降息预期再浓 房贷理财换思路

16日，央行行长周小川在香港表示，未来是否降息要考虑CPI的下降速度。这让市场对于年内再次降息的预期变浓。当降息多次“袭来”，投资市场遭遇相关变化后，理财专家指出，房贷理财目前要变化思路，“提前还贷”已不能用过去的眼光看待。投资者应尽量利用目前较低的利率，让手头的资金在投资中获得更合适的收益。

固定利率房贷宜转“浮”

在加息通道中为自己锁定了利率风险而高兴的贷款人，在眼下的降息通道中，又要为自己的损失而焦虑了。尤其是那些在去年加息预期强烈之际办理固定利率贷款的客户，其平均利率达到7%以上。相比目前降息后的5年期以上贷款的基准利率6.12%，也要高出近一个百分点。如果在基准利率上再打85折，5.20% 的优惠利率将让固定利率房贷的成本显得更加高昂。“现在觉得，我办理的固定利率房贷真是不划算了。”去年办理了30万元10年固定贷款利率的兰小姐表示。

对于和兰小姐有相似经历的贷款人，工商银行浦东分行理财师李吉表示，目前可以利用相关银行的“固定利率房贷转成浮动利率”政策来规避固定利率贷款所带来的损失。

据记者了解，光大银行上海分行在上周已经宣布，该行将实行“固转浮”的相关新规。该规定显示，只要贷款人提出书面申请，固定利率贷款转为浮动利率贷款执行不低于现行基准下浮15%的利率。而对于属于首套房贷的固定利率贷款，是否能按国家发布的房贷新政执行基准下浮30%的浮动利率还需通过相关审批后，按照最终的审批决定进行操作。

在大家比较关注的费用上，光大银行上海分行相关人士表示，对于存续期在1年以上的存量固定利率贷款，借款人在将原有固定利率转为浮动利率时，将免除借款人违约金。而且本次“固转浮”新规，对于该行的全程型固定利率贷款和组合型固定利率贷款的贷款人都适用。

除了光大银行外，记者以贷款人身份从相关银行的客户服务热线还了解到，中行原来申请固定利率房贷的客户，也可能实现自己的“固转浮”愿望。只要满足申请的贷款存续期满一年的要求，就可以到原办理业务的银行网点去申请将自己的固定利率贷款转成浮动利率。而中行在对待客户的违约金问题上，也采取“免费”策略。让很多贷款人免除了转换成本之忧。

不过，也并非所有的固定利率贷款都适合转成浮动利率贷款。在采访中记者发现，此前开办了固定利率贷款的工商银行，目前还暂时不能办理相关“固转浮”的手续。而招商银行有关人士则表示，该行的固定利率房贷可以被提前终止，只要到经办行去办理相关申请即可。但是招行的“固转浮”却需要贷款人支付一定的违约金，该违约金将按照剩余贷款本金的0.9-3%的比例收取。因此理财专家指出，对于这样的转换，贷款人应该先仔细算一下账，以防止违约金过高，导致省下的利息被冲抵的情况发生。倒是部分中小银行在办理“平转”业务方面的灵活性，可以让这些需要支付违约金的客户享受到降息后的利率优惠——即贷款人可以在不同银行间办理同一个贷款人之间的转按揭，在重新签订的贷款合同中以最新利率还贷，降低自己的月供成本。

不提倡提前还贷

往年的年末，都是贷款人进行提前还贷的高峰期。在今年，由于投资市场的惨淡，很多投资者都由于理财收益不佳而放弃了继续在市场“搏杀”的想法，转而将资金进行提前还贷。因此在银行来进行提前还贷的房贷客户仍然不少。

但是理财师对于这样的行为却不是特别认同。招商银行深圳分行财富管理中心理财师冯婷婷建议，除了那些手头资金充裕，且理财需求不高的投资者，大部分贷款人都可以尝试做一些投资。“目前市场上其实还有不少投资机会，而降息的预期依然存在，这让明年月供的压力减少很多。”她表示，按照目前的5年以上贷款基准利率6.12%计算，部分贷款人可以享受到7折后的优惠利率4.28%，这个利率和目前的很多产品相比，让投资者存在投资“套利”空间。

“以目前的银行理财产品为例，很多投资期在1年左右的产品，其收益率都在5%以上。很多结构性产品，收益则更高，普遍在6.5%左右。”即便投资者不投资银行理财产品，目前的债券市场也由于降息预期的存在和CPI的下滑，依然存在投资价值。“明年债券市场的收益率仍可能达到5%以上。”李吉预测。而冯婷婷更表示，此前发行的“08储蓄03”国债，在3年的投资期限中，票面年利率为5.17%，也可以抵消目前房贷利率所带来的利息支出，并且有所获益。

当然，如果贷款人目前利用了公积金和商业贷款混合的组合贷款形式，提前还贷就更加值得三思。据李吉介绍，目前公积金的收益不高，以去年为例，平均水平在1.8%－2.2%之间，“但公积金贷款的利率却要比商业贷款低，这就意味着投资者的贷款成本比纯粹的商业贷款要低。”投资“套利”空间也就更大。