第八章 购房者入住后常遇的法律问题 第三节 其它常见问题

一、业主办理入户时，应向物业管理企业交纳哪些费用

根据上海市物价局《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》，上海市住宅入住时的收费项目和标准如下：

1、物业维修基金 不带电梯的按成本价2-3%计收，带电梯的，按成本价3-4%计收（自2001年起成本价定为每平方米1295元，之前为1198元）高档的商品房提取比例由双方约定。

2、电度表保证金 单相表80元三相表250元，由业主或者使用人支付；

3、有线电视初装费240元；

4、建筑垃圾清运费。一般预收物业管理费不超过三个月。

业主办理入户时，需按下列规定交纳物业管理费：

业主购买期房，应交付自住宅交付使用之日 (按住宅局签发的住宅交付使用许可证为准)起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费的预付款；

二、业主装修住宅是否要缴纳管理费

《上海市居住区物业管理条例》明确了装修住宅的告知要求、禁止行为以及处罚办法。如果业主或使用人在装修住宅时损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，对违者应当劝阻制止并督促改正，对拒不改正的由区、县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，并可以处 1000元以上10000元以下的罚款。

市物价局据此发出《通知》，从1997年7月1日《条例》施行之日起，物业管理企业不再向业主或使用人收取管理费、服务费、装修保证金（押金）

三、什么是前期物业管理

根据《上海市居住物业管理条例》的有关规定，前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理，即自物业建设项目已竣工验收至业主委员会成立前的物业管理活动。

新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。

新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担。自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。公有住宅出售后前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。

四、物业管理服务中的收费

国家计委、建设部联合下发了计价费[1996]266号《关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知》。该办法规定：

（1）物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

（2）为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。实行政府指导价和政府定价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门的意见后，以独立小区为单位核定。

实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定的幅度内确定具体收费标准。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

（3）实行物业管理的住宅小区物业产权人，使用人应该按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳服务费，不按规定缴纳服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同的要求追偿。物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可以物价部门进行调处。物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。

根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区公共性服务收费的费用由以下几个部门构成：

（1）小区管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（2）公共设施、设备日常运行维修及保养费；

（3）绿化服务费；

（4）清洁卫生费；

（5）保安费；

（6）办公费；

（7）物业管理单位固定资产折旧费；

（8）法定税费。