限购政策下的买房注意事项

　　限购令出台以来，不少购房者都很关心出现房产交易纠纷该如何处理。这其中，二手房交易因其流程的复杂性，且涉及三方，成为街谈巷议的热门话题，关于限购产生二手房买卖法律纠纷咨询也接踵而至。为此，《房地产时报》就购房者关心的一些问题采访了沪上各中介法务部门，为大家现场支招。

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　　连环交易合法吗

　　【案情介绍】

　　上海户籍的王先生，拥有两套住房，均为小户型，3代同堂生活不方便。为改善居住条件，王先生准备将其中一套房屋出售，重新购入一套大户型。

　　王先生顺利地找到了买家刘小姐，双方签署了房地产买卖合同。在交易过程中，王先生恰好看中一套大户型，并与业主高女士就交易条件达成一致。高女士建议双方签署购房协议，并交付定金，以确保交易履行。王先生觉得有些为难，原因很简单，他现在是属于“被限购”对象，不允许再购买房屋。但如果等到自己房屋的出售手续都办好，可能高女士已经将房屋卖给其他客户了。王先生考虑，是否可以先与高女士签订一份定金协议，约定买卖交易条件，等到自己房屋的交易过户手续完成之后，双方再通过二手房交易系统进行交易?这样的方法是否会被认定规避限售政策而无效?

　　【分析】

　　以王先生目前的住房情况，的确属于被限售对象。按照限售政策的规定，政府是通过“不予办理房地产登记”来实现限售政策的，而政策的本意也不限制正常的改善需求。因此王先生考虑的“连环交易”的方案既不违反法律、法规的强制性的规定，也没有恶意规避政策，依据《合同法》第44条的规定，具有合法性。

　　【建议】

　　考虑到交易的特殊性，建议王先生和高女士注意以下几点：

　　1、王先生应该完整地向高女士披露自己的住房及交易状况，达到信息透明;

　　2、双方应该将王先生售房过户完成作为此次交易(二手房网签合同的签署)的条件，并合理预期交易周期;

　　3、双方应当对王先生无法正常出售房屋(考虑履约风险)导致的后果进行约定，如无责解约，或支付约定违约金;

　　4、王先生应当将其签署定金协议的事实通知刘小姐，以便于刘小姐依约履行并对违约的后果产生预期。

　　有没有“房票”资格是关键

　　【案情介绍】

　　林小姐是上海人，就职于一家外资企业，收入不低。与同为上海人的王先生恋爱两年后决定步入婚姻殿堂。两人在领取结婚证后开始寻找合适的新家。林小姐家有两套房，一套50平方米自住，另一套35平方米出租;配偶王先生家也有两套房，都在50平方米左右，一套自住，一套用于经营生意。两家的房子均为当年动迁或者父母出资购买，最多在产权证上有自己的名字作为共有人。两人看中一套90平方米的两房，总价250万元，并与业主签定了买卖合同。在准备和中介公司约定去办理相关手续前，夫妻俩回家仔细看了一下家庭所有的房产证，这才发现各自都有一本只有一人名字的产权证。于是，他们只能硬着头皮配合中介公司拿着买卖合同去申报，不出所料，交易中心出具了不予办理房地产交易、过户的通知。为此，业主要求林小姐夫妇承担违约责任，并赔偿违约金。

　　【分析】

　　限购令以家庭为单位，若由成年子女和父母共有房产的，结婚后可以再购买一套房子，但税收按第二套房计算。至于林小姐是否符合条件，则需根据她提供的申报表进行审核后确认，且必须先提供房产交易合同。

　　随着调控政策的进一步加紧，限购令被直接写入第三版的上海市房地产买卖合同，并明示了具体政策。其中特别指出，如因买方对家庭房产情况申报有隐瞒等原因导致交易中心不予办理过户手续的，由买方承担违约责任，加重了买方的注意义务。而在现实的二手房交易中，各区县交易中心已不再接受买方在没有房产交易合同的前提下，查询本人是否符合买房资格。因此，在近期各类二手房买卖纠纷中，关于买方资格认定的纠纷呈上升趋势。

　　【建议】

　　基于林小姐夫妇的遭遇，及实际中买方的资格认定情况具有一定复杂性，建议购房者在确定购买前，最好多咨询一下资深房产顾问或专业律师，在签定房屋买卖合同时更要谨慎，以免给自己带来法律责任，造成损失。

　　“限购令”下该怎么签合同

　　【案情介绍】

　　楼市限购后，不少购房者已被限购却仍想买房，于是采用先买进后卖出的方式置换物业。他们认为，只要在办理产权变更前符合购房条件就可以了，对合同的效力不会产生影响。其实不然，按照“限购令”政策规定：购房资格的判定标准是以 《上海市房地产买卖合同》的网上签订时间为准，那么这类客户若在签订买卖合同时并未将其名下房产处分完成，其所签订的合同同样是无效的。结果，购房者往往买不到房子还要赔上违约金。

　　【分析】

　　“限购令”下买卖双方应如何制定比较完善的买卖合同?

　　在签订《买卖合同》前，买卖双方往往会事先签订一份 《买卖协议》，此份协议在法律上通常被认定为《定金协议》。购房者在签订此协议前，务必向中介公司及房地产交易中心咨询“限购令”的相关规定。因各交易中心对“限购令”的具体规定有不同的理解和操作口径，购房者应尽量先去预购置房屋所属区域的房地产交易中心咨询。

　　在充分了解自己是否具有购房资格的前提下，可将一些特殊条款约定其中，就可以避免事后所签订的《买卖合同》被认定为无效而给自身带来风险。

　　【建议】

　　在符合“限购令”政策的相关规定时，购房者应如实提供家庭材料，正确填写《购房申报表》，及时办理房产申报等相关事宜。

　　若在签订买卖合同时购房者才得知自己并不符合购房资格，此时应当及时与业主协商或解除定金协议，避免造成更大的损失，同时寻求其他补救措施。