购房按揭算术题 选择房贷银行最佳理财组合

10月22日，央行决定救房市，并“勒令”各大银行尽快出台实施细则。这则消息犹如在死寂湖面中落下的一粒石子，在银行和观望的购房者中间激起了一层层的“涟漪”。也让购房一族开始关注如何选择适合自己需求的房贷方式以及房贷银行才是最佳的理财组合。

首次购房90平方米以下最划算

央行自上个月22日出台的新政明确规定，对于那些首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，其中并未提及“普通自住房”的面积标准。但从已经出台细则的农行、建行、招行、交通银行的细则中却都不约而同地把90平方米作为判断首次购房能否享受利率优惠的标准。其中，建行、招行和交通银行都只规定了“首次购买普通自住房首付20%”，而农行在普通自住房的基础上又加上了改善型普通自住房，也就是说改善型普通自住房也可享受20%的折扣和7折的利率优惠。但由于各大银行对于“改善型自住房”定义都在等待央行做出解释，因此，其实此次房贷细则变动最大的受益者就是那些毕业工作不久有购房欲望或是有婚房需求的刚性需求群体。

居民首次购房有两种可能：普通住房和非普通住房。纵观各家银行细则，几乎都提及普通住房购买的细则，对非普通住房的相关细则寥寥无几。记者只在农行的细则中看见“借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%”，其他行均未涉及。

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇认为，在央行给出的新政策中，没有对于普通住房做出规定性和可操作性的标准解释，因此，目前来看，从银行所公布的细则内容来分析，各大银行似乎都不约而同地把90平方米作为了新的判断标准。

显然，对于那些尚未置业的首次购房一族来说，新细则将会有效地减少他们的观望情绪。目前多数银行的新细则都处于悬而未决当中，但就广东金融学院张友凯教授对理财周报记者透露的消息，在年底之前，各大银行的细则将会最终尘埃落定。“目前的存贷利息差太小，对于银行来说无利可图，他们都在等待11月CPI的情况，因为11月CPI情况决定了年底之间再次降息的幅度的大小以及利率变动的落实情况。

根据承担风险能力不同

选择房贷产品

“对于那些初次购房的购房者来说，大多是经济实力一般的年轻群体，其防范风险的能力都较差，因而在选择房贷银行时，应当更多的是考虑贷款银行承诺的稳妥性和所提供增值服务的风险性。”中原地产研究部经理马冀对理财周报记者表示，通常国有大银行承诺的优惠不会很多，但其所受的监管也会更严紧，而相对而言，商业银行推出的各类房贷的优惠组合种类非常繁多，竞争也很激烈，其房贷组合也经常具有金融投资性能，如深圳发展银行推出的“气球贷”， 招商银行推出的“随借随还”等房贷套餐。“这些优惠套餐其实潜藏着较大的风险，不适合初次职业者。”马冀说。

而对于已具备一定经济实力且已完成了首次购房并希望再次投资性购房的群体来说，具有投资性的商业银行的房贷套餐产品就显然实惠得多。如招商银行的“随借随还”，其是一个典型的具有综合理财功能的房贷产品。比如要购买一套总价100万元的房产，从银行贷款70万元，还掉30万元之后，只要去招行柜台开通“随借随还”功能，便能在急需用钱时，通过招行的网上银行或电话银行再把30万元借出来解急，而贷款利率还可按房贷合同签订时的利率执行，享受到比普通商业贷款更为优惠的利率。

“随借”可最大限度地满足贷款人对贷款手续的便捷性和资金使用及时性的需求，一般而言，购车、装修等大件消费均可获得贷款；客户的再贷款额度将视其房产总价值而定，最高不超过房贷本身的授信额度，贷款利率则将根据具体的贷款用途而定。

另据马冀向理财周报记者透露，出于应对竞争的需要，目前有好几家银行对于第二套房的房贷条件已经开始松动。有些银行甚至在三套以内都可以享受7折利率，首付两成。另据理财周报记者从中原地产中介分店了解到，如果购买的是第二套房及以上，最好去原贷款银行以外的银行贷款，这样获批上述优惠申请的可能性会大一些。

直客式按揭办理方式

或将节省更多费用

按揭办理方式有两种：一种是由开发商代办，按揭银行也由开发商指定，购房者不能选择银行。另一种是直客式按揭，签合同前，购房者须先向招行提出申请，并找一担保公司担保,待银行同意先垫付按揭部分的款项。

据民生银行服务咨询人员向理财周报记者介绍，直客式按揭与传统的按揭方式相比，其最大的便利在于其不论是自行成交还是通过经纪公司撮合完成交易，均可以到银行申请贷款，由银行直接受理，不指定经纪公司，中间环节少，完全免除律师费用，因此大幅降低了购房人的按揭成本。

以购买一套价值74.8万元的二手房为例，如果买卖双方同时到银行申请办理二手房按揭贷款，经评估，价格为68.64万元，最高贷款成数可达到八成，借款人首付19.8万元，其余55万元采用按揭方式，贷款期限30年。

如果采用一般二手房贷方式，买方需支付贷款代办费、律师费等1.5万-1.6万元左右。如果采用银行直客式二手房贷，买方与卖方是自行成交，则上述1.6万元左右的费用全部可免除。如果是通过中介撮合成交，也至少可以节约1万余元。

此外，购房者还可以利用直客式按揭享受开发商相应的一次性付款的优惠。招行工作人员透露，在获得银行先行垫付的款项后购房者再告诉开发商自己打算一次性付款，并让开发商给予一次性付款的折扣。这样，在节省律师费等中间环节后，就可以巧妙地利用银行资源再次“获利”。

另外，在某些银行的直客式按揭服务中，对于符合公积金中心贴息标准的购房人，在银行申请二手房贷款还可以享受公积金贷款利率水平的优惠，使贷款利息降到最低。