购房警惕：“8·31”大限过后出现的六个“陷阱”

按照国土资源部发布的71号令，到8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。过去在市场，有不少土地交易不是明码标价，而是只要买卖双方商定一个价格就行了，行话叫协议转让。按照71号令规定，过了8月31日，协议转让的大门就会彻底关上，房地产业界也把这个时间称为“8·31”期限。
　　
　　陷阱一“项目烂尾”
　　
　　专家分析，我分析“8·31”有可能会出现楼没烂尾，但“项目烂尾”的情况，会给这部分业主的权益带来损害。
　　
　　王海认为，譬如业主买了开发商的一期的房子，当时开发商说二期这里有个会所、三期那里有个幼儿园什么的，业主一看这儿的配套设施挺全，那就掏钱买房。如果一旦二期、三期的项目被砍了、没过关，或者是开发商没能力在短期内缴清二期、三期的土地出让金，又从银行贷不来款，那么这些二期、三期的规划很可能因此就无法实现。
　　
　　对于一期的业主来说，没有了这些配套设施，他(她)就可以认为自己房子的价值贬值了。
　　
　　陷阱二配套缩水
　　
　　王海说，由于“8·31”让开发商取得土地的成本增加，如必须缴清土地出让金等，并要求开发商拿土地的程序必须公开、透明，这就使一些原来比较容易拿到的土地现在再取得就困难了，原来可能拿到的土地也许就拿不到了。
　　
　　他说，这就很可能会出现一种情况，对于已经买了一期房子的人来说，一旦开发商无力开发二期、三期，那么当时在买房时开发商向购房者所说的二期、三期会建设网球场、游泳池等其他配套设施，也就不可能出现了。
　　
　　陷阱三合同漏洞
　　
　　王海说，我看开发商为了尽快卖房子，也许有一些没过关的项目会出现问题，我大致归纳了一下，很可能出现三种情况。如果购房者碰巧遇到了其中任何一种情形，都是一件堵心的事。
　　
　　我在帮购房者打房屋官司时，感触最深的就是购房者的证据太少了，原因是当初签合同时签得不细。
　　
　　对于社区的建设概况，合同中要求写清社区总用地面积、总建筑面积、其中商品房面积、公用建筑面积以及重要指标容积率等具体数字。而且出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共设施均可在买受人入住时投入使用，如果社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。对于施工进程，合同中也提及社区共有楼房的数量，以及各期工程的开工时间与竣工时间。
　　
　　此外，合同还对幼儿园、学校、医院、停车场、邮局、娱乐设施的数量、面积、交付使用时间做了明确规定。还有交通公路的等级、宽度、质量、交付使用时间也都有相应的规定。
　　
　　陷阱四霸王条款
　　
　　王海说，业主要明白，对于学校、会所、商场、停车场等等这些周边配套设施来说，它们统一叫做“环境价值”，是你的房子的价值的一部分，但“环境价值”是一种无形资产，它不直接表现在购房合同里。不信找出合同来看看，里面肯定没写着二期、三期的内容，更没提二期、三期一旦开发不了怎么办的措施———开发商也根本不可能给你写上，他们非常会给自己规避风险。
　　
　　王海认为，因此开发商要是拿出那种“霸王条款”的合同让业主签署，就是明显违法。在南京就有某小区的业主们通过业主委员会向法院起诉开发商，要回了地下车库。但是，这种事后维权的成本太高了，业主要为请律师集资等等。因此业主可以采取团购的方式，大家集体拒签。
　　
　　陷阱五恶意破产
　　
　　王海说：“这是个很让人气愤的情况，因为现在的开发商大都是有限责任公司，一旦他宣布破产，那购房者很可能什么也要不回来。我手上就有一个类似的案子，明明是开发商的责任，购房者向他索赔100万元，开发商就说你再要钱我就宣布破产。如果他真的宣布破产，不但购房者这100万元要不回来，以前的投入也打水漂了。开发商这么一吓唬，购房者就想放弃，关键就是他(她)当初签的合同不细致。”
　　
　　陷阱六权利真空
　　
　　这时候业主该怎么办？能委托业主委员会吗？王海说：“我看这又是一个难题。因为按照有关政策规定，只有当二期、三期都建设好，才能成立业主委员会。现在只有一期的房子，是无法成立业主委员会的。除非是修改建设规划，只保留一期，但此时成立的业主委员会，只是一期的业主委员会，只能管理一期的问题，依然无权管理二期、三期。”