关于房产交易的常见误解分析及法律概念解读

为帮助消费者正确理解房地产交易方面的相关法律概念，今天我在这里就消费者常见的一些误解做一些分析，希望广大消费者能够正确认识产权问题和房屋交易中的风险。

误解一、房地产产权证书出证才代表产权已正式过户。

不动产登记主义
按照《物权法》，不动产产权的确认、变更、设定抵押等遵循“登记主义”，即以不动产产权登记簿登记为准；房产证只是证明产权的外部形式。所以，如果房管部门已经出具了《房屋交易鉴证证明书》，不论是否已出房产证，则产权过户已为事实。
有个案例：一名男子隐瞒自己已婚且房产属于夫妻共同财产的事实，私下将自己在金月湾花园的房产出售，后妻子发现并向法院提出产权归属争议，法院判决房产归属女方；但判决生效时，《房屋交易鉴证证明书》已经出具，所以，按照《物权法》，房屋产权归属新的买家，男方按照房屋合理的价格向女方进行经济补偿。
如果双方因为债务问题就房产设定抵押，不了解法律的人可能以为只要签定抵押贷款合同就可以保障自己的债权了，这是错误的理解。房地产抵押权的确认，必须在房地产抵押登记机构办理抵押登记才能实现。

误解二、没有出证的房产绝对不能签定买卖合同。

物权与债权
没有出证的房产照样可以出售。出售方因为与原一手业主签定有房屋买卖合同，所以对原业主享有债权但暂时对该房产不享有物权。所以出售方现在与新的买家签定的买卖合同转移的只是债权，等到房产证出证后，出售方正式享有物权了，就可以与新买家办理交易过户手续，实现物权的转移。

误解三、抵押房就是产权有问题的房子，绝对不能买卖。

产权瑕疵
在法律上，抵押房叫产权有瑕疵，不是有问题，而是产权人对该房产的物权的行使受到抵押权人的限制，即产权的转移需要经过抵押权人的书面同意。产权人如果在出售该房产的时候没有向新买家如实告之产权的瑕疵，则应承担相应的责任。
在实际交易中，因为东莞城市房地产开发的历史不长，所以大量的商品房属于抵押贷款购房，次类房产并非不可以卖。一般的操作惯例是先由买卖双方协商好清偿房产上所欠的银行贷款，办理好注销抵押手续后，该房产就可以正式交易了。

误解四、只有政府提供的合同才是能产生法律效力的合同，如果有政府的盖章则效力最高。

意思自治原则
中国因为经历了几千年的封建强权政治，所以对与买卖、结婚、等民事行为，普通人潜意识里仍然认为须有政府的公权介入才具备法律效力，一粒政府的公章，就象皇帝的玉玺一样，代表了无上的公信力。但是，按照《民法》的“意思自治原则”，对于公民的民事行为，只要符合公平对等并不违法法律强制性规范，则公民的民事约定比较公章更具效力。所以，一份买卖合同，即使是公民自行草拟，只要符合上述原则，其法律效力并不比房管部门提供的所谓规范合同文本低。即行业所称的阴阳合同并不违法，两份合同只要在意思上不相矛盾，是可以作为相互补充的。
按照物权法的法理，不动产产权确认、转移等行为以“公示”为生效原则，而登记为“公示”的方式之一。目前，中国的登记机构仍然为政府机关，这容易造成登记责任归属无法确认（即无法追究政府登记失误的责任），在西方，登记机构为经济、人格独立的法人，能够以自身的财产承担登记失误的责任。所以，我预计，在未来，中国的登记机构也将转变为律师事务所和会计师事务所这样的认证机构。
举个浅显的例子，在中国，婚姻登记还是在民政局进行；而在西方，我们都知道，举行婚礼在教堂举行，要邀请亲朋好友，在牧师的主持下，问几个问题“你愿意嫁（娶）他（她）吗？”。这就叫公示，即公示在教堂举行，教会就是婚姻登记机关，教会主持的婚礼就具备了公示的效力，从而产生法律效力。
所以，消费者们，要尊重自己手上的笔，谨慎签字，落笔有万斤呀。

误解五、买了产权有问题的房子就一定是中介的责任。

误解六、找中介买房就是要转嫁一切风险。