转按揭让你“死钱变活钱”

理财师方案

　　重新核定原有额度，提高原有房产利用率：

　　1、经评估，马先生的贷款房产市值为120万元，银行方面给予马先生80万的个人贷款额度；

　　2、80万元额度内有32.7万为原有贷款的转按揭，剩余47.3万为银行向马先生发放的“随借随还”个人贷款业务，期限10年。

　　3、“随借随还”业务的优点：在10年期限内，47.3万元额度内，马先生只需要对实际使用的贷款金额按照实际使用的天数计算利息。例：2009年1月20日获得47.3万元“随借随还”贷款，09年4月8日使用贷款13万元，一共使用28天，则马先生只需支付13万元28天的实际使用利息450元（13万元×4.86%÷365×26=450元）。没有使用的34.3万不产生任何利息；

　　其他房产额度核定，通过“消费易”节约贷款成本：马先生还有一套价值45万元的房产，该房产在银行抵押后可办理30万“随借随还”贷款业务，期限为5年；经过理财师了解，建议马先生在30万元的“随借随还”贷款额度内办理15万元“消费易”业务；“消费易”业务即马先生通过刷卡消费的方式使用“随借随还”贷款时，能够获得50天以内免息贷款支用。如果马先生在50天内无法偿还该笔消费金额，银行系统将会自动从马先生贷款额度内发放一笔贷款用于偿还该笔消费，并从贷款发放日开始计算利息。

08年以来，各银行开始紧缩银根，到银行贷款融资不再容易，众多商家在08年金融海啸里备受煎熬，但是，到09年要是还融不到资本，您还能撑多久呢？对此，理财师提醒，对于一部分有住房，但按揭没付清无法抵押贷款的用户，则可以考虑通过转按揭等方式，获得流动资本。

　　案例

　　马先生37岁，自营业主，现有店面两间。2007年2月，马先生购买了一套价值120万元的住房，在首付了40万元以后，马先生向某银行申请了80万元，10年期的住房按揭贷款，等额本息还款方式，每月还款金额为8857元，年还贷款10.6万元。2007年11月马先生提前还贷20万，08年11月马先生又提前还贷25万。马先生计划09年3月和5月份再开两家分店，可是由于前期提前还贷了55万，手中的流动资金暂时不足，马先生急需50万现金作为周转，马先生名下有两套房产，其中一套价值45万元，另一套120万元房产已经在某银行办理了住房按揭贷款。

　　马先生个人信用记录良好，自营餐馆生意非常好，两个店年净利润合计在40万以上，加上其他生意获利，马先生每年收入不低于60万。如果马先生新开的两家分店在09年销售利润能够达到老店的40%，则09年的收入将还会提高。

　　马先生虽然房产价值较高，但是由于已经办理按揭贷款的缘故，无法通过抵押的方式获得银行的支持。

　　案例小结

　　通过转按揭方式为马先生重新核定原有房产额度，马先生不断取得了住房按揭贷款利率的优惠，还争取了47万元、10年期的流动资金贷款，有效提高了房产的利用率；通过“消费易”业务，为马先生增加了流动资金储备量，同时通过贷款额度内刷卡消费的方式为马先生争取到免息期为50天的消费类贷款，节省了马先生的贷款成本。