浅谈我国物业管理

摘要：
我国的物业管理从沿海开始起步，在市场需求与主管部门引导下逐渐向内地扩散，物业管理作为一种朝阳产业已走过了20年的风雨，物业管理发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立。
应当说物业管理在我国已有了长足的发展，但是，也应当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。
本人针对我国现阶段物业管理的现状，存在的问题和因素，以及物业管理这个行业未来的发展前景做了具体的分析。时代在发展，企业在进步，所有缺陷、原始、落后等初期发展阶段所必不可少的东西，必将被完善、科学、先进的高级阶段所取代。中国的物业管理行业也是如此。
关键词：物业管理 现状 特点 影响因素

我国的物业管理从80年代开始兴起于沿海地区，经过二十几年的发展形成了今天独具特色的百家割据、百花齐放的局面，物业管理在现在这样高速发展的社会已逐步展现其重要性。无论工厂还是社区，无论是自然环境还是社会生活环境都逐渐地依赖物业服务这一行业。相信在不久的将来物业管理将是各行业资源优化发展不可或缺的有力后勤服务甚至是企业经营的品牌必需服务。
现阶段，我国物业管理模式呈多样化发展：房改的附属产物，房地产开发公司的售后服务部，专业化物业公司，社区居民的自发式组织等等。物业管理是顺应房地产开发而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善。在我国还属新兴行业。随着房地产市场的规范发展及买方市场的全面进入，物业管理服务将不再是单纯的售后服务，它将贯穿与房地产开发的全过程物业管理的模式也在不断改革，他除了对旧管理体制的革新外，更是我国房地产经济市场化和房屋商品化的必然结果。

第一章 物业管理的现状

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

1.1物业管理架构不完善，配套设施运作不理想

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。
大部分物业管理企业是从房地产开发公司派生出来的，依附受制于房地产开发商，加上其本身专业管理的经验不足，与业主的矛盾比较突出。开发商为促销房屋，通过广告、中介、导购人员等多种途径，对物业管理的内容、质量做出不切实际的承诺，且双方所签订的书面合同或口头约定也因权利义务不明确，大多不能兑现。业主入住后对开发商不兑现承诺极为不满，这也给物业公司的后续管理带来很大的困难和压力。另外，由于物业管理企业对房地产开发公司的依附与受制，不能以独立的第三方理直气壮地向房地产开发商要求验收物业、接管档案、索要保修期内的支出费用。不仅如此，有时物业公司对开发商提出的不合理的入住要求也听之任之，如要求业主必须交纳维修备用基金才能进户，预交一定数额的物业管理费作为交房屋钥匙的条件等等。这些都使物业公司与业主的矛盾日趋激化。
小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

1.2物业管理经费难以为续，维修保养不得力

物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。
物业管理服务收费的标准，各地虽有部门行政规章，但尚欠统一规范。而且真正严格按照规章收取各项费用的物业管理公司只是极少数，亮证收费及使用统一发票的物业公司更是少之又少。此外物业公司收支透明度很低，没有定期向业主公布账目、说明物业管理费收取的标准和依据及与其对应的服务内容。另外，物业管理单位的物业管理费计算也不合理。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

1.3物业管理不到位，物管公司与社会相关方面关系不顺

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。
有相当一部分物管人员的观念还停留在福利分房时期的“房管所”及单位自管年代，没有把物业公司看作是为业主提供服务的机构，而是将其看作管理业主的机构。加之从业人员大多是企业转制后“转岗”、“转业”而来的，整体素质较低，服务态度较差，工作缺乏耐心，没有摆正与业主的关系，把自己凌驾于业主之上，盛气凌人。由于服务不到位，多数小区脏乱差；保安打人、住户拒交物业费和业主停、放小区的财产丢失等情况也时有发生。部分业主由于长期受住房修房靠单位的思想影响，未形成物业管理的消费意识，有既要享受服务又想不付钱或少付钱的思想；另外，有些业主因其所在单位未补贴物业管理费且家庭经济困难，难以支付物业费，而物业公司为节省开支不尽心服务，也是双方产生矛盾的缘由之一。我省多数小区的业主与物业公司互不信任，情绪对立。

