商品房预售合同纠纷中的不可抗力

　　案情简介

　　2004年7月15日，原告吕某航与被告上海意某地产公司签订《上海市商品房预售合同》，该商品房预售合同约定，原告吕某航向被告上海意某地产公司购买其开发承建的“意某公寓”18号楼三单元2006房间，房屋面积为83.14平方米，房屋总价为479534元;房屋交付条件为：(1)经本市建设工程质量监督机构核验合格;(2)被告上海意某地产公司取得新建商品房房地产权证，并应于2005年12月1日前交付房屋，如遇特殊原因，被告上海意某地产公司可凭政府有关部门出具的证明文件，据实予以延期。被告上海意某地产公司应在收到该证明文件起30日内书面告知原告吕某航，合同所指的特殊原因是指：(1)人力不可抗拒的自然灾难;(2)施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决;(3)依合同法规定发生不能预见、不能避免、不能克服的情形。如被告上海意某地产公司未按合同约定的期限交付房屋，原告吕某航有权按已支付的房价款向其追索逾期利息，逾期利息自合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，利息按中国人民银行1年期贷款利率计算，若逾期超过90天，被告上海意某地产公司除支付逾期利息外，还应按原告吕某航已支付房价款的5%支付违约金。2004年7月18日，原告吕某航与被告上海意某地产公司签订商品房预售合同补充条款，该商品房预售合同补充条款第1条约定，原告吕某航对被告上海意某地产公司的交房期限充分理解，除合同第10条规定外，提前90天或延长90天交房均为谅解期，如被告上海意某地产公司在谅解期后不能按时交房，则其赔偿时间从谅解期后开始计算。商品房预售合同签订后，原告吕某航于2004年7月20日向被告上海意某地产公司付清了房价款479534元。

　　2005年9月29日，被告上海意某地产公司在施工过程中接到上海市安全监督站发出的紧急通知称，因APEC会议在上海召开，要求上海所有的在建工程，包括被告上海意某地产公司，应于2005年10月17日至21日停工5天。

　　2006年5月29日，被告上海意某地产公司通知原告吕某航办理收房手续，但原告吕某航认为被告逾期交房应当根据双方签汀的商品房预售合同约定承担逾期利息和违约金，但其要求遭到被告上海意某地产公司的拒绝。

　　原告吕某航认为，2004年7月15日，其与被告上海意某地产公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定被告上海意某地产公司应于2005年12月1日前交付房屋，如果被告上海意某地产公司未按约交房，其有权按已支付的房价款向被告上海意某地产公司索取逾期利息。若超过90天，被告上海意某地产公司除支付逾期利息外，还应按已支付房价款的5%支付违约金。商品房预售合同签订后，自己根据合同约定的时间按约支付了全部房款479534元，但被告上海意某地产公司却未按约交付房屋，直至2006年5月29日才通知自己办理收房手续。可见，被告上海意某地产公司逾期交房的行为已经构成违约，理应根据双方签订的商品房预售合同的约定承担逾期利息和违约金，即被告应当向其支付自2005年12月2日起至2006年5月29日止的逾期利息14026.37元，并支付违约金23976.70元。

　　双方在协商未果的情况下，原告吕某航于2006年6月15日依法向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求法院判决被告上海意某地产公司承担逾期交房的逾期利息14026.37元，并承担违约金23976.70元。

　　被告上海意某地产公司认为，本公司与原告吕某航签订的《上海市商品房预售合同》虽约定交房时间为2005年12月1日，但在后来的补充条款中重新约定了提前90天或延长90天交房均为谅解期，并约定如在谅解期后仍不能按时交房的，则本公司承担赔偿责任的时间从谅解期后开始计算。故双方房屋交付时间变更为2006年3月1日。另外，本公司在施工过程中，收到上海市黄浦区建设工程安全监督站发出的紧急通知，要求上海所有的在建工程必须在APEC会议期间停工5天，故本公司交房期限也应向后顺延5天，故本公司承担逾期交房违约利息的起止日期应当从2006年3月7日起计算至2006年5月29日止。因本公司逾期交房未超过90天，根据双方签订的商品房预售合同和补充协议的约定，本公司不应承担违约金责任。综上所述，原告吕某航向法院提起诉讼，要求本公司承担2005年12月2日起至2006年5月29日止的逾期利息14026.37元，以及违约金23976.70元于法无据，请求法院判决予以驳回。但本公司愿意承担2006年3月7日起至2006年5月29日止期间的逾期利息。

　　法院判决

　　上海市黄浦区人民法院经审理认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。补充条款系对双方商品房预售合同的补充，为合同不可分割的部分，与合同具有同等的法律效力。当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等确定该条款的真实意思。在本案中，双方签订的补充条款第1条的真实意思是对交付日期的变更，故被告上海意某地产公司的最后交房期限应为2006年3月1日。APEC会议期间，被告上海意某地产公司按照政府主管部门安全监督站的通知而停工5天，构成合同约定的不能预见、不能避免、不能克服的特殊情形，被告上海意某地产公司的最后交房期限应再顺延5天，即至2006年3月6日。因被告上海意某地产公司未在2006年3月6日前按约定条件交房，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告吕某航支付自2006年3月7日至2006年5月29日止期间的逾期利息。因被告上海意某地产公司逾期交付房屋未超过90天，根据双方合同的约定，其不应承担支付违约金的责任。据此，上海市黄浦区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第8条第1款、第114条第1款、第125条之规定，判决如下：

