开发商隐性侵权大揭底 购房者要谨防五大陷阱

　　什么是隐性侵权?打个比方，如果你买了一双皮鞋，结果发现是伪劣产品，刚穿几天就坏了，这就是显性侵权。如果某名牌皮鞋用大字打出了“买一送一”的广告，当你急匆匆跑去抢购的时候，却发现原来是买一双皮鞋送一双鞋垫。一般消费者这时只会埋怨自己没注意广告上的小字，埋怨商家太过精明。实际上，这就是利用模糊广告欺骗消费者的隐性侵权行为。

　　如今，随着消费者越来越成熟，百货商场里再打出“买一送一”就已经没有多大效用了。可在房地产市场上，消费者对隐性侵权的手法还不甚了了，难免吃亏。

　　■层高缩水，层数见涨

　　某业内人士提醒消费者，在楼书中宣传层高2.8米以下的房子买不得。因为不少房子的实际层高都会低于其宣传的数字，幅度从每层5厘米到10厘米不等，加上铺地板等装修工作的损耗，到手的房子就远没有样板间那样豁亮了。

　　不要小看这缩水了的几厘米，对于一座高层楼房来说，每层少10厘米，就能“挤出”一层来。多出来的这一层，不管是租是售，开发商都能干赚一笔。对于住户来说，少了10厘米可能根本看不出来，对生活也不会造成什么大的影响;看出来的业主，也不见得就愿意劳心费力地去向有关部门讨说法。于是这类隐性侵权的做法越来越流行。

　　■开发商占用面积也要交物业费

　　业主们可能光看到物业公司每个月来朝自己要钱了，有没有想过自己也应该向开发商或物业公司催讨物业费呢?

　　律师表示，未售出面积和公摊面积不同，前者的产权仍属于开发商，物业费、水电费、供暖费、公共维修基金等也应由开发商缴纳。同样，产权属于开发商或物业公司的公共设施，也该由所有者掏钱。而现在的实际情况是，开发商自己组建的物业公司不会向开发商要钱，亏空的部分自然由业主们掏钱。

　　业内人士透露，在物业费不变的情况下，由于一部分钱被用来填补空缺了，物业公司为节省成本，就难免会降低物业的服务质量。如在维修中使用较便宜的材料，使用价格低廉的草籽等。最终受损的还是广大业主。

　　■利用公共设施盈利

　　小区里的公共设施是消费者买房时考虑的因素之一，草坪、停车场、会所等，都对营造舒适生活起了很大的作用，也是开发商前期宣传的重点。然而，一些小区在业主入住之后，公共设施的非盈利性质却有所改变，不仅影响了业主的生活，也为开发商或物业公司带来了额外的收入。

　　利用公共设施盈利的现象有：小区内户外广告、电梯内广告、会所出租进行商业活动等。

　　某房地产经纪公司的销售经理表示，房产开发的周期长，不可控因素较多，开发商为了节约成本、使利润最大化，不得已而改变原有规划，这也是生存的需要。例如原来在小区里规划有幼儿园，虽然知道盖了一定赔钱，但有其他利益点的支撑，还不至于亏本;如果这些利益点忽然消失了，开发商就不得不修改规划。“没有人愿意欺骗别人，欺骗不是初衷”。

　　■物业费用置换

　　目前，北京多数小区都没有成立业主委员会，缺乏组织的业主们也不会想到要去查物业公司的账。每月开工资的物业工作人员有多少?实际在小区工作的工作人员又有多少?有多少人的工资不应开在物业公司的账上?账目上的这些信息，都有可能揭露开发商或物业公司的隐性侵权行为。

　　职业经理人高某称，北京的住宅市场上，大多数物业公司都是由开发商在前期成立的，听命于开发商。对于不具备专业财务知识的普通业主来说，即使获得了查账的机会，也很难看出物业费里有哪些是虚报、乱报的。例如，有些开发商将非物业公司的工作人员的工资，以及车辆等费用算在了物业公司的账上;还曾经出现过重复计算工作人员工资的现象，账面上显示一个保安的工资为1200元，其实他真正领到的只有500元至600元。业主们的物业费就这样被隐性挪用或侵吞了。

　　■占用物业工作人员工时

　　比置换物业费用更为隐性的侵权活动，是占用物业人员工时。某业内人士称，开发商自己组建的物业公司，往往成了开发商为自己服务的专门班组。这些保安、清洁工、花匠等工作人员从物业公司开工资，挣的是业主们的物业费;却常常被开发商叫去“免费”服务，无疑是侵害了消费者的利益。

　　高某认为，很多开发商派生的物业公司不具备专业的服务素质和服务意识，仍沿袭着开发商的“行政管制型”思路，尚未完成向“亲和服务型”理念的转变，因此在很大程度上成了开发商的“傀儡”，账目不清，服务对象不清。这也是造成很多物业公司收费率逐年下降的原因之一。