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

1.4物业管理法制不健全，地区间发展不平衡

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。
物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。
由于建管不分的管理体制，导致从开发商下属企业成立的物业公司直接从开发商手中接管小区，双方的权责未有合同约定；许多物业公司也未与业主签订合同或协议，导致双方的权利义务不明确，产生纠纷后消费者的权益无法保护；加之开发商遗留下来的问题，住户只有找物业公司，形成了物业公司要么收费不服务，要么服务了住户不交费的状况。
物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。
各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

第二章 现阶段物业管理的特点

2.1物业管理的一般特点

国内的物业管理虽然是从香港和国外移植进来，但是很快就显示了自己的特色。
2.1.1覆盖面广
国内的物业管理虽然是从80年代开始起步，可是发展速度很快，而且覆盖面广。如上海市到1997年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海一些省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广。
纳入物业管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商品房都先后进入物业管理渠道。与此相适应，各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出，如上海市到1997年已有各类物业管理企业近2000家，从业人员约5万人。全国范围到1997年约有物业管理企业7000家，从业人员100万人。一些国际上知名的物业管理企业也争前恐后进入中国内地。物业管理正成为一个具有广泛影响的行业。
2.1.2业主权益得到有效保护
物业管理的特点就是业主处于主导地位。中国的物业管理能被业主和使用人迅速接受就是国家对业主权益的充分而周到的关注。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的合法权利。其中最有里的措施就是按物业区域建立业主委员会，使业主自治管理的职能在制度上得到保证。政府有关部门创造各种条件帮助业主委员会开展工作。上海市到1997年已有房屋业主委员会近2000家。
2.1.3物业管理与社区管理密切结合
国内物业管理的服务范围从深度和广度两方面都有自己的特点。从广度上讲，物业管理服务项目众多，内容丰富。从最基本的物业本体和设备的维护、运行到物业区域的环境管理，并且同社区管理和社区建设相结合，营造现代化的、具有浓厚的文化气息的生活和工作环境，提供物质和精神两方面的服务。从深度上讲，既有一般商品房的管理，又有高档公寓、办公楼的管理，高层次的管理已经达到国际先进水平。深圳、上海等地的有些优秀小区已取得ISO9002国际质量认证。从管理的物业类型讲既有住宅、公寓、别墅的居住物业，又有经营性物业，如综合性大厦、商场、通用厂房和文教、卫生等特种建筑。这种多类型、多方位、多功能的服务体现了我国物业管理的特色。

2.2物业管理初创阶段的特点

这是我国物业管理启动和逐步形成成为一个独立行业的时期。80年代物业管理开始在内地兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制——特别是物业管理的引进所启发，内部条件是由创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是，作为一个行业，还只出现在沿海部分大中城市，只是作为房地产开发的附属，尚不具备全国性的规模。90年代，物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业司在广州和深圳召开第一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会的成立标志着我国物业管理进入了全面推进的时期。1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章，确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。1995年又把物业管理提到城市管理体制改革的高度，要求全社会关注和支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建城区延伸，从深度上向市场化方向发展。
这个阶段的特点是：
（1）虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢；

（2）传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向单一的市场化的物业管理模式过渡；
（3）物业管理企业和业主委员会大量建立。但是，运作不规范。合适的自治管理和专业管理人才缺乏；
（4）开发商一般重建轻管，物业管理未能及时介入，前期后遗症严重影响物业管理的经济效益和服务质量；
（5）政府逐步重视对物业管理的治理和监控，但是法规建设滞后；
（6）物业管理的经费不足，收费混乱，资金运行未能进入良性循环。

