经济观察：让房价发烧的不是成本而是暴利

高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题，成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。按照“企业成本是定价基础”的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此，权威部门的调查报告及不少经济学家指出，“巨额利润”是造就高房价的决定因素。

“售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你”

“不给任何解释，都是一口价，北京三环以内动辄每平米上万元。”在中国社科院工作的龚先生本周跑了不少楼盘，他打算买一所100平米左右的房子。

目前，在房地产交易中，开发商掌握着交易活动的主动权，购房者对房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少？售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你！”有着博士学位的龚先生，试图多了解些买房知识，结果撞了一鼻子灰。

其实，几乎所有房地产商都不会主动向购房者公布房价成本，否则，便泄露了其背后隐藏的巨额利润。

通常来讲，“土地价”“建造成本”(含建筑安装成本、配套建设成本、运营成本、税金等开发间接费)和“开发利润”是房价的三个主要构成部分。

现在土地施行“招、拍、挂”市场机制之后，抛去背后的灰色交易地带，地价随市确定。不过，房地产商一般都不会把楼盘地价告知购房者。

对建造成本，据2005年某部委对一家房产企业开发项目的调查，相关浮动价格从高计算，一般6层砖混楼房每平米约1930元；高层楼房每平米约2400元。

“土地价”和“建造成本”可归纳为建房实物成本，按此估算房价并非高得不能接受。但另一部分“开发利润”，才是高房价的真正源头。

以2005年深圳市不同地区的10个楼盘为例，根据权威部门提供的调查报告，其开发利润占到房价的15.33%至62.23%，远远高出一般企业利润。分析表明，房地产的高利润并不在于对土地利用效率的提高，也不是通过压缩建造成本而取得，而是与房价之间联系紧密。

“开发利润和房价之间存在互相影响与决定的关系。”报告一针见血地指出，“房地产开发商追求超额利润的主要做法，就是维持高房价。”

“房地产存在暴利，这是一个不争的事实。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，“目前房地产市场的利益机制不平衡，造成财富在短期内向开发商聚集，是导致该行业暴利的根源。”

“由于不透明，任何东西都可被当作提高房价的砝码”

不透明的建房成本，决定了不透明的高房价。即使是同一个楼盘，价格也总是没有理由的随时上调。

以北京市玉泉路附近的“远洋山水”楼盘为例，今年3月份均价还是5900元/平米，到了6月份均价便上升至7200元/平米。“3个月每平米便上涨了1300元，有什么理由让我信服？”楼盘附近的居民王涌说。

不过，对北京房价近年来的持续高涨，一些房地产开发商倒是亮出了“房价上涨是硬道理”的言论。

经济学家王小广对此类观点予以坚决驳斥。他提示风险并举例称，在北京西三环北端的紫金庄园和万寿路边的恩济花园，1998年时单价超过了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。

王小广认为，近年来房价暴涨及房地产暴利的直接原因，是过度的投机炒作。

房价形成机制扣除成本因素外，还有土地资源与商品房供求关系、企业品牌、市场竞争策略、消费者心态等多种因素发挥作用。不过，这中间许多因素很容易被开发商利用，进行投机概念炒作，营造高房价。

业内人士分析，土地实施招标拍卖以后，呈现价格变化较大的特点。因此，土地价格的波动，很容易成为房地产企业制造高房价的重要理由。

货币分房制度改革和贷款消费观念的深入，喷发出巨大的购买能力，市场上也明显出现了透支及奢侈消费，从而引发了投机需求。由此，购房者心态也常被巧妙利用，房地产企业运用“捂盘”“销售情况不公布”等手段，借机抬高房价，造成虚假销售繁荣。

此外，绿化率、水岸房等策略，更是屡屡被开发商拿来提高房价。

“由于不透明，任何东西都可被当作提高房价的砝码。”易宪容说，以市场化的名义，房地产企业不仅可以垄断性定价，而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担，获取巨额收益。

抑制暴利：关键看调控政策执行力

为遏制房价过快增长，国家近几年出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全，然而政策效果却不尽如人意。

最新统计表明，全国房价仍“逆势走强”，10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7%的涨幅名列首位。

易宪容表示，调控成效不理想的关键，并非调控政策的滞后性，而是房价过快增长带来的调控政策执行不力。

今年以来，宏观调控中不断收缩的银行信贷，并没有对房地产投资增长产生多大影响，相反国内银行信贷却表现为迅速扩张趋势。同时，房地产业融资渠道也正通过引入外资来打破国内信贷的收缩限制。

一些房地产企业针对国家的宏观调控措施和监督措施，采取相应的逆向对策，在一定程度上弱化了宏观调控和政府的监管作用。经济适用房政策在执行中“走样”、大中型高端商品房频频抬高价码等已是见怪不怪。

值得注意的是，一些相关部门对上述“走样”行为视而不见，对房地产中的突出问题长期保持“噤声”。有的地方把“鼓励房地产发展、加大城市基础设施建设及千方百计引资”作为加快地方经济发展的“要诀”。

泡沫型增长的高房价，是阻碍中国经济航船前行的危险暗礁。王小广指出，高房价不仅隐藏着巨大的金融风险，而且会严重阻碍国家竞争力的提高。

专家们强调，建设、国土、财政、金融和税务等相关部门，必须在房地产开发、销售等环节形成监管合力，加大对地方和企业执行调控措施的监管力度，促使房产利润趋向合理。