房屋买卖质量瑕疵责任

正文：


　　房屋质量瑕疵是指出卖人所交付的房屋不符合法律、国家或行业有关技术标准及合同约定的质量标准。房屋质量瑕疵可以分为履行瑕疵和损害瑕疵。
　　1?履行瑕疵履行瑕疵是指出卖人在交付时，房屋已具有质量瑕疵，即履行具有瑕疵。瑕疵履行是一种违约行为，所以又称违约瑕疵。对于履行瑕疵，可根据经济效益原则视具体情况作不同处理：
　　(1)瑕疵不影响房屋的使用性能、安全性能和价值，可以安全、放心使用的，可以采取修理措施，以消除瑕疵。费用应当由出卖人承担。
　　(2)瑕疵不影响使用、安全性能和价值，但无法修补的，买受人可以要求减少价金，并有权要求出卖人承担违约责任并赔偿损失。
　　(3)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
　　(4)因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　(5)出卖人出卖房屋之前明确告知受让人房屋存在瑕疵的，视为买受人接受瑕疵，出卖人不承担履行瑕疵责任。
　　(6)当事人对此有约定的，从其约定。
　　2?损害瑕疵损害瑕疵，是指因出卖人的瑕疵履行行为导致买受人因房屋瑕疵而遭受的人身或其他财产损失，又称加害给付。买受人可以根据《合同法》第122条之规定，有权选择要求出卖人承担违约责任或者依照其他法律规定要求承担侵权责任。