2.3物业管理市场化阶段的特点

这个阶段的特点是：
（1）传统的和非市场化的房屋管理模式基本上都纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立，物业管理业在城市建设和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认；
(2）物业管理企业和业主委员会运作逐步正常，相互关系逐步理顺并出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业主委员会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准普遍从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升；
（3）出现一批智能化的物业住宅、大厦和只能化城区，如智能化住宅小区、智能化广场等。各种先进设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐步增大；
（4）物业管理现实规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环；
（5）物业管理的法规建设完善配套。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和社区建设的关系逐步理顺；
中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要一快，就会出现一些问题，物业管理也不例外。

第三章 物业管理存在的差距

3.1市场化的差距

3.1.1物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。
我国的物业管理公司已经全部企业化了，其来源主要有四部分：一是房管所改制成立的；二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业自己组建成立的；四是民营的、外资、合资的物业管理公司。它们全都成为有限责任公司。表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司，连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。
北京亿方物业管理有限责任公司，是北京城市开发集团的子公司，成立于1983年，当时称为房管公司，从成立之日起，就是完全的企业化性质。1997年，按照现代物业管理模式和现代公司制的要求，改制成为物业管理有限责任公司。经过20年的发展，已经成为拥有2000余名员工，物业管理面积达300万平方米的大型物业管理公司，获得建设部首批颁发的物业管理企业一级资质证书，通过了ISO9001：2000国际质量体系认证。
按照市场化理论，像这样的企业，应当成为市场经济的生力军。但是，由于它没有第一、二部分企业的先天优势，又缺乏第四部分企业机制灵活的后天优势，因而在发展中感到困难很多。这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。
3.1.2允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。
企业作为市场经济中的基本细胞和主体，其“经济行为就是在各种条件限制下，为追求利润最大化而采取的行动”。这是企业的目标，有了目标才有动力，有了内在的动力，企业才能充满活力。实行物业管理初期，有关部门就定调为“微利企业”。这一方面可能考虑减轻业主和住户的负担，另一方面可能考虑物业公司是劳动密集型企业，科技含量不高，利润高不了。但这恰恰违背了市场机制的基本规律。现在，随着社会主义市场经济的发展与深化，“微利行业”的观点不多见了，可在相当一部分人的思想里仍然认为，物业管理撑死也只有个挣小钱的行业。这对整个物业行业的发展是极为有害的，可以说，这是制约企业发展的重要障碍。
3.1.3物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，按照国际惯例，“谁受益，谁出钱”。这个观点说起来容易，要使全体业主接受却非常难。某家物业公司的员工入户为一位曾担任过领导干部的业主进行维修，干完活后按规定收费，这位老同志不解的问：“为人民服务还收费？”这种认识现在虽不多见了，却很有代表性。还有一个价格管制，这是一个非常复杂的而又关系重大的问题。“政府根据形式需要和既定政策，运用行政权力直接规定某些产品的价格，并强制执行，叫价格管制。”我国在这方面还有较大差距。这与发展水平有关，同时与物业管理市场不成熟也有关。北京市政府规定了直接影响人民生活的七大价格管制项目，其中之一就是物业管理。这在现阶段是必要的，但从长远看，还应由市场来决定。例如老小区的停车管理问题，按有关规定，须经交通管理部门批准后，方可按每辆150元/月收费。然而老小区根本就不具备停车条件，交管部门根本不批，造成车辆丢失、损坏、扰民，小区设施损坏等问题，业主意见很大。某家物业管理公司所管小区，按照一些业主要求，和居委会联合搞了小区停车管理项目，按每辆50元/月收费，雇请了保安，很受欢迎。但时间不长，一些不交费的车主不服管理，带动了交费的车主也不交费。丢失了一辆车，因出入小区手续不全，被车主起诉到法院，判决该公司赔偿数万元。很快小区就恢复了老样子，公司痛心，业主痛心，但毫无办法。这使我们认识到了政府规范市场的重要作用，以及法律法规的重要性。

3.2社会化的差距

按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体，不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已被淘汰。社会化还表现在，物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展。

