与开发商签合同 别被标准合同唬住

有的开发商在与购房人签合同时，往往告诉购房人：他们用的是政府标准合同，不能修改。专家提醒您───别被标准合同唬住

签订购房合同的重要性，大多数买房人已知晓。一旦买房人签订了对自己不利的合同，常常有两种结果：一种是不违反法律的约定，只能按合同约定办理；另一种情况，违反法律的约定，虽从法理上说是无效条款，但这种无效往往需要法院的判定才能最终落实，而一些相关的法律，特别是一些政府部门的规范性文件是否适用，完全取决于法官的自由裁量，购房人经常感到有怨无处诉，只能忍气吞声。目前的现实告诉购房人，要想减少被动，首先应在签合同时多加小心，避免误入合同陷阱。针对上述情况，购房专家刘宏诚根据2003年最新的政策变化，重新撰写了自己对签订购房合同的体会，本刊将在“购房课堂”栏目中陆续刊登，希望能对读者们签好购房合同有所帮助。

别被“标准合同”唬住

房地产商在与购房人签合同时，往往会把自己填好空的合同及自己写的“补充协议”一起交给购房人，并告诉购房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，作为购房人千万不要被唬住。印有“北京市国土资源和房屋管理局制”字样的合同是政府统一印制的，但合同中的空白处如果已经填写好，则是房地产商自己填写的，补充协议也是房地产商自己印的。房地产商可以在《合同》中对填空做出选择，可以写补充协议，购房人也同样有权利要求对填空重新选择，要求采用自己写的补充协议或双方协商一致的补充协议。

合同是当事人对双方意愿的表达，作为政府，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，就不会加以干预。政府出台《商品房买卖合同示范文本》，印制统一合同，并非是要搞格式合同，限制当事人的自主决定，而是希望能对大部分从来没有签订过合同的人不知如何下手提供帮助和保护。示范文本对购房人来讲并非是不利的“格式化”合同，对购房人不利的是房地产商做过手脚后（填好空和写好补充协议）的合同。

另外要提醒购房者注意的是，从20世纪90年代初至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有“北京市房地产管理局制”的内、外销商品房《预售契约》和《销售契约》不少于10种，国家也出过两次《示范文本》。因此，购房人在签购房合同前最好先查清现在使用的合同样本并复印一份，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，看看有没有被偷梁换柱。购买现房，房地产商可以不使用北京市统一合同样本，购房人也可以用统一合同样本进行比较，让房地产商解释清楚区别在哪儿？ 避免谈判前先把自己置于不利地位

购房人在合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是先付了“定金”。

售楼人员过去会用建设部的《商品房销售管理办法》游说购房人付出定金，今后售楼人员还会用《北京市城市房地产转让管理办法》对购房人进行缴纳定金的游说。

但笔者提醒购房人注意的是，上述两个办法还有最新的高法司法解释无一不在用词上回避了“定金”二字，原因是行政法规也好、司法解释也好，都无法逾越《中华人民共和国担保法》第八十九条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的法律条文规定。而房地产商的认购书几乎一致的将认购款写成“定金”。售楼人员也从来不肯告诉购房者那些办法和司法解释在预订款性质费用可退规定的后面还有一句话：“当事人之间另有约定的，从其约定。”

购房人一定要清楚，钱放在自己口袋时，您在售楼人员眼里是“爷”，是“奶”，签认购书前一定要充分利用自己这时的有利地位，先向售楼人员要正式合同和补充协议看看里面的条款您是否基本接受，并要求房地产商一定在认购书上白纸黑字写明：“买方在支付（）金（叫什么金都行，但一定不要写“定金”）后与卖方不能就所购房屋合同或补充协议条款达成一致时，买方随时可以要求卖方退还已交款项，卖方应在接到买方要求（）日内（法定节假日顺延）将上述全款退还买方。”否则，购房人如果不肯放弃已吐出的血，就只有被售楼人员继续牵着鼻子走了。