房屋买卖 优先购买权

　　房屋买卖 优先购买权
　　在房屋买卖过程中，有时当事人主张优先购买权，甚至有两个或两个以上的多人以不同理由主张优先购买权。大致有五种情况：一是房屋的共有人主张优先购买权；二是承租人主张优先购买权；三是与出卖房屋属于一个整体或配套使用的他人主张优先购买权；四是单位或单位分立后形成的若干单位基于部分产权而主张的优先购买权；五是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，被拆迁人对特定补偿安置房屋的优先购买权。

　　那么，对于出现以上多人主张优先购买权的意见又该如何处理实践中争议较多。笔者认为，应该严格区分他们是依据何种优先购买权后作出处理，在法律无明文规定的情况下，则应依据法学基本原理并本着有利于生产、生活，发挥整体经济利益的原则，作出妥善处理。这里笔者对上述优先购买权发生竞合的几种情况作一一分析。

　　关于以上五种优先权竞合。《民法通则》第七十八条规定，按份共有人在出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。而《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。(此外最高人民法院贯彻执行《民法通则》意见第一百三十二条、《城市私有房屋管理条例》第十一条也规定了承租人的优先购买权)。最高人民法院贯彻执行《民法通则》意见的第九十二条则规定出卖房屋人的房屋与他人房屋属于一个整体或配套使用，他人主张优先购买权的，应予支持。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。这实际是一种物权互易后的补偿。而当这几种优先权发生竞合时，笔者认为根据物权优于债权的原理，以及从房屋合理使用，充分发挥房屋的效用，有利于维修和住房的稳定等情况，一般首先应该认定被拆迁人对特定补偿安置房屋的优先购买权更具优先效力，其次是房屋的其他共有人，再次是同一整体的他人，最后是承租人。

　　关于两个或两个以上的房屋共有人均主张优先购买权。他们均主张优先购买权，谁更优先呢？笔者认为，他们都有法律上明文规定的优先权，不存在谁更优先的问题，至于谁应该取得房屋的所有权，笔者认为，应具体案情具体分析，根据各共有人对该房屋的整体需要，谁能更加发挥房屋的经济和社会价值，在综合考察房屋实际占有情况后予以决定。

　　关于两个或两个以上与出卖房屋属于一个整体或配套使用的房屋所有人优先购买权竞合。笔者认为，应该考察谁购买后更便于使用、维修，更大发挥经济和社会效益，同时也考虑形成的历史原因和当地处理类似纠纷的习惯，本着互谅互让的精神，力争协商解决。

　　如前所述，房屋购买过程中往往出现五种优先购买权，但行使优先购买权的前提是“在同等条件下”。如何理解“在同等条件下”，在实践中也较难掌握，笔者认为同等条件首先是价格条件。价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向、所处地段等因素，由双方协商确定，其次是付款方式和付款期限，很明显现金交付比分期付款对卖方更为有利，给付货币比提供劳务对出卖方更为有利；第三，优先购买权是有期限的。目前我国法律对此无明文规定。参考承租人优先购买权的期限为3个月，笔者认为优先购买权的期限以三个月为宜，而且只能为一次。例如某房主欲卖房，提前三个月通知承租人，房价20万元，承租人所出最高价为18万元。三个月后，房主以20万元卖给他人，此时，承租人也愿出20万元，并主张优先购买权，对此，笔者认为承租人已丧失优先购买权。当然对于房主如果明赠暗卖，或书面卖房协议上的房价高于实际卖房价格以规避原承租人优先购买权的，原承租人可以向法院主张撤销该行为，并主张优先购买权。