物业管理应着力彰扬公共性

绝大多数国家和地区的物业管理都是采取了商业模式，但这并不意味着政府对物业管理漠然视之，撒手不管。 人们一般认为，物业管理是一种纯粹的商业服务，因此，应该完全市场化。但无论是从其历史发展还是本质属性来看，物业管理都应该具备公共性，至少是具备一定的公共性。现代物业管理一般认为起源于19世纪60年代的英国。当时的英国，正是工业化和城市化高速发展的时期，城市人口剧增，但住房供应短缺，导致大量人口居住在质量低劣、卫生条件很差的住房中，整个城市环境恶化，不仅造成了景观凌乱，更造成了霍乱、流感、天花等一系列传染病的流行，大量人口死亡，影响了市民的公共利益。在这种情况下，英国人奥克塔维亚·希尔女士开始探索有效的物业管理的模式。可见，物业管理的诞生，直接的动因就是维护公共利益，因而具有极强的公共性。 为了改善穷人的居住环境，希尔想方设法为穷人建造了廉价的公寓，并实施了种种管理办法改善居住环境。后来一度为富人专享的物业管理，实际上就是这样最早在穷人当中推行的。希尔在实践中，主要还是采取了商业模式，确保投资人的利益。尽管如此，她还是尽力突出物业管理中的公共性，比如营造和谐的社区氛围，改善小区环境等。 香港地区物业管理的起步与英国有些类似。上世纪50年代中期，香港九龙石硖尾发生大火，造成多人伤亡。香港政府遂在原地兴建了香港第一批公屋。由于公屋人口密度高，居民居住环境很差。后来随着香港社会经济的发展，香港着手改善公屋居民的居住环境，采取了一系列管理措施，香港的物业管理由此兴起。 从物业管理兴起的历史来看，低劣的居住环境不仅影响居住者个人的健康安乐，也影响到了公共景观、公共卫生、社区和谐、社会稳定等一系列重大公共利益。物业管理关涉的，不仅仅是业主的利益，更是全社会的利益，因而具有鲜明的、强烈的公共性。 很多产品和服务都具有公共性，但在程度上有差别。教育、医疗是公共性最强的产品和服务，所以应当成为政府提供的公共产品。物业管理也有较强的公共性，但上升为公共产品由政府提供却并不普遍。世界上只有极个别国家，比如新加坡，将物业管理作为公共产品，由政府提供。新加坡的这一做法取得了良好的效果，新加坡被称为“花园国家”，物业管理体制功莫大焉。 但绝大多数国家和地区的物业管理都采取了商业模式，但这并不意味着政府对物业管理漠然视之，撒手不管。现在当务之急是，政府在尊重现有物业管理商业模式的前提下，通过立法等手段尽可能使物业管理的公共性得到最大限度的体现，使得公共利益得到最大限度的保障。我 国物业管理的相关立法还没有很好地体现出这方面的意旨。东莞华凯豪庭的物管公司之所以敢于悍然拒绝将车位出租给业主，就是因为《物权法》的相关规定含糊其辞，没有体现出公共性。该法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这些规定极其含糊，在实际操作中，什么是“首先满足”很难界定。“车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”这一规定，实际上也把开发商置于强势的地位，也就是说，关于车库的处理，开发商想怎么干就怎么干，业主只能被动地接受。这样的立法显然缺乏公共利益的考量与导向。如果立法从物业管理的公共性考虑，从大多数人的利益考虑，就应该强制规定车位归全体业主所有，这种所有权可以以多种方式实现，比如赠予、出售、出租给业主，如果确有需要出租给非业主，则要业主同意，且租金由全体业主享有。