗片区、保税区、车公庙片区、石厦片区的住宅三级市场挂牌均价增幅在50%以下，但平均增幅也超过40%。其中石厦片区的涨幅有48%。

　　福田区中保税区和景田片区的最大跌幅同为17%；八卦岭片区和南园片区的跌幅为12.9%；跌幅最小的是香蜜湖片区(3.2%)；黄木岗片区和福田中心区的最大跌幅分别为3.5%和3.57%；而新洲片区和车公庙片区最大跌幅分别是7.9%和9.4%。

　　(3)南山区各片区住宅三级市场分析

　　南山各片区中红树湾片区从07年3月份至08年3月份的均价一直保持在2万元以上，期间振幅较大；到08年3月份为止，福田各片区的均价都达到万元以上，其中华侨城片区和红树湾片区都在2万以上。

　　在2007年1月～2008年3月期间，南山区的华侨城片区、西丽片区、南头片区、蛇口片区、红树湾片区的住宅三级市场挂牌均价涨幅均超过50%，其中红树湾片区为69.7%，为这期间全市住宅三级市场挂牌均价涨幅最大的一个片区。

　　2007年10月～2008年3月，南山各片区的跌幅均较大，其中跌幅最大的两个片区是科技园片区(29%)和前海片区(23%)，这是全市唯一两个跌幅好过二十个百分点的片区，而且同在南山区；其余跌幅超过10%的有西丽片区(11.6%)、南头片区(15.3%)蛇口片区(16%)、红树湾片(10.3%)；华侨城片区是南山区跌幅最小的，为8.5%。

　　(4)盐田区各片区住宅三级市场分析

　　由于盐田区各片区2007年9月以前和以后的统计数据标准有所不同，不能很标准的进行比较分析，但其主要的沙头角片区和大小梅沙片区的挂牌均价走势，还是跟随全市的规律，十月份达到最高点，然后逐渐回落。而大梅沙片区的挂牌均价一直都保持2万元/平方米以上。

　　(5)宝安区各片区住宅三级市场分析

　　宝安区各片区中，只有中心区的住宅三级市场挂牌均价超过1万元/平方米，但从10月份以来一直向下滑行，从去年12月份起跌破一万。

　　在2007年1月份~2007年10月份，龙华片区的增幅达到56.7%，是整个保宝安区增幅最大的一个片区，而新安区增幅最小，为19.2%。西乡片区和宝安中心区也有42.9%与33%的增幅；在2007年10月~2008年3月份，龙华片区和宝安中心区的跌幅分别为11.1%和14.5%。

　　(6)龙岗区各片区住宅三级市场分析

　　从07年1月~08年3月期间，龙岗区的布吉片区、龙岗中心区、横岗片区、坂田片区四个片区的均价走势相对平稳，坂田片区由于大楼盘的进入，从07年5月份开始均价超过万元；其余三个片区的均价均在万元以下，在龙岗区，布吉片区、龙岗中心区、横岗片区、坂田片区在2007年1月~10月的住宅三级市场挂牌均价增幅均超过50%，其中横岗片区增幅达到61.7%。

　　而2007年10月份~08年3月期间，坂田片区的跌幅为8.3%，为四个片区中跌幅最低，另外横岗片区14.3%的跌幅也是全区最高。

　　(7)深圳各片区住宅三级市场抗跌性排行

　　由以上数据分析可以得出，在07年1月~08年3月期间，住宅三级市场这个板块全深圳市的各可比片区的抗跌性前十位为：福田区的中心区、福田区的香蜜湖片区、罗湖区的蔡屋围片区、福田区的黄木岗片区、罗湖区的东门片区、罗湖区的翠竹片区、罗湖区的清水河片区、福田区的新洲片区、福田区的园岭白沙岭片区以及南山区的红树湾片区。