经济观察：全球楼市“退烧药”适合中国吗？

 5年来，房价上涨将美国人从互联网泡沫破裂中解救出来，房地产行业的持续繁荣景象，让消费者荷包多了几十亿美元。但现在，这种超级红火的局面可能结束。近几个月来，美国房地产颓势已日渐显露。

    不单是美国，英国一家房地产研究机构日前发表的调查报告显示，在截至今年6月的一年时间里，全球房地产价格上涨了8.5%，低于上一年度同期12.3%的升幅。其中美国和法国的房地产价格均上涨了9.4%，涨幅分别低于上一年度同期的14.1%和15.3%；意大利和英国的房地产价格升幅分别为5.2%和4.8%，也低于上一年度同期的11.2%和6.1%。另外，尽管日本政府已多次表示有望很快摆脱通货紧缩并采取了升息政策，但日本房地产价格同期下降了2.7%，全球楼市升幅已明显放缓。

    把中国的房地产现状放在全球化背景下考量。自2000年网络泡沫破灭后，全球资本需要建立一个新的冒险乐园，于是它们将目光投向了房地产。加之过去很长一段时间里，全球始终处于一个低息的大环境，鼓励投资成为许多国家的政策导向。于是，2004年国外热钱涌向上海，2005年海外基金淘宝北京，而今年热钱又有投向国内二线城市的迹象。

    面对国内部分城市房地产市场高烧不退，自2003年4月121号文件拉响宏观调控警报至今，我国政府已出台了一系列调控政策，在重量级招数“8·31大限”“国八条”“国六条”以及今年的两次加息下，房地产行业成为热点中的热点。但从目前迹象来看，房价调整态势并不显见，政府、房地产商和购房者之间的博弈仍在进行中。

    全球楼市日渐呈现出的降温趋势，是否会影响到中国的房地产市场？国内房价也会随之下行吗？从心理因素来看，全球楼市趋冷可能会影响投资者对所有房地产市场的信心，削减国内房价的上涨空间；至于资金方面，美国楼市回落后，大量国际资金很可能回流到美国；还有美联储的示范效应。美联储历经连续17次加息后，终于换来楼市放缓，面对国内高昂的房价，我国还有不少可调控的空间。

    也有观点认为，正是因为全球楼市降温，国内楼市才会吸引更多投资者；同时人民币升值预期，也在一定程度上推动国外热钱涌入中国市场。但从历史经验看，每次楼市大跌后，随之而来的都是经济下滑，此次全球性的楼市降温，中国真能独善其身吗？

    当然，我们还不得不考虑一下中国这个市场的特殊性。虽然经济背景总体相似，但中国房地产业的成熟度还远不及欧美。欧美国家自二战后住宅市场大发展已有半个多世纪，而中国房地产市场自1998年改制后开始全面启动，也才十几年的历史，远远谈不上成熟。这就需要政府运用“看得见的手”进行宏观调控。

    就目前而言，中国70%的商品房是由30%的最高收入人群购买。这也解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。随着国内住宅市场的成熟，目标客户群的重心应逐渐由高向低转移，这也是我国城市化进程中必将经历的一个阶段。中国房地产市场的发展前景，并非由政府与开发商的博弈来决定，而是通过政府这只“看得见的手”宏观调控和市场那只“看不见的手”相互协调，共同配合来推动的。

    价格围绕价值上下波动并最终趋向于价值，这是市场经济的普遍规律，房地产行业作为市场经济的重要组成部分，自然也不例外。如今，这一规律已在美国起作用了，在中国，它将何时充分发挥作用呢？