购房专家刘宏诚：签约方式利弊谈

目前签购房合同的方式有多种，如：自己签约、请律师帮助签约、集体签约……选择哪种方式对您最为有利呢？
　　由于政府制定合同示范文本，要表现的是对合同双方的不偏不倚，这就难免使弱势的购房人处于不利地位。要改变这种地位，购房人可以选择不同的签约方式。目前的签约方式主要有以下3种：
　　一、聘请律师帮助自己去签合同
　　这就是目前一些人呼吁的所谓的向国外学习：购房合同由双方的代理律师签订，而不是由当事人直接签订。
　　但这种方法目前在国内实行并不容易。原因是：
　　1、香港买房通过律师楼，国外则多是通过经纪人。有些国家买卖双方的经纪人费用总共高达房价的7%，全部由卖房人支付。但是不管这笔费用由谁支付，肯定会成为买房成本的一部分，这在目前国内房价已和购房人收入大大脱节的情况下，相信大部分购房人宁愿选择买房时吃些亏也不希望房价上调。
　　2、目前国内房产律师代理谈合同没有统一收费标准，一般是按小时收费；对合同内容也没有一个买卖双方公认的标准。购房人的要求并非由律师出面，房地产商就会接受，这样购房合同谈得越细，律师费用越高，同时又很少有律师肯承诺不成功不收费，这就使一些购房人觉得请律师在经济上并不合算。
　　3、从目前整个社会法律环境看，购房人签一个满意的合同并不能保证事后若有纠纷会有满意的处理结果，收房后打官司还要另外付费请律师，也不能完全排除个别缺乏职业道德的律师两面吃和不懂房地产的律师滥竽充数的情况。这些因素使一些购房人觉得请律师签合同并不能解决实际问题。
　　当然，如果您自己签约实在有困难，如没时间，没精力，同时又有经济能力请一个很好的律师，那么请律师代自己签约，也是个不错的选择。
　　二、自己签合同
　　购房人的经济条件决定了更多的购房人还是选择自己签合同。虽然大家都会说时间就是金钱，但对于并不富余的中国购房人来讲，他们宁愿选择花时间自己去学习签约，而不愿意选择花钱请律师。如果自己签约时能小心谨慎，考虑周全，结果也不见得比请律师代为签约差多少。
　　三、集体签约
　　面对上述情况，应运而生地出现了具有中国特色的集体签约的现象。集体签约相对前两种情况既省钱又省时间，购房人的信息可以共享，请律师的钱可以共同承担，也能造成房地产商的心理压力，增强购房人的谈判本钱，不失为一种好方法。
　　但是任何事情都有正反两个方面。集体购房签约需要集体的团结，不能自说自话；也不能排除房地产商会收买集体购房的谈判代表；同时谈判代表的素质和谈判水平决定着所有参与者的命运。有一个网友曾在网上问我：定金可不可以要回，集体购房的代表律师告诉他，等谈好合同再谈要回定金的事。我感到很惊讶：合同达成一致了，还有什么理由退定金呢？为了防范风险，笔者建议参加集体购房的购房人对代表的委托应限定权限，委托代表进行谈判，把最终决定签字权留给自己。
　　在此还要提醒准备签约购房的朋友，一个购房人要搞懂自己完全没有接触过的房地产并不容易，这就要学会借鉴，借鉴朋友、网友、媒体报道的经验，签合同时不要怕“抄袭”别人写出来的有用文字，以至于把本来很简单的问题复杂化。
　　对普通购房人来讲，签合同不可能面面俱到，更不要指望房地产商能同意他自己都无法解决或预测到结果的事情。买房就是买房，不要做不切合实际的幻想。要明白房地产商无权强迫购房人接受任何条款，购房人也无法强迫房地产商接受任何条款。如果房地产商不接受购房人的要求，购房人能做的只有不买这个房地产商的房。在整体房地产市场由卖方市场转变为买方市场前，很多不合理但又不违法的问题，单靠购房人个人的力量能改变的不多。
　　因此，笔者认为，对一个普通购房人来讲，更实际的是从合同范本本身入手，就对自己权益影响最大和自己最关心的问题争取和房地产商协商达成一致，面面俱到或过高要求往往会影响谈判气氛和谈判结果。