调整物业服务费的必要与可能

物业管理是劳动密集型企业，服务成本主要是劳动力成本，其经济来源主要靠收取物业服务费，经济基础比较脆弱。

与有着百年历史的西方物业比较，中国的物业管理仅有二十多年，而我们百步亭物业的历史才有10年,犹如一个幼小的孩童，难能抵御经济风浪。近几年来，我们也与众多同行一样，在谋求发展中，面临一些新的挑战，随着《劳动合同法》的实施，人工成本大幅上升，全球经济危机带来了间接冲击，加上物价上涨等因素，物业公司面临的形势十分严峻。为了顺应市场经济的大趋势，也为了物业公司的可持续发展，我们于2008年作了调整物业服务费标准的尝试，收到了一定的效果。

为什么要调整物业服务费。为什么要调整提高物业管理费？从根本上说是百步亭社区可持续发展的需要，具体讲是基于以下四个理由：

一是随着《劳动合同法》的实施，劳动力成本提高了，给物业公司带来巨大压力。百步亭物业公司成立以来，坚持“以人为本，业主至上，精心管理，优质服务”的理念，通过艰苦创业，在广大业主的理解、支持、共同努力下，已经把百步亭花园打造成全国的物业管理示范小区，使广大业主感受到物业管理及超值服务带来的好处。许多业主把亲戚朋友介绍到百步亭花园，大家冲着百步亭良好的生活和物业服务而来，这里的二手房比周边要好卖许多，安居苑、温馨苑、百合苑房价在５至9年时间,先后增长了2至4倍。

近三年来，物业公司员工工资及社保费用大幅上升，加上法定节假日的加班费是日工资的三倍，还强调落实职工带薪休假制度，每年又将增加费用。员工的社会保险比2004年增加300多元，而且武汉市还不断在出台养老金的调整政策，人工成本越来越高。高质量的服务必须有高素质的员工，而物业公司员工的工资待遇却低于同档次的物业公司员工待遇，造成老员工大量流失。人往高处走，水往低处流，那里待遇高，那里就人气旺，那里待遇低，就会造成人才流失。要保持员工队伍稳定，就得适当提高员工的工资待遇，这就需要提高物业服务费来保证。

二是垃圾环保转场，垃圾费大大提高，给物业公司带来意想不到的压力。为了建设两型社会，岱山垃圾场于2007年11月底关闭，百步亭社区的所有垃圾都需运到阳逻陈家冲垃圾填埋场，按每吨垃圾30元收取垃圾处理费（过地磅），社区每天处理生活垃圾20多吨，一年需缴纳垃圾处理费、路桥费、油费，以及车辆修理及折旧等，全年新增费用3%。

三是公共设施、设备维护的费用也在明显提高，给物业公司带来无形的压力。百步亭花园社区经历了十年创建，一些老苑区已经度过十年华诞，有些公共设施逐渐老化，为要保持老苑区物业的良好状态并使之保值增值，就要加强公共设施设备的维护与保养。这在人工水电等物价指数不断攀涨的情况下，新购设备及维护费用也必将大幅度的增高。

四是物业公司从开发商那里得到的补贴明显减少，这更是看不到的压力。由于全球经济危机的影响，房地产开发深受其害，开发企业对物业公司的实际补贴逐年减少，靠每平方米0.3－0.5元的物业服务费来维持苑区的管理水平难以为继。

面对这三高一少的种种压力和现实问题，百步亭物业公司承受着难以承受的压力。为了扭转困难局面，为了物业公司的可持续发展，我们下决心调整提高部分老苑区的物业管理费标准。

根据什么调整物业服务费。实话实说吧，下决心提高部分老苑区的物业服务费，是一种无可奈何的选择，既然决心已定，就要把它做好。为了做好这项工作，我们认真学习科学发展观，认真学习《武汉市普通住宅物业综合服务管理费指导价格》等文件（武价房字【2004】135号），紧密联系百步亭实际，在反复酝酿讨论的基础上，形成了一个调整物业服务费的意见。

调整时间初步定在2008年1月1日。2007年11月4日，社区党委在审议研究业委会物业费调整工作会议上，认为原定物业费调整时间过于紧促，提出从长远和稳定出发，做好宣传解释工作，调整时间推迟到2008年5月左右，确保百步亭社区物业费调整工作顺利进行。

如何调整物业服务费。这次物业服务费的调整始终在社区党委领导下进行，主要做了以下工作：

首先，社区成立了物业费调整领导小组和工作小组。根据社区“三位一体”机制，各居委会也按组团成立了工作小组，摸底调查，征求意见，制定方案，每周召开碰头会，调整工作有条不紊进行。

其次，运用多种形势，开展宣传教育。春节前，我们多次到区房产局、市物价局汇报物业费调整工作的准备情况，征求和咨询相关政策。春节过后，我们将物业费调整宣传提纲印刷了8000张，发到每个居民家中；4月7日，社区在升旗广场，由业委会主任郑文发表了调整物业费的讲话，4月8日9日，一、二居委会分别召开物业费调整动员大会，管委会常务副主任、业委会副主任韩洪运作动员，宣读了武汉市（2004）135号文件精神，物业费调整领导小组也在老苑区张贴了物业费调整宣传标语和口号，社区还通过培训班等多种形式，对楼栋长、党小组长、业主代表等进行了培训。4月18日，业委会根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等国家法律法规的规定，发布公告，向第二届业主大会提议召开第五次会议，审议并通过《百步亭老苑区物业费收费标准调整方案》。业主大会将以书面征求意见的形式于2008年5月7日至9日召开（三天），投票权数以一个（户）业主为一票表决权。

第三，相信群众，公开透明。针对一些居民提出公布物业费收支帐目问题，物业公司也于4月17日向业委会及居委会工作小组提交了物业公司安居苑、温馨苑、百合苑2007年收支决算和2008年收支预算。物业公司还提出把2008年作为服务文化年，为创建全国文明城市争当先锋。公司开展多项服务活动，种树苗，维修单元防盗门等，为调整物业费工作创造良好条件。4月30日，我们又召开了老苑区业主（居民）代表座谈会，进一步听取业主(居民)意见，在会上还公示了安居苑、温馨苑、百合苑2007年收支决算和2008年收支预算。5月4日，物业公司在老苑区张贴了安居苑、温馨苑、百合苑2007年收支决算和2008年收支预算。

5月30日，百步亭花园物业公司向武汉市物价局提交了由百步亭花园业主委员会认可的《关于百步亭花园老苑区调整物业费收费标准的报告》，并附调整方案和表决统计表各一份。至此，百步亭花园老苑区物业费的调整工作顺利通过。

第四，努力做好物业费调整后的服务工作。历时9个月的物业费调整工作已经结束，半数以上业主同意调整物业费。能够取得这个结果说明社区可持续发展理念得到大多数业主理解支持，也必须看到，仍有业主持保留态度。要提高物业服务质量，使业主满意并把物业费足额收上来并非易事，物业公司还要同社区自治组织一道继续做好艰苦细致的工作。具体安排是：公司与业委会一道对服务处经理、主管、文员、房管员、维修工等相关人员进行了认真培训，认真领会此次物业费调整涉及的有关法律法规知识，做到心中有数，说理有据；有针对性的做好业主工作，特别是对在物业费调整中提出意见，认识上还有差距的业主；在收费工作中特别要注重工作方法，注意轻重缓急，对于带倾向性的问题，要及时汇报。