购房九大陷阱之二：限售房屋买不得

案例：2007年12月，小周急于买房，但发现房价经过前一阶段的疯狂上涨，性价比高的房屋已经很难找到了。正在他犯难的时候，一次偶然的机会，小周在某个新动迁小区周围的房产中介处看到一套价格相当优惠的二手房。经了解，这套房子还是新房，是张先生刚刚因动迁获得的配套商品房，之所以卖得如此便宜，是因为这类房屋5年内不能办理产权过户。

　　小周犹豫了，但中介公司告诉小周，这不成问题，自己有办法能帮助双方办理过户，办不了过户分文不收。小周想，这个地段如此便宜的价格确实诱人，又有中介公司的保证，只要自己小心点，即使办不了过户，自己也不会有什么损失。

　　于是，在中介公司的撮合下，小周与上家张先生签订了一份《房地产权益转让产权过户合同》，约定张先生以74万元的价格将房屋项下的所有权利转移给小周，双方在中介公司的配合下至房地产交易中心办理交易过户手续，小周果然收到了房地产交易中心出具的申请权利人为自己的收件收据。于是小周彻底放心了，按约支付了张先生购房首付款38万元。按约定，当小周收到交易中心出具的以小周为所有权人的房地产证时，小周再把余款36万元付清，张先生同时交付房屋。

　　几天后，小周终于等到了交易中心的通知，但并非预想中的领取房产证的通知，而是不予核准其产权登记的通知。理由是：此房屋5年内限制交易，申请人递交的据以过户的动迁安置协议系伪造，故不予核准登记。此时小周方知，中介的所谓办法，就是伪造动迁协议将小周也列为被动迁安置人，然后申请分户将房屋转到自己名下。既然交易不成，小周要求张先生退钱，张先生却称自己经济困难无力退款。于是，小周诉讼法院要求张先生退还已付的38万元房款及合同不能履行的违约金。

　　法院判决：法院审理后发现，这套房屋是张先生与其家人共同动迁所得，张先生出售该房屋仅有部分被拆迁人(妻子)授权同意出售，尚有部分被拆迁人(母亲)未授权同意出售，事后也未予追认，因此张先生出售系争房屋的行为属无权处分行为，小周与张先生所签的合同应属于无效。合同无效，张先生自然应当将购房款38万元返还小周。至于支付违约金的请求，由于合同无效，并且小周明知该房屋在按照正常程序无法在五年内办理过户手续的情况下仍然买卖限售房，且提供虚假动迁协议办理过户，致使合同不能履行，故违约金的诉讼请求不予支持。

　　理财提示：房价高涨的今天，不少人都希望能通过钻法律的空子或者打法律的擦边球的方式来获得一套相对便宜的但是一些权利受到限制的房屋，结果反而给自己带来很大的交易风险。

　　这类受限房屋主要有以下三类：一是有限制转让条件的市政配套商品房(即限售房)，二是权利处于司法查封状态的房屋，三是尚存在法律纷争以及产权人尚不明晰的房屋。这三类房屋中，尤其以购买限售房引发的纠纷特别突出。

　　所谓限售房，主要是动迁安置房，这类房屋由于具有一定的政府补贴性，根据2005年上海市政府出台的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》规定，配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让。因此，除非通过非法手段，在限售期内购买限售房，房地产登记部门是不予办理产权过户的，买房人肯定无法办出以自己为产权人的产权证——即使你已经实际搬入居住也不例外。正是这个原因，限售房的价格一般要比相同地区周边房价低20%以上。价格是便宜了，但购买这类房屋的风险也很大：由于无法办理产权过户，加上近年来房价波动加剧，出卖人一房二卖或者最终不配合办理过户手续的可能性非常大。到那时，购房人很可能钱财两空。

　　对于普通买房人来说，可以通过以下几个方法来鉴别这类房屋或防范这类风险，一、出售人只有动迁协议或预购协议，尚未办理产权证的房屋尽量不要买，即使要买，也让出售人先将产权证办出审核后再决定是否购买；二、有产权证的房屋，审核产权证上是否有“5年内限制交易”的条款；三、对报价明显低于周边房价的房屋以及新的动迁小区的房屋更要保持的警惕性，在确认能否购买之前尽量不要支付定金、意向金以及首付款等。