农村房屋买卖合同无效征收补偿的处理

　　导读：在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。

　　关于农村房屋买卖合同效力认定

　　由于农村房屋买卖合同与其他合同在本质上是一致的，故《合同法》总则关于确定合同效力的一般性规定同样适用于农村房屋买卖合同纠纷案件。

　　《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条规定对农村宅基地的用地及转让设立了一定的限制条件，农村房屋作为村民私有的不动产，其房屋权利受制于宅基地权利，故农村房屋买卖涉及宅基地转让的效力取决于是否经过政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。基于上述法律规定，城市居民购买农民宅基地上房屋因违反法律规定而应认定无效。农民之间宅基地上房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且应当经过法定审批机关审批方能有效。外村村民购买本村宅基地上房屋买卖也应当认定无效。

　　无效农村房屋买卖合同的裁判标准

　　无效农村房屋买卖合同，房屋尚未交付的，应判决出卖方向买受方返还所收取的房款。房屋已经交付的，双方当事人一致同意不返还房屋，而出卖方仅要求买受方支付约定购房款的，可依当事人一致的意思表示判决买受方向出卖方支付所欠房款;双方当事人一致同意返还房屋的，则判决买受方返还房屋，出卖方返还房款。

　　无效农村房屋买卖合同履行后，双方就是否返还房屋无法达成一致的，应判决买卖合同无效，但驳回出卖方返还房屋的诉讼请求。如果买方反诉出卖方赔偿合同无效所造成的损失时，可依双方过错程度，支持相应的诉讼请求。

　　无效农村房屋买卖合同履行后被征地拆迁的，土地补偿费依照《土地管理法实施条例》的规定，归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归附着物及青苗所有者所有。

　　总之，在审理无效农村房屋买卖合同过程中，应统一裁判的规范标准，并倡导和谐至上、调解为主、判决为辅的司法理念，通过差价补偿等方式维护交易安全。在诉讼中尽量维护合同的有效性，让卖房者在按照现有市场价格补偿购房者的前提下解除合同。