物业管理企业政制需要注意的几个问题

物业管理是新兴行业,它的出现有利于房屋的保值增值,有利于提高广大老百姓的生活质量。作为朝阳产业受到社会各界的广泛关注行业也得到了较快的发展。目前,许多物业管理单位由发展商或房管部门设立,不少机制较为僵化,运作理念还很落后。随着改制的深入,物业管理必将面临更好的发展机遇。本文仅就物业管理企业改制的有关问题谈一些个人观点。
　　首先,我们试分析一下物业管理企业的现状。
　　一、产权不清,机制不顺。大多数物业管理企业由开发商或房管部门投资设立,类似于开发商或房管部门的一个售后服务单位,名义上是独立核算企业,可其人、财、物由上级公司所控制,物业管理企业抱着\"大树底下好乘凉\"的心态负盈不负亏,经营者主要对上级负责。由于机制不灵活,观念陈旧，经营者积极性不高,职工吃着大锅饭,市场化运作程度较低。
　　二、资产不多,增值潜力不大。物管企业不同于工业企业有成套设备、厂房,有成熟的产品;也不同于一般的商业企业,有相对充沛的资金可供周转有进销差价可供赚取。物管企业提供的是服务,一般没有什么资产,\"几张桌子几条枪\"便构成了\'\'一些物管单位的全部家当由于可供变现的优质资产不多,而靠有限的物业管理服务费难以形成新的积累,因此企业增值潜力不大。
　　三、员工的整体素质不高。由于机制不顺,企业需要的人才难以引进,员工由母公司安置下来,企业只能被动接受,人员相对老化。许多员工对物业管理的概念还停回留在修修补补,收收费用上,缺乏一种成熟的物业管理经营理念,跟不上日益发展的物业管理的需要。他们没有意识到一个成熟的物业公司,它的职责不仅仅是保洁保安、绿化养护,而是与住户共同营造完美、温馨、文明的现代生活氛围。员工素质的相对不高也制约了企业进一步的发展。
　　四、托管的规模偏小,经济效益不好。有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手画笔,20万平方米以上的成规模小区不多。有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理带来了难度。例如目前常州有八十多家物业管理企业,已形成了诸候割据的局面,但各自托管的面积并不大,一般在10万平方米左右。物业管理行业是微利行业,形不成规模,成本费用相对较高,加上资产不多,故经济效益较差。
　　其次,我们试分析一下企业改制需要注意的几个问题。
　　随着市场经济体制的逐步建立,完善国有企业的改制已是势在必行,但是改制不能一窝峰,更不能一刀切,不是为了改制而改制,要依据企业的实际情况,能快则快,能改则改。通过实践,我们认为有如下问题需要注意:
　　1、要有一定的物质基础。如果没有一回定的资产存量拥有的只是对某物业的管理权,这种改制企业是存在一定风险的。因为物业的管理权,今年可能是你的,管理得不好,明年可能就不是你的,此时你就是一无所有。这种情况在物业管理市场竞争日趋激烈的今天是存在的。许多物业公司正常的运转来自于母体的一部分补贴和公建配套设施收入,光靠物业服务费是撑不起小区的正常开支的。这就需要物业管理企业在改制时能够更多地得到上级公司或主管单位的支持,从支持企业发展的角度出发,置换一定的资产给企业。另外,按照当前改制政策的有关规定,对改制企业购买净资产有优惠政策,如今集体企业可享受50%的折让,这样无形中就为企业的发展增添了后劲。如果没有净资产可买,改制企业享受政策将是一句空话。
　　2、职工对改制的思想认识必须统一。企业改制牵涉到职工的切身利益,职工难免有这样那样的想法,有的担心下岗,有的担心票子,还有的怕丢帽子求稳心理是可以理解的。在对待改制问题上,首先决策层要提高认识,高度统一,然后再扎扎实实做好职工的思想发动和引导、教育工作。否则,思想不统一,急于求成,可能会欲速则不达,影响改制的推进。企业的员工是企业的一笔财富,企业有今天离不开他们的辛勤劳动,企业的明天也大多需要他们去创造,改制的目的是使企业增效、资产增值、职工增收，而不是将职工扫地出门，职工持股是加强了自身的主人翁地位,是以资产为纽带,更紧密地把职工拴在一起,与企业共命运。作为改制企业的员工要珍惜岗位,把握自己,树立忧患意识,转变陈旧观念,紧跟形势,适应市场。
　　3、如有可能，经营者要持大股。一是各项改制政策提倡经营者持大股；二是这样做也能保证经营者的积极性,使其才能与价值得以充分体现,减少决策的盲目性和失误;三是有利于决策的效率和效果,在一些有争议的问题上,经营者可以利用自己持大股的优势,使自己的意志得以实现,避免了议而不决,在等待观望中贻误战机;四是如果人人持有同等股份,容易穿新鞋,走老路,形成新的大锅饭。根据目前物管企业的实际情况,决策层与职工的持股比例以6:4为宜。
　　有人担心经营者持大股会损害小股东的利益,但随着市场经济秩序的不断规范,这种情况会越来越少,毕竟有《公司法》、《工会法》、《会计法》、《劳动法》等诸多法律制约经营者的行为,使其不能咨意妄为,装错腰包同样会受到制裁。同时,企业章程也可以赋予小股东依法聘请有关单位对企业进行审计的权力。
　　4、做好资产评估的准备工作。资产评估的准备工作十分重要。首先,经营者要熟悉、掌握改制的有关优惠政策,如资产剥离的程序、内容、条件等等。只有熟悉、掌握了改制政策,才有可能用足用好政策;其次,经营者要了解企业的资产、负债情况,如债权、债务的情况,有无潜污因素,预提费用是否充足,可买的净资产是否有水份等等。这些情况作为经营者来说应心中有数,只有这样才能最大限度地维护企业的利益。
　　最后需要指出的是,改制不是灵丹妙药,不会一改就灵,改制的道路也是曲折的,产权问题的解决只是企业走向新生的第一步,今后的发展还有待于全体员工艰苦卓绝的努力。