发烧楼市下购房的投资建议

　　近期，楼市“发烧”，交易活跃，房价飙升，泡沫积累，投资风险加剧。很多朋友问现在购房的问题，本文试着给点建议，正文开始前有三点需要说明：

　　
　　一是，房产是投资品，购房是投资行为。

　　
　　这个观点阐述可见本人博客。
　　
　　
　　二是，目前楼市泡沫程度很高。该观点的论证也可见本人博客。

　　
　　三是，投资即简单又复杂的事情，投资楼市亦是。“简单”值得是理念，“复杂”说的时机把握。下面先简单的介绍下投资理念：

　　
　　价值投资——巴菲特的恐惧贪婪论

　　
　　“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。”股神巴菲特凭借这句投资格言,在资本市场上无往而不利。按照巴菲特的理论，在大多数人的贪婪的时候，投资品的价值一般会受到追捧被高估，价值投资理论建议应该卖出。；在大多数人恐惧的时候，投资品的价值一般会被抛弃而低估，价值投资理论建议应该买入。

　　
　　我们用2007年以来南京楼市为例，介绍价值投资的做法：2007年三季度当时历史高点，市场处于极度“贪婪”，9月均价接近6000元/平米，是投资者卖出房产的好时机；08年上半年进入僵持期，价升量跌，投资者进入二手市场套现困难很大；08年三季度到09年一季度，市场进入调整期，投资者应该买入，最佳买入时机应该在08年10-09年3月；09年二季度市场进入复苏，三季度市场开始繁荣，四季度市场泡沫开始大幅度增加，是房产投资者卖出的好时机。假设08年11月以均价（5982）买入，09年12月以均价（8829）卖出，如果是全额付款，其投资受利率将在47%（不考虑税费），三成首付的话投资收益率将超过150%。

　　

　　趋势投资——“索罗斯的华丽转身”

　　
　　《享受泡沫》文中提到索罗斯的句话，大意是，绝大多数人做的都是趋势投资，也是比较容易操作的投资，但能在泡沫破灭前完成华丽转身的是其中少数。大多数人容易受到环境的感染，产生“羊群效应”，所以追随趋势投资成为主流。

　　
　　依然以南京市场未来解释正确的趋势投资方法：09年4月份，市场开始活跃，成交放量，存量减少，市场回暖信息显著，是趋势投资者较好的入市时机，假设在4月买入，10月卖出，全额付款也有37%的收益（不考虑税费），三成首付的话回报率将超过100%。

　　
　　价值投资者最佳介入时间是市场的低点，一般持有时间较长；趋势投资者的难点是判断市场的回暖信号及如何实现“华丽的转身”。

　　高点买入——不理智的误区

　　
　　现在有一个错误的认识，只要投资房产，长期肯定是增值的，所以很多人选择高点买入。他们的论据是这样的，如果我是07年9月的高值买入，09年10月卖出，也是有很高的回报率的。

　　

　　因为南京房地产自98年开始房改才市场化，市场一直出入上升渠道，风险意识淡薄，没有亲身经历过98年东亚金融危机、日本泡沫危机、美国次信贷危机的类似大危机的洗礼。大家总是认为未来房价总会涨的，甚至某些专家说出市场没有泡沫的谬论。

　　
　　个人认为高点买入房产是非常不理智的行为，因为目前南京市场泡沫已经高位。

　　
　　泡沫积累一定程度后，市场必然进行调整，一般有两种调整：一是泡沫累计程度太深，已经危害整个经济的发展，这种调整叫泡沫破裂，例如东南亚金融危机、美国次信贷危机；第二种，泡沫积累程度不高，这种调整叫泡沫释放，例如南京08年的调整。

　　
　　市场调整的长度和泡沫累计的程度成正比，05年国八条后调整仅半年，07年四季度到09年一季度的调整达到一年半的时间，而美国次信贷泡沫破灭后调整长达两年以上尚未完全复苏。根据测算（见博客），09年现在南京市场的泡沫程度已经远高于07年的水平，意味着调整一旦到来，其周期会很长。

　　

　　泡沫累积——投资风险加剧

　　
　　以09年10月成交均价测算，南京房价收入比高达11以上，随着年末房价进一步的飙升，泡沫继续的加大，投资风险加剧，比如资产无法短期变现的风险、烂尾楼风险（海南为鉴）等。当然，如果你是一个懒惰的投资者，拥有充足的资金，自己房产打算持有5年以上，认为5年后物业税政策没出台，也许高点的入市的泡沫风险并没有太多问题。

　　
　　投资需要的不是发烧的头脑，而是冷静和耐心。

　　近期，楼市“发烧”，交易活跃，房价飙升，泡沫积累，投资风险加剧。很多朋友问现在购房的问题，本文试着给点建议，正文开始前有三点需要说明：

　　
　　一是，房产是投资品，购房是投资行为。

　　
　　这个观点阐述可见本人博客。
　　
　　
　　二是，目前楼市泡沫程度很高。该观点的论证也可见本人博客。

　　
　　三是，投资即简单又复杂的事情，投资楼市亦是。“简单”值得是理念，“复杂”说的时机把握。下面先简单的介绍下投资理念：

　　
　　价值投资——巴菲特的恐惧贪婪论

　　
　　“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。”股神巴菲特凭借这句投资格言,在资本市场上无往而不利。按照巴菲特的理论，在大多数人的贪婪的时候，投资品的价值一般会受到追捧被高估，价值投资理论建议应该卖出。；在大多数人恐惧的时候，投资品的价值一般会被抛弃而低估，价值投资理论建议应该买入。

　　
　　我们用2007年以来南京楼市为例，介绍价值投资的做法：2007年三季度当时历史高点，市场处于极度“贪婪”，9月均价接近6000元/平米，是投资者卖出房产的好时机；08年上半年进入僵持期，价升量跌，投资者进入二手市场套现困难很大；08年三季度到09年一季度，市场进入调整期，投资者应该买入，最佳买入时机应该在08年10-09年3月；09年二季度市场进入复苏，三季度市场开始繁荣，四季度市场泡沫开始大幅度增加，是房产投资者卖出的好时机。假设08年11月以均价（5982）买入，09年12月以均价（8829）卖出，如果是全额付款，其投资受利率将在47%（不考虑税费），三成首付的话投资收益率将超过150%。