解读“国十一条”：是老生常谈还是新意盎然

　　增加有效供给 着眼“保障”“普商”

政策

（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

　　看点

商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设用地供应量和比例。

　　解读

历年来，加快经济适用房建设的论调从未消沉，但时至今日，市场上的经适房仍是“稀客”。“居者有其屋”的理想与“商品房”的市场原则，永远相互依存，却又背道而驰。

房源供应充足，降价才有根据；供应什么样的房子，却不只是调控单凭一己之力能达成的目标。

从2004年5月《经济适用住房管理办法》正式施行到2006年，国务院出台9部委“十五条”，提出90平方米双70％的标准，从2005年3月“老国八条”提出增加普通商品房和经济住房土地供应到2007年国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，保障性住房话题就一直长盛不衰。

（图片来源：国际金融报）

抑制投资投机 合理引导消费

政策

（三）加大差别化信贷政策执行力度。

（四）继续实施差别化的住房税收政策。

　　看点

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%。要严格执行首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

解读

收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，可谓是自上而下的共识。但收紧的信贷口子总是轻易又会松开。

毫无疑问，按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。早年的住房贷款优惠利率曾拉动了房地产成为“国民经济支柱产业”，但随之而来的负面作用也不可忽视。因此，从信贷入手抑制房地产虚热，也成了调控的惯用手段。

早在2005年3月，央行就曾宣布取消住房贷款优惠利率；个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。早在2007年9月，央行就曾规定，购买第二套（含）以上住房，贷款首付款比例不得低于40%。不过，二套房贷政策在执行过程中似乎总是容易“打折扣”。
加强风险防范 完善市场监管

政策

（五）加强房地产信贷风险管理。

（六）继续整顿房地产市场秩序。

（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。

（八）加强市场监测。

看点

国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击市场。

解读

加强房地产信贷风险管理、加强土地供应管理、打击囤地、增加房源透明度都不是新话题，但政策一出再出，成效却从不明显。

从2004年9月中国银监会公布《商业银行房地产贷款风险指引》之时，就规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%。

2008年1月国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

与此次国11条相应，早在2006年7月，166号文件要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

而“防止境外热钱冲击我国市场”虽然是国际金融危机下的新热点，事实上也在若干年前就被频频提及。早在2006年7月，建设部就出台了171号“外资限炒令”。

（图片来源：国际金融报）

推进安居工程 保障困难家庭

政策

（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

　　看点

各地要通过棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源。

鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

解读

廉租房在“国十一条”中独获“钦点”是其重要地位的体现。不过，廉租房也如经适房一般，大有沦为老生常谈之势——这也就从侧面反映出，“革命尚未成功，同志仍需努力”。

经适房和廉租房的话题在过去几年始终争论不休，解决困难更是每年都喊。

早在2005年5月，“新国八条”就提出完善城镇廉租住房制度；2006年5月，“国六条”提出加快城镇廉租住房制度建设；2006年8月，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》；2008年两会，政府工作报告提出要“抓紧建立住房保障体系”；2008年11月，国务院常务会议提出加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；2009年1月9日，住建部表示全面推进保障性住房建设，解决260万户城市低收入困难家庭和80万户煤矿、林区、垦区棚户区家庭的住房困难。

督察房价上涨 省府需负总责

政策

（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

　　看点

各地要认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

国务院有关部门要加强检查和指导，对重点地区和城市进行重点督查。

解读

让地方政府摒弃一城一池的私心，让他们担负起落实楼市调控政策的责任，是增强政策执行力的根本之道。

调控政策不能流于空话，而要落到实处。而2008年之前房地产调控的失败，一大原因就在于地方政府出于自身利益的考虑，对调控政策避重就轻。比如，在2005年3月，“国八条”提出要高度重视稳定住房价格，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，但并未点明地方政府在执行中的重要作用。直到2009年12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，才明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，强调“地方政府要切实负起责任”。

随后在12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。这一政策实质上是对地方政府的“土地财政”作出了限制。

专家“鞭”

策策不连贯，虚火灭不了

“前年，房地产市场冷寂了，政府就坐不住了，赶快加温。去年，房地产又热了，民众的呼声很大，政府现在又来浇凉水。只想问一句，早知今日，何必当初？”

——北京大军经济观察研究中心主任仲大军

凡是政府出台的措施都是有用的。不过，微观政策起到的作用是有限的。

中国经济目前的状况就是“虚火乱烧”，大量的投机性需求拉动经济数据，说好听点是经济中存在大量弹性需求。如果不从制度层面解决中国经济的结构性问题，只依靠微观政策，很难浇灭房地产市场的虚火。

此外，政府对房地产市场的调控需要连贯性。简单来说，政策越稳定，市场就越冷静。

上涨预期，为害太大了

“很多人说房价虚高已经形成社会问题，目前，中国国民财富的70%是房地产，中国银行贷款的70%贷给了房地产，如果国家大力打压房地产，恐怕也会出社会问题。”

——中国农业银行高级经济学家何志成

如果告诉你5年后，原本200万元的房子会涨到400万元，你买不买？当然要买。这才是中国房地产市场的“刚性需求”。现在的状况是房价上涨越高，刚性需求越强。目前，买房已经成为中国人的被动性储蓄。国民对整个房地产行业的心理预期会导致房价继续走高。

二套房贷收紧，提高首付比例，很可能会影响正常的市场预期，从而人为地干预市场，为未来房价高涨埋下伏笔。

开发商“对”策

　　地方政府，就要你负责

“其实没有开发商愿意当地王，地王真的只是政府造就的。各地政府是房地产的既得利益者，要抑制房价，必须让地方政府退出房地产利益链。”

——联达四方房地产经济有限公司总经理杨少锋

在这次“国十一条”中，我们罕见地看到，国务院对地方政府的责任提出了明确的要求。

以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于中央政府和地方政府的博弈，中央政府把房地产当作民生问题，而地方政府往往把房地产当作经济问题，土地出让金和税收才是地方政府最关心的问题。

“国十一条”最大的新意，就是它既打击开发商更规范地方政府。

政策一样，解读大不同

“开发商囤地的根源是土地供应不能满足市场的需求。新政策出台后，国家将加大土地供应。”

——SOHO中国董事长潘石屹

潘石屹读“国十一条”，读出了不同内涵。第一条“促开工、促上市”，潘石屹认为与以往政策要严控投资规模的方针正好相反。第二条“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”。潘石屹看到土地供应增加的大势。第六条、第七条要对“惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序，违法违规用地和囤地、炒地，价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定”加大查处力度，潘石屹则提出“只要政府增加土地的供应，这些囤地、惜售的房地产商会亏血本”。潘石屹比谁都清楚，前十条都要仰赖第十一条。