社会化方面的差距主要有以下几点：第一，条块分割严重。开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。这牵涉到体制的问题，必须从产权制度等方面加快改革，才能从根本上实现社会化。第二，业主委员会的组建要适合国情，真正发挥作用。前几年，仿照国外模式，要求新建小区在正式入住1年内或入住率达到标准后，由物业管理公司负责组建业主委员会并报政府部门批准。结果带来不少问题，比如业主委员会主任或成员的选举，除了要求他有无私奉献精神外，还要有“三总师”的业务知识。具备这些条件的很少，勉强选出来的，先提出个人要求。这样的委员会业主们怎能信任？这也是为什么有的小区出现两个业主委员会和两个物业公司的原因之一。北京市政府规定，将物业管理纳入社区管理，这是一个好方法。总之，社会化的步伐要快，这样才能提高物业管理的层次，最终收益的是广大业主。

3.3专业化的差距

专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘专业公司从事专业工作，、比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面我们还有较大差距，以某公司为例，成立了专业公司，由于未能完全摆脱老体制的影响，光人工费就占去了总费用的大半。这样的专业公司不要说参与社会的竞争，就连生存都困难。还有一些小公司，为了节省人力，一人多岗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。

3.4规范化的差距

规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营；要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量；要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。我们在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主动性差。

当然，物业管理还处于发展阶段还面临着诸多的矛盾和制约因素。

第四章 目前影响我国物业管理的因素

4.1政策法规环境的影响
中国内地尚无全国性统一性的物管法规，各地自行制定相关的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加。这一方面的影响还包括：物业管理公约权力不足；缺乏物业管理公约内容制定的监管；现行的物业管理法规制度未能全部落实执行监管；缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度；缺乏有效的物业管理费用追收途径；物业管理费用收取标准的控制过严等。
作为物业管理这个新兴的行业，要想健康良性的发展，政府的引导是非常关键的。从目前的情况来看，国家主管部门所进行的物业管理考评，物业管理企业的定级对推进行业的发展起到了积极作用。但在政府引导的同时还有一些不恰当地干预也影响了物业管理的发展，如对住宅区物业管理实施了政府定价的政策、没能切实地按照市场规律进行运作；我们的舆论导向还存在着误导，对正面报道的少，抓“热点”问题多，实际上对于一个新兴的行业，导向是非常关键；另外还有政府职能部分地转移到了物业管理企业身上，使得物业管理企业承担了不应有功能，这些都限制了行业的发展。

4.2房地产发展商的影响

房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产工发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，但十分关注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展，这和物业管理的发展极不适应。
（1）物业管理的水平直接受制于房地产开发。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续的物业管理水平。从事物业管理的人员都知道，如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业管理去解决，那是十分困难的。因此我们现在提倡的物业管理早期介入就是要弥补规划设计对物业管理认识不足的缺陷，完善房地产开发环节中与物业管理相关的内容。
（2）房地产业政策的变化为物业管理创造了良好的外部环境，同时也提出了更高的要求。随着我国住房政策的调整和变化，房改步伐的加快，我国居民的住房产权关系进一步明晰。这些产权关系明晰地结果就是每个居民实实在在在地拥有了自已的物业。一个家庭面对最大的“资产”，其保值、增值的要求更为强烈。在这种情况下，一方面居民为了自已的物业保值增值愿意掏出一定的资金对物业进行维修和管理，另一方面也对管理单位提出了更高的要求。在这种房改政策的影响下，物业管理公司因居民权关系明晰而容易调整相应的法律关系，但同时也因产权明晰后带来了对物业管理要求更高的压力。
（3）房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业管理的现行做法和规定。随着房地产政策的完善，方地产开发也从无序走进了规范，尤其是近年来房地产的积压和房地产企业的竞争，更迫使房地产业朝着有利于消费者的方向发展，房地产这个特殊的商品正逐步的适应商品交换的一般法则。房地产开发商推出的“三包”、“无理由退房”、“质量保证”措施，以及政府出台的相关管理措施，售楼书等书面文件将是合同的组成部分，这就使得房地产市场越来越成熟和规范。在这种情况下，物业管理的现行做法将作出调整，比如原先规定的房地产开发商交纳专用基金，就可能因公开透明销售和终身负责而失去交纳责任的基础。

