合法化呼声渐起 小产权房:转正还是下岗

 自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。与此同时，市民购买小产权房的热情并没有完全被打压下去，甚至有部分市民呼吁与其清理小产权房不如让它合法化。小产权房到底应该“转正”，还是应按“拆违”强制执行，引起了业界激烈的争论。

    小产权房虽禁难止

    据北京房产中介千万家市场研究中心调查数据显示，目前小产权房屋的交易量已经达到全北京市商品房交易量的两成，每天都能卖出数十套，而且购买人绝大部分是“明知山有虎，偏向虎山行”。

    小产权房为何如此受青睐？北京千万家房地产经纪有限公司市场部经理常淑娟认为，最主要原因就是小产权房价格低廉，其价格一般只有同样地理位置商品房价格的40%至60%。常淑娟告诉记者，小产权房几年前就有了，但由于地理位置比较偏僻，一般人不太容易接受。而近年来，随着房地产开发步伐的加快以及轨道交通的发展，小产权房与一般商品房已经连成片，交通条件也大大改善。两年前北京郊区的商品房价格也不过每平方米两三千元，比小产权房高不了多少，而如今商品房价格飞速飙升、二手房交易税费逐渐完善，小产权房的价格优势凸显出来。小产权房因没有依法向国家缴纳土地使用权出让金、大市政费和其他税费，因而价格相比真正的商品房便宜很多。所以，一部分因为房价高涨而无法释放的住房需求就流向了小产权房。

    对此，中大恒基不动产营销有限公司总经理赵晨明表示赞同。他说，这几年国家虽出台了很多房地产宏观调控政策，但并没有如期达到平稳房价的目的，而住房保障体系的缺失将一部分虽然收入较低但有购房需要的群体推向了商品房市场，房价的高企早已超出了他们的支付能力，小产权房的出现恰恰满足了这部分群体的需要，并起到了平抑房价的效果。不过，赵晨明强调说，虽然小产权房的现象已既成事实，但仍是合理不合法。

    “合法化”呼声渐起

    正是由于小产权房已是既成事实，目前，有舆论开始呼吁与其清理小产权房不如让它合法化。

    在北京某公司工作的崔先生向记者表示，小产权房存在从一个侧面反映了产权房价格畸高，超出了大多数人的购买力。目前部分人已经购买了小产权房，如何妥善安置这部分人的住居，当前还缺少相关的配套措施，如果对小产权房按照“拆违”强制执行，也容易引发群体事件。因此，堵不如疏，政府相关部门应该探讨如何妥善解决小产权房的问题，争取早日让小产权房脱掉“黑户”帽子。

    记者发现，与崔先生想法相同的人不在少数，有一部分网民甚至在网上公开支持“与其清理小产权房不如让它合法化”的观点。那么小产权房能否合法化呢？

    著名房产律师秦兵认为，小产权房合法化，这种发展趋势是必然的，但在短期之内很难实现，因为如果让小产权房合法，就意味着政府将减少一大笔土地出让金收入。

    赵晨明则认为，小产权房合法化的关键是农村集体用地流转制度的改革。受现行《土地管理法》的限制，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”、“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，但自1995年苏州最早试点基层自发集体建设用地的使用权流转，目前已有多个省市开始采用不同方式试点集体用地的流转。如广东已在进行的农村土地入市试点规定，省内的农村集体建设用地，无须经过国有征收程序可以直接进入土地二级市场参与流转；重庆的方式则是允许以土地承包经营权直接入股，更为激进和大胆。

    北京房产中介链家地产副总经理金育松在接受记者采访时说，目前小产权房还缺乏有效法律支持，严格控制增量是当务之急。按照10月1日正式实施的《物权法》第59条规定，“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”，如果所开发的小产权房由农民自住，产权属于集体中的农民，将受到《物权法》的保护。但是，现在大量的小产权房都由因城区房价较高而转向郊区的城镇居民购买，由于这种交易本身不合法，购房人无法取得国家颁发的合法的房屋产权证，因此不受《物权法》的保护。

    小产权房如何善后

    怎样妥善处理已存在的小产权房？

    “对于小产权房的善后切忌一刀切。”赵晨明的建议是：首先，应在现有的法律框架内促其合法化，并根据不同情况区别对待。如是违法、违章建筑，比如占用了农村耕地的小产权项目，应坚决予以拆除，不能将城市的购房需求转嫁到农村，来侵占农民赖以生存的珍贵土地。对于建设在农村集体用地上，业已发展成熟的社区，可通过提高违法者的违法成本来震慑他人，如责令开发商和购房人共同出资，补交土地出让金和相关税费，并给予一定经济处罚，变更土地的使用性质后使房屋产权合法化，可以避免不必要的资源浪费；其次，应建立有效的社会保障体系，加大、加快保障性住房的供给，使中低收入阶层有房可住、有房可买，减少被迫性购房支出；第三，应探索土地制度的改革模式，平等地对待国有和集体土地，建立统一协调机制，实现国有与集体土地统一、互补的市场供应。

    金育松对这种观点表示赞同。他建议，首先，推倒与保留的取舍，基本原则应该是保护村民宅基地、耕地，对于占用宅基地和耕地的小产权房，应该予以还原；其次，对于“小产权”的普通住宅及别墅，政策也应区别对待。别墅项目往往占用大量的土地，在国家已经明令停止审批别墅用地的情况下，更不允许占用集体土地建别墅，可以将别墅项目予以还原，而普通住宅是面向普通消费者，相当于对商品房供给起到了一定的补充作用，因此政策可以更为灵活。此外，金育松还建议，政府可以借鉴经济适用房回购的模式，通过制定一定的标准对小产权房进行收购，并对村镇进行一定的补贴后，把小产权房变为国有性质。这样既可以保证持有者利益，也能够增加政府保障性住房来源，从而增加房源量的供给。