购买力问题

任志强的博客最近探讨了土地供给和北京的房价，得出了非常有趣的结论。简述如下：

2005～2009年，北京市政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，非商品住房建设用地指标为1320公顷。而实际供给的情况则是，商品房住宅用地（招拍挂）2394公顷，完成计划数的33.6%；非商品住宅供地1283公顷，完成97.20%。

政府工作报告显示，土地供给量完成了100%。也就是说，商品房住宅用地中4736公顷的供地差额为享受经济适用住房政策的用地，由特定单位使用了。这些用地约为商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面积，可以计算出商品房住房用地在全部住宅建设用地中的比重仅为28.3%。

结论是，目前北京市房价其实是不足30%的商品房均价。其余70%以其他形式被分配给特定消费者，没有对外销售。

由于这70%的房子价格——按照任志强的介绍——大部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房价格为4500元/平方米，则北京市的一手房销售价格则仅约为6200元/平方米。他的这一结论极为重要。

他告诉我们：如果考虑全部房地产的价格，北京的房价均价不足7000元。但70%的低价住房通过“内部交易”完成。

也就是说，尽管统计数据上看，不同阶层的收入差距并不大，但在购房时，支付的房价总额却各不相同。其中，70%的人通过内部交易成了房主，剩余30%中，除小部分为投资消费外，大部分成为了房奴。其余的消费者，则望房兴叹，不得不“三代人供养一套房”。

这种两极分化背后，是购买力的严重失衡。由于存在大量非货币化因素，中国居民的购买力不能仅以货币收入计算。

考虑综合购买力，每个消费者的境况完全不同。看似差别不大的收入，其购买力却有天壤之别：体制内的消费者受惠于各种福利，其实际购买力非常强大；而体制外的消费者在扣除必须品消费后，其购买力非常有限，还要应对越来越昂贵的住房消费。

比如，部分企业不定期发放各种购物券，成为货币替代品；对员工发生的任何费用都可以报销……这些福利或者优惠措施，使部分人的购买力大大增加。再比如，公务员和国企员工以内部价购买房屋。

典型的事件是此前热议的中石油团购住房。中石油员工以9000元/平方米的均价订购了上千套住房，而预计市场价为2.3万元/平方米。以每套住房120平方米计算，中石油员工100万元可以买一套住房，而市场上的普通消费者则要花276万！

同样的收入，购买力完全不同。隐性收入的存在，使得购买力差距越来越大，并会加剧社会收入的不公平分配。

这个问题也给我们提供了另一个思索：提高消费者的生活水平，应该是提高消费者的购买力，而非简单的提高消费者收入。否则，消费者收入增加的同时，必须品价格涨幅过大，消费者购买力反而会下降，收入数量的增加就没有任何价值。