4.3物业配套设施及设备的专业保障服务状况的影响

国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多，引致物业先进配套设施、设备的维修保养费用高昂、无法找到合适的专业维修保养承办商。物业管理企业在别无选择的情况，多招聘直属工人，导致管理人员编制增加，影响物业管理成本。同时此等直属工人亦可能因对相关设施、设备的特点、性能了解不深，而需要较长时间了解研究，导致工作效率降低。
部分发展商为提高物业的级别，多选用国外高级进口的设施、设备，同时为降低投资成本，而不会安排较多的配套零件。因此相关物业管理企业在日后的维修保养过程中，均面对欠缺进口配件、增订进口配件时间较长、增订进口配件费用高昂等问题，而影响维修时间，降低物业管理水平质量。

4.4物业管理服务的人力资源状况的影响

（1）物业管理是新兴行业，从业人员大多是转行过来的人员，缺乏专业知识。物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，这中间有搞建筑的，有搞设备的，有搞管理的，有其他各行各业的，这些人缺乏专门的知识和系统的培训。从物业管理的实践中大家越来越深刻地认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习社会学、心理学、法律、经营等多门学科，为了能使得行业的高质量发展，人才的培训和培养是必不可少的。
（2）行业要发展，理论要引导，高层次研究人才短缺。由于对物业管理的认识不足，目前还没有象房地产等行业引起人们的关注，很多高层研究人员对物业管理还没有充分重视。实际上物业管理发展到一定阶段后，越来越迫切需要系统的理论加以引导，而这方面我国目前仍缺乏，而缺乏这种理论的原因又在于缺高层次的研究人才。
还有人们对物业管理这一行业的认知，以及消费观念诸多因素的影响。
当然，时代在发展，企业在进步，所有缺陷、原始、落后等初期发展阶段所必不可少的东西，必将被完善、科学、先进的高级阶段所取代。所以说，物业管理这一行业的前景还是可观的。

第五章 物业管理发展的前景

5.1物业管理服务的需求及发展空间将继续扩大
基于国内经济的迅速增长，中国已成功进入世贸组织及吸引国外财团不断在国内进行大量投资活动等因素考虑，在可见的将来，国内物业管理服务的需求将不断增加，从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断地扩大。
物业管理在我国尚处于起步阶段，入行人员多是半路出家，现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只占少数。社会上在物业管理的认识方面还存在几点偏见和误区：一是认为物业管理行业是一种低技术、劳动密集型行业，其工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安，甚至将其等同于维修工、保安等；二是在人才培养上认为物业管理不需要高素质的人才。专业人材奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理的从业人员，不仅专业知识欠缺，而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业，管理经验与管理技巧非常重要，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。遗憾的是，我国物业管理人材的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前，物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度，远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。如此，物业管理这一行前景还是非常好的。

5.2单一服务性的物业管理将向多元化和专业化方向发展
物业管理从单一服务型向多元化经营和专来化趋势发展。首先很多物业管理企业在做好物业管理和服务的同时，向和物业管理相关的行业延伸，有的物业管理企业办起了中介、代理、租赁业务，有的则利用物业的相关条件和设备开展了多种经营，利用这些收入来弥补物业管理企业的资金不足、增强企业发展的后劲；第二，有些物业管理企业尤其是具有一定规模的物业管理企业开始走向专业化发展的道路，自已成立专业公司除承接自已的业务外还向社会拓展业务，或把自已物业管理中的专项工作委托给社会上专业公司进行管理。

5.3优胜劣汰，物业管理企业的竞争将带来更规范的管理出不穷以

基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣汰的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐步淘汰。
基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而不法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难以达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾问式的物业管理服务存在不稳定因素。故托管式的专业管理服务逐渐被取代。

可以断言，今后几年，将是我国物业管理全国、快速发展时期。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，物业管理在我国城市管理和两个文明建设中一定能发挥更大的作用。