农村房屋买卖需谨慎 “房地一体”要注意

　　花钱在隔壁村子买了一处带院的住宅，杨某虽手持公证处、房管部门出具的手续，但在法律意义上，这处住宅却不属于杨某，因为有悖于“房地一体”原则。

　　几经倒腾把房子给倒没了

　　杨某，是土默特右旗苏卜盖乡美岱桥村村民，2002年3月，曾向住在土默特右旗沟门镇威俊村的胞姐张某购买该村房院一处，内有混合结构正房128.34平方米，混合结构南房80.78平方米。同时经土右旗公证处公证，在土右旗房产管理所办理了产权过户手续，产权变更到杨某名下，手续办完后，杨某以为这下子就踏实了。

　　没成想，事情却在悄然发生变化。

　　同年，由于张某配偶王某欠本村范某等五位村民借款5万余元，五人将王某告上法院，在执行上述判决过程中，经法院委托将王某居住涉案房屋评估作价为 55170元执行给范某等五人抵偿所欠债务。2004年3月，范某等五人将涉案房屋以54000元价款卖于本村村民刘某，刘某办理了蒙B××号房屋产权证。2008年1月9日，刘某又将该房院以59500元的价格卖于本案被告白某，同时将房屋产权证交付白某，双方未办理房屋变更登记手续，白某购买此房院后，对居住的房屋进行了装修。2007年12月杨某要求白某为其腾房，白某基于买卖合同拒不腾房，于是杨某以侵权为由于2010年3月提起诉讼，请求判令被告立即腾出房屋。

　　非同村人其买卖合同无效

　　审理后，土右旗人民法院法官龚宇星认为，涉案房屋位于土默特右旗沟门镇威俊村，而原告杨某是土默特右旗苏卜盖乡美岱桥村村民，在美岱桥村有住房。我国实行房地一体原则，即房屋所有权和宅基地使用权不可分割，房屋买卖必定涉及宅基地转让，依据法律规定涉案房屋的宅基地属于威俊村农民集体所有，特定的村民、成员以外的人不能取得其使用权，且农村宅基地具有福利性这一特点，村民基本上是无偿或者支付较少的价款取得使用权，因此宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，由此可以认定原告杨某与胞姐张某之间的买卖合同无效。

　　土右旗人民法院将涉案房屋执行予范某等五位债权人，刘某是基于对法院执行的公信力而购买的涉案房屋，后刘某又将房转让给被告白某。由于五位债权人、刘某以及白某都系沟门镇威俊村人，系列转让行为是在同一集体经济组织成员间进行，因此其转让行为是合法有效的。既然原告杨某与张某签订的买卖合同无效，那么原告就无法取得涉案房屋所有权，对于其要求被告腾房的诉请不予支持。被告白某基于合法买卖行为有权占有涉案房屋，其合法的权益应该受到法律保护。

　　最终，依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条第一款第(一)项、第二款以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，土右旗人民法院驳回原告杨某的诉讼请求。

　　农村房屋流转“房地一体”

　　既然花了钱，办了证，那为啥房子还不是自己的?

　　带着杨某的疑问，记者采访了土右旗人民法院法官巴斯琴。据介绍，本案中涉及农村房屋流转，农村房屋流转具有特殊性，主要是受限于其宅基地使用权的性质。虽然房屋所有权与宅基地使用权是两种不同的权利，但是由于房屋无法脱离土地而单独存在，二者无法分离，即通常我们所说的“房地一体”原则。农村的宅基地是我国特有的一种物权形式，就所有权而言，宅基地应属农村集体成员所有，这一性质决定了宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，法律规定禁止农村宅基地自由流转是让农民保住自己的住宅，维护其生存权益。因此，集体土地上房屋违反规定私自流转的，违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定，违反法律的强制性规定的合同无效。