　　一、被告上海意某地产公司应于本判决生效之日起10日内，偿付原告吕某航逾期交房利息5860.04元(按原告吕某航已付房款479534元计算，期间自2006年3月7日至2006年5月29日止，利息按中国人民银行1年期贷款年利率5.31%计算);

　　二、驳回原告吕某航其他的诉讼请求。

　　原告吕某航不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称：(1)根据双方签订的商品房预售合同约定，被告交付房屋的时间为2005年12月1日，后来双方签订的补充条款中的谅解期，并未变更房屋实际交付时间;(2)上海市安全监督站并非政府职能部门，其出具的因APEC会议停止5天的通知不能作为被告上海意某地产公司延期交房的根据;综上，一审法院作出的判决缺乏事实和法律依据，故请求二审法院撤销原判，支持其原审提出的诉讼请求。

　　被上诉人上海意某地产公司辩称，(1)补充条款约定的谅解期系对房屋交付日期的变更;(2)APEC会议期间停工的决定是市委、市政府一致意见，安全监督站所发的通知代表了政府行为，是有效的，应当作为不可抗力的依据。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　上海市第二中级人民法院经审理认为，双方签订的补充条款系对商品房预售的补充，与商品房预售条款具有同等效力。补充条款第1条约定提前90天或延长90天交房均为谅解期，如被告上海意某地产公司在谅解期后不能按时交房，则赔偿时间从谅解期满后开始计算。双方当事人对此约定不违反法律的强制性规定，应对双方当事人产生法律约束力。故该补充条款将被告最后交付房屋的期限变更至2006年3月1日。另外，在工程施工期间，被告上海意某地产公司根据政府主管部门安全监督站的紧急通知，在APEC会议期间停工5天，构成合同约定的不能预见、不能避免、不能克服的特殊情况，交房期限应再顺延5天，最后的交房期限应认定为2006年3月6日。但是，被告上海意某地产公司未能在2006年3月6日前交房，显属违约，应支付原告吕某航自2006年3月7日起至2006年5月29日止期间的逾期利息，应按银行1年期贷款利率5.31%计算。被告上海意某地产公司逾期交房未超过商品房预售约定的90天，故其不应承担违约金责任。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　争议焦点

　　如何认定购房纠纷中不可抗力的效力和适用范围?

　　律师点评

　　本案是一起商品房预售中开发商延迟交房引发责任承担争议的案件，涉及的主要问题是不可抗力的概念、范围及不可抗力的免责法律效力。

　　所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。简言之，不可抗力是当事人不可抗拒的外来力量，是不受当事人意志左右、支配的自然现象和社会现象。“不能预见”，要求当事人在尽善良注意义务的基础上，按通常的标准去衡量，只要尽到厂应有的注意义务而仍不能预见，就具备不可抗力的主观要件。“不能避免并不能克服的事件”，是指当事人对事件的发生和结果不能进行人为的控制。“客观情况”，是指独立于人的行为之外的事件。

　　根据《合同法》的规定，违约的当事人一般应当承担违约责任，但有些违约行为因为有特殊原因而能够被免除违约责任，不可抗力就是免责的原因之一。我国《合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”法律对不可抗力的规定，具体包括：(1)自然灾害。这类不可抗力事件是由自然原因引起的，如水灾、旱灾、火灾地震等;(2)社会事件。我国法律原则上认可社会事件可以构成不可抗力，但哪些社会事件构成不可抗力，法律没有作出明确的规定。在实践中，当事人在合同中可以约定社会事件的范围，如果没有约定明确的范围，当事人又对造成违约的原因是否构成不可抗力发生争议而致诉讼，法院应当根据该社会事件的性质、具体案情来判断其是否构成不可抗力，并判定当事人是否可以免责。

　　根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。因此，因不可抗力发生导致合同不能履行时，可发生如下法律效果：(1)合同的解除。当不可抗力事件发生，导致合同全部义务不能履行时，应允许当事人解除合同;(2)免除未履行合同的责任。不可抗力事件的发生，有时仅导致部分合同义务无法履行，且无履行的必要和可能，则产生免除未履行合同的责任的法律效果;(3)合同的变更。不可抗力事件发生时，虽合同义务无法按约履行，但仍有履行的必要和可能的，不可抗力仅导致合同变更的法律效果;(4)延长合同义务的履行期间。在许多情况下，不可抗力事件只是暂时地阻止合同的履行，并不导致合同完全、永远地不能履行，此时维持合同效力并延长履行期限为较好的方式。

　　综上所述，在本案中，根据原、被告双方签订的补充条款约定，被告上海意某地产公司最后交房日期应为2006年3月1日，但被告上海意某地产公司直至2006年5月29日才交付房屋，属延迟交付。由于双方在商品房预售中约定，如遇到特殊原因，被告上海意某地产公司可凭政府有关部门出具的证明文件，据实予以延期。商品房预售所指的特殊原因是指;(1)人力不可抗拒的自然灾难;(2)施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决;(3)依合同法规定发生不能预见、不能避免、不能克服的情形。那么，在APEC会议期间，房产商根据政府主管部门安全监督站的紧急通知停工5天，这种情形的发生，对作为房产商来说是不能预见、不能避免也不能克服的特殊情况，符合合同对不可抗力的约定，也与法定不可抗力中的社会事件相吻合，应属免责范围，故法院认定被告上海意某地产公司最后交房日期可顺延至2006年3月6日，即免除了被告上海意某地产公司在不可抗力发生的5天中的违约责任是符合法律规定的。至于被告上海意某地产公司自2006年3月7日至2006年5月29日期间延迟交付房屋，因无特殊原因不可免责，应当承担此期间内逾期交房的违约责任。