购房合同具体条款操作指南

　　新的商品房买卖合同示范文本自2000年底推出使用以来，已为越来越多的购房者所熟悉，特别是很多业内人士和专家就如何使用该文本作了广泛的宣传，对购房者正确运用示范文本以保护自己的合法权益起到了积极的促进作用。但这种系统介绍是在该文本推出伊始时所作的，经过两年多的实践，也出现了大量事先没有预料到的新情况和新问题，而且很多问题具有一定的代表性。基于此，京华地产特别邀请北京信杰律师事务所王是坪律师，就两年来的购房合同实务，尤其针对购房者的常见问题对该文本逐条进行深入浅出的讲解，以指导购房者更好地使用示范文本。

　　非典之前，本报已经为读者推出其中两篇，分别题为《开发商不用示范文本怎么办?》和《合同当事人条款填写中的几个问题》。从本期起，我们将陆续推出有关示范文本合同中具体条款的操作指南，今天先就资信条款进行答疑解惑。

　　资信条款答疑解惑

　　合同首部中售卖人条款和第一条项目建设依据条款的内容不尽相同，但实际上都是介绍情况，以让购房者对开发商和所购房产有所了解，体现了一种资信，因而可统称为资信条款。

　　其中售卖人条款主要反映的是售卖人(即开发商)及其代理人(代理机构)的名称及其注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号等基本特征，项目建设依据条款主要反映的是土地、规划、施工等依据，均由开发商据实填写，购房者要注意查验填写内容是否属实。关于该条款的基本填写方法，很多媒体已经有了比较多的介绍，兹不详述。这里主要针对资信条款中购房者普遍存在而又具有代表性的问题进行讲解，以解购房者的疑惑。

　　1.关于开发商的注册地

　　问题：开发商的注册地是在一些远郊区县，对购房者的利益是否会有不利影响?

　　解答：北京市的几千家房地产开发公司中，绝大多数是项目公司，即为开发某个项目而专门成立的公司。这些项目公司往往将注册地设在一些远郊区县，之所以这样做主要原因在于：一些远郊区县为了吸引投资，对企业的税收、财政等方面实行较为优惠的政策。但实际上，这些企业的办公地点一般位于市区。应该说，单从注册地的角度，不会对购房者有不利的影响。也许购房者会有这样的疑问：“如果我的权益被侵犯，是否必须到开发商注册地所在区县才能提起诉讼呢?”这种担心也是多余的，因为我国对于房地产案件，一般实行专属管辖制度，即只有不动产所在地法院具有专属管辖权，其他法院无权受理。

　　2.关于开发商的资质证书

　　问题：开发商在签订合同时，对企业资质证书号空格不作填写，也不拿出资质证书给我看，有无问题?

　　解答：我国对房地产开发企业的市场准入实行双重管理制度，即必须同时具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。但正如第一个问题所述，大多数房地产开发企业为项目公司，由于其以前没有开发业绩，因而一般不对其评定资质，自然就没有资质证书了，但允许其从事该项目的开发。

　　3.关于土地规划用途

　　问题：某开发商对外宣传其楼盘为写字楼，但要求在合同中将土地和房屋的用途填写为住宅，是什么意思?

　　解答：国家对土地用途实行分类管理政策，即根据土地用途的不同实行不同的土地出让年限(如住宅为70年、商业为40年)，并采取不同的土地出让金标准。同时，规定土地使用者不得擅自改变土地及其地上建筑物的用途。写字楼是办公用房，属商业用途，应交纳较高的土地出让金，土地使用年限为40年;而住宅属居住用房，土地使用年限为70年，且土地出让金交纳标准相对较低。两者有着很大的区别，不能混同。但实际上这种楼盘在市场上又经常出现，具体做法通常是开发商先按住宅用途获得土地使用权，再按照写字楼标准进行设计、建造和使用。从购房者的角度来看，似乎也很划算，因为相对于真正的写字楼而言，往往价格要低，而土地使用年限更长。有时候开发商直接将楼盘宣传为住宅产权写字楼。之所以出现这种情况，原因主要在于目前对将住宅用房用作商业用途的管理并不严格。

　　4.关于土地使用年限

　　问题：合同中注明了土地的使用年限，那到期后房屋是否会被收归国家所有?

　　解答：关于土地使用期满后的土地和房屋如何处理，世界各国的做法不尽相同。土地管理法规定：“使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的情况下，政府可以收回土地使用权”，但由于我国实行土地有偿出让制度的时间不长(20世纪90年代才开始实行，迄今不过10余年)，尚未出现土地使用权到期的情形，因此有关的操作细则尚未出台。作为一般的购房者不用为此问题担心，毕竟这是所有人所面临的共同问题，国家肯定会妥善处理的。