三类人群购房选房贷有技巧

　　最近的楼市，或许只能用“卖疯了”来形容。据中国房地产指数系统对全国30个重点城市的监测数据显示，4月份30个城市的总成交面积环比上月增长11.42%，有22个城市住宅的成交面积环比上升。

　　楼市迎来“小阳春”，大部分购房者在选中心仪的物业后，都面临如何选择房贷品种的“选择题”。为方便不同的人群选择适合自己的房贷品种，记者特以三类人群为例，为购房贷款人出谋划策。

　　第一类人：新婚首购房——基本产品最适合

　　小林今年下半年准备结婚，因此也成为市场上的“刚需”，购买婚房成为当前的大事。不过最近小林看好房子后，却发现市场上琳琅满目的房贷产品让他晕头转向：究竟是怎样的房贷产品才最适合小林呢?

　　工商银行上海分行理财师李吉分析，像小林这样的年轻人，是目前楼市中的主力军之一：正处于事业的上升期，但是因为工作不久，手头积蓄也不多，因此虽然预期收入在增加，眼下却没有太多的资金用来供房。从另一个角度分析，虽然银行目前提供的房贷产品五花八门，但是宗旨却不变：银行的利益不会因为相关产品的“优惠”而减少，如果贷款人要减少每个月的月供压力，那么必然付出多支付利息的代价。而假如贷款人想要节省利息支出，那么每个月的还款压力则会相应增加。

　　李吉建议，对于首次购房自住的年轻人而言，因为目前的贷款利息不高，5年期以上的贷款利率为5.94%，享受7折优惠后，则仅为4.158%。因此建议大部分年轻人可以选择传统的“等额本金”或者“等额本息”方式进行贷款。两者的区别在于，如果贷款人每个月的资金压力不大，可以选择等额本金方式，这样可以在整个还贷期内节省不少利息支出，而且每个月的月供款也是逐月减少的。而如果资金相对不够宽裕，则可以选择等额本息，这样每个月的月供金额没有变化，且还款压力相对较小。

　　当然，如果有部分购房者在前期确实资金短缺，也可以尝试一下目前不少银行提供的新产品。招商银行上海分行个人消费信贷中心马岩告诉记者，招行的“入住还款法”可以帮助这些贷款人解决短期内资金不足的问题。就是说，贷款人可以在办理住房贷款时，与银行约定半年到1年的宽限期，在此期间，客户只需还利息，不用换本金，可以按月或按季付息，期满后再回复正常的按揭贷款的还本付息。据记者了解，其他银行也推出了类似的贷款产品，如浦发银行的“多样性还款”、农行的“还款假日计划”等，都可以提供此类贷款产品。

　　第二类人：小房换大房——“置换宝”可助力

　　尹女士最近也遇到了困难，2003年结婚的时候购入了一套二室的婚房，现在因为计划生孩子，显得过于拥挤，因此她和丈夫计划换个大房。目前他们看中的房子售价240万元，虽然夫妇俩目前稍有积蓄，但支付购房前期的各种费用还有些为难。因此尹女士计划卖掉目前的住房再买下看中的房子。但是在短期内要将房子卖出，困难很多，而且尹女士觉得匆忙中房子容易被“贱卖”。因此急需一个能够帮助他们解决类似问题的房贷。

　　据中行个贷中心的有关工作人员介绍，尹女士的问题，中行目前刚刚推出的“置换宝”业务比较适合。按照尹女士的情况，该工作人员对此进行分析指出，他们可以用原住房向银行申请该业务，他们目前的房子，评估下来的现值大约为140万元，银行给他们的住房的抵押率为7折，那么最大可贷款的额度则为98万元。

　　此外，由于尹女士此次购房属于改善性质，银行还将对98万元的贷款进行利率下浮30%的优惠，加上新购房加入在办理公积金组合贷款，如果他们所购买的楼盘恰好是中行的合作并推荐的开发商，还可以申请“省息供”，以进一步降低利息支出。

　　如此一来，尹女士可以利用这笔贷款付清购买新住房的前期所需费用，假如还有多余的话，也能将剩余资金用于房子的装修等开支。同时，此前她担心的房子被贱卖的问题，也可以解决。

　　第三类人：投资客购房——尽量延长贷款时间

　　张先生是个私营企业主，除了经营企业和投资资本市场外，也打算在近期再购置一套房产用于投资。张先生的太太投资态度一向比较保守，倾向于多付首付款，然后减少利息支出，因此张先生就必须在办理住房贷款时，选择较短的贷款期限，并多付首付。然而张先生觉得，自己经营企业，流动资金也很重要，因此又有不同想法，希望多贷款。

　　对于张先生的情况，李吉的分析是，既然是用于做投资而非自住，因此张先生不需要考虑省利息等因素。加上需要流动资金，因此“前提是如何利用较低的成本进行投资。”故而李吉建议，张先生可以在申请贷款时，尽量争取少付首付，并且延长还款时间，如此下来，“张先生的月供压力将会大大减少。”而且目前市场上，大部分投资客由于房产的流动性不佳，多选择以租养房的形式来投资房地产。假如张先生的房产届时租金较高，甚至可以覆盖其月供款的数额，就可以实现用“零月供”来投资房地产了。

　　另外，张先生经营企业需要的流动资金较多，因此对于这部分资金，李吉和马岩都建议其还可以利用银行提供的“存贷相抵”的房贷业务来增加资金收益。该业务可以在不影响资金流动性的前提下，用活期存款来冲抵按揭贷款。也就是说，它把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。因此这类贷款产品也比较适合那些贷款数额较大，且平时流动资金较多的贷款人。