四种以房养老方式

中国的传统养老方式——养儿防老，是与住房密切相关的：父母把以房产为重要内容的财产交给子女继承，由子女承担赡养的责任。这可以说是中国式的以房养老模式，主要取决于子女的孝心和孝行。

　　传统的养儿防老目前已不能解决养老问题，市场经济意义上的以房养老应时而生。以房养老是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。发展至今，在我国主要出现了4种典型形式，如下表所示。

我国以房养老的4种主要形式

租售换养：

将房子出租出售，用租金或售房款养老

以大换小：

售出/租出大房再换购/租入小房，用差价款养老

售后返租：

将住房出售，再租回原住房，用该笔款项缴纳房租和养老

倒按揭：

将房屋进行抵押，获得贷款作为养老金，去世后用售房款归还贷款

　　租售换养

　　适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者

　　以房养老最简单的形式，是把手中的房产出租或变现，以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下，仅依靠此种方式即可轻松支付2位老人的养老支出。但前提是必须拥有1套以上的住房，而且该住房不存在儿女继承的问题。另有一些人对住房有着较高的升值预期而且手头比较宽裕，他们利用房产投资的方式来优化养老规划。

　钟先生于离休的前一年在北京市二环附近买了一套120m2的房子，从2004年的7000元/m2飞涨到2007年的最高18000元/m2，一直是他的得意之笔。用钟先生的话说，单靠这套房子，无论租还是卖，都可以让他和老伴后半生衣食无忧。

　　对于钟先生来说，如果把房子出售，按照当前17000元/m2的市价，可获得204万元的差价款来补充养老金账户。以退休后30年的预期寿命和6%的年利率计算，平均每月可为养老金账户增加12000多元。如果出租，也可每月增加5000元左右。

　　这两种方式都属于自助养老的范畴。随着市场培育程度的提高，机构养老开始步入人们的视线。典型的是南京汤山温泉留园老年公寓于2005年5月推出的“以租换养”模式。老人将房产交给养老院出租，而自己入住相应的养老院，由养老院工作人员负责老人的生活起居，身故后房产归养老院所有。这开创了我国新型养老模式的先河，引起了社会各界的广泛关注。但是由于多方面原因，汤山温泉模式作为一个典型个案失败了。

　　以大换小

　　适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者

　　以大换小的方式可以是出售也可以是出租。对钟先生来说，如果购入60m2的商品房，按照当前17000元/m2的市价，可获得102万元的差价款来补充养老金账户。以退休后30年的预期寿命和6%的年利率计算，平均每月可为养老金账户增加6000多元。如果出租，租入60m2的商品房，以当前的出租价格，也可每月增加2000元左右。

　　典型的机构参与模式是寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产公司于2007年10月在北京石景山联合推出的“养老房屋银行”。养老房屋银行由政府主办，凡年满60岁以上入住养老服务中心的空巢老人，可以将原住房委托给养老房屋银行的房产运营方出租，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，所需费用多退少补。这种模式与出租型的以大换小没有明显差别，只是由于机构的参与，所谓的“小”变成了养老中心，中大恒基在其中起到了重要的中介作用。

　　售后返租

　　适合人群：大中城市仅拥有一套拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者

　　售后返租又称“以房自助养老”，然而实际并不是自助养老方式，而是由机构主导，最早由上海公积金中心于2007年5月推出。具体模式是，凡65岁以上的老人，通过将名下的房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中的资金向公积金管理中心重新租住这套住房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。租期届满，如果老人还健在，续租的租金全免；如果老人在租期内去世，剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　以钟先生为例，如果采用以房养老的方式，可一次性收取房款204万元，然后按照30年的租期、6%的年利率、每月5000元/月的租金一次性向公积金中心支付83.4万。以120.6万元的差价款来补充养老金账户，则平均每月可增加7000多元。

　　倒按揭

　　适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者

　　倒按揭又称“住房反向抵押贷款”，是西方发达国家采用的主流模式。在中国，倒按揭这一概念于2003年首次提出，近年来逐步受到人们的重视。孟晓苏在幸福人寿几年来大力推动的倒按揭，是专为以房养老设计的险种。该险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值?房屋折损?房屋增值预期?保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命?投保时寿命)?2]。

　　举例说明。王先生，62岁，经评估房屋现价150万元。按我国男性人均寿命71岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损30万元，房屋与土地增值预计20万元。保险公司扣除预支贴现利息38%(按年息8%计算)，按62%计算给付额为86.8万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到7233元。

　　孙大妈的老伴常年有病，老俩口的退休金加在一起每月才1800元，日子过得紧巴巴的。两个儿女都刚刚成家买了房，经济上也不宽裕。这一天，孙大妈听邻居说起有地方可以办倒按揭，就指望上了家里两居100m2的房子。

　　遗憾的是，虽然呼声很高，但由于观念差异、制度障碍、市场成熟度低和存在技术难题等原因，倒按揭在我国迟迟未能推出，孙大妈的失望可想而知。