常州市新版《商品房买卖合同》解读

常州市新版《商品房买卖合同》（以下简称新版合同）经过较长时间的准备，终于在2007年6月1日正式施行了。虽然新版合同在前言说明部分标注“本合同文本为示范文本，也可作为签约文本”，但在我市实际操作中却是一种强制推行使用文本，因为如果不用此版本签约就无法进行网上备案，因此它是每个开发商在销售房屋时都必须面对和适用的合同文本。那么该新版合同究竟“新”在何处？相比较旧版合同（99版）有哪些改变？对开发商有多大影响？我们作为该版合同的起草成员之一，下面就新版合同与开发商紧密联系的相关内容作一解读。 一、新、老版本的主要区别 1、新增保守买受人信息义务 新版合同在第一条之前增加了“出卖人以及其委托代理人不得擅自披露因本合同而知悉的买受人的信息”条款。本条款产生的背景是买受人在《商品房买卖合同》中载明的信息经常被泄漏，也是买受人投诉最多的的问题之一。该条款规定的义务主体有两个：出卖人以及其委托代理人。 2、取消层高表述，新增层高误差的违约责任 现在房屋各坡面有可能存在多种层高，所以新版合同取消了层高具体表述。但在合同第六条新增了层高误差的违约责任。该条款规定实际层高低于设计层高1.5厘米的，必须承担房屋价款总金额1%的违约责任。 3、新增开发商抵押情况明示条款 该条款产生背景是开发商建造房屋初期基本都会设置抵押，但很多开发商由于种种原因到房屋交付时抵押仍不能消除，导致买受人领不到房屋权属证书，因此新版合同要求开发商明示抵押情况。本条法律依据是《担保法》49条，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。该条款分为没有设定抵押、土地使用权抵押、在建工程抵押三种情形。 4、新增“按套销售”下面积差异的处理办法 新版合同第七条第（二）款明确了按套销售情况下实际面积与预测面积有差异的处理办法。概括意思就是如果选择按套计算房屋价款，如实测面积比预测面积增加开发商不得多收房款，如减少则须按实结算。 5、新增以贷款方式付款条款 最近几年，买房人以商业贷款、公积金货款或者两种方式组合贷款购房的情况越来越多。但老版合同中却只有“一次性付款”和“分期付款”两种方式可供选择，所以开发商往往在合同附件中对以货款方式付款的情形作出规定。现新版合同顺应市场需求将“以贷款方式付款”写进合同，并详细规定了出卖人代理货款手续和买受人自行办理货款手续两种操作方式以及有可能出现的问题处理办法。 6、新增预付款监管条款 新版合同在第九条设定了预付款监管条款。要求开发商明示预付款监管银行和帐号。 7、明确并且提高了交付条件 老版合同设定的交付条件主要有“商品房经验收合格”以及“商品房经综合验收合格”两种。而随着2004年商品房综合验收制度的取消，房屋交付条件——即什么情况下才算验收合格一度成为开发商与买房人争议的焦点。现新版合同在第十一条明确4项交付条件：即办妥竣工备案手续；公建配套设施按设计要求建成并满足使用功能要求；供电、给排水、供气、道路按设计要求建成并达到正常使用条件；园林绿化工程按设计要求建成。新版合同的该条规定平息了交付条件争议，统一了交付标准，同时新的交付条件较以前也有明显提高。 8、新增买受人逾期收房的违约责任 随着房屋投资性的增加，这几年来开发商遭遇买受人不来收房的事件越来越多。买受人不及时收房不仅增加了开发商保证风险（在买受人贷款付款情况下），而且开发商还需垫付空置房屋的物业费用。因此新版合同在第十三条设定了买受人逾期收房的违约责任条款，此条款的增加对保护开发商权益有重大意义。 9、开发商变更规划的可能要承担补偿责任 老版合同中将规划变更与设计变更放在一款，开发商变更规划只需经规划部门同意并在10日以内通知买受人即可，不会承担实体责任。而新版合同第十四条将规划变更单列一款，规定“因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”，可见开发商变更规划不再是经过有关部门批准并且通知买受人情况下就可免责，如因规划变更给买受人的权益造成损失的，开发商仍有可能要承担补偿责任。 10、开发商权利瑕疵担保较原版本更为细化 新版合同在第十五条详细规定了开发商在“交付”时不能存在各种权利瑕疵：包括不能设定抵押权、租赁权，也不存在被法院或者其他国家机关查封的情况。 11、开发商办理大权证登记时间明显缩短 关于产权登记的约定，老版合同在第十五条规定了开发商在商品房交付使用后多少天内将办理产权登记的相关资料报登记机关备案；而新版合同在第十七条规定了买受人在房屋交付后90日内必须办理权属证书，如因开发商原因造成买受人不能在上述日期内办到权证则需承担违约责任，该规定的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第33条。简言之，按照老版合同规定开发商办理大权证的时间可以放到房屋交付后一段时间之内；而按照新版合同，因为要保证买受人在交付后90天内办到权证，开发商最好在房屋交付之时就办妥大产权证。因此，按照新版合同规定开发商办理大权证登记时间明显缩短。 12、新增房屋质量标准和质量问题处理 新版合同第十八条规定开发商交付的商品房必须符合国家和地方的强制性标准（如精装修房屋的装修质量应当符合国家强制性标准）。同时将房屋质量问题分为主体不合格以及其他质量问题，对于主体不合格房屋买受人有权退房，对于一般质量问题也有一个维修度，超过这一维修度买受人仍可选择退房。 二、在新版合同下开发商应注意的几个问题： 1、由于新版合同新增了保守买受人信息义务，因此开发商及其委托代理人一定要注意保守因订立合同而知悉的买受人信息，虽然合同在文字表述上没有相应的违约责任，但如果买受人能举证因开发商以及委托代理人披露其信息而使其遭受实际损失，那么开发商还得承担赔偿责任。 2、由于新版合同设定层高违约责任条款，而且违约金额较大，因此开发商在房屋建造过程中应十分注意层高问题，从建筑施工图纸以及与施工单位的施工合同约定开始，即应注意增加相关约定，从源头开始控制，将相应责任落实到施工方身上。 3、新版合同对选择按套计价情况下的面积差异处理办法进行了规定，面积增加要由开发商买单，面积减少则必须退款，因此开发商选择按套计价一定要慎重。 4、新版合同对于交付条件的要求提高，要求在交付时不仅要取得《竣工验收备案表》，而且相关的公共配套设施、公用设施、园林绿化等都要按要求完成，因此开发商在确定交付日期时一定要留有余地，以免构成交付违约。 5由于新版合同规定开发商办理大产权证登记时间明显缩短，为保证买受人在房屋交付后90天内办到房屋地产权属证书，因此开发商最好在房屋交付之时就办妥大产权证。 6、按照新版合同规定，对于房屋主体结构以外的其他质量问题，对同一部位经过若干次修理不能修复，影响买受人正常居住使用的，买受人有权退房并要求承担违约责任，因此开发商对于例如渗漏、裂缝等常见质量问题一定要予以高度重视。