二手房税优惠抑制作用是有限

　　国务院对二手房营业税优惠政策的定论，使得这项自去年推出的刺激政策至今年年底告终。

　　“在政策未明朗之前，楼市的交易量和房价都出现了恐慌性攀升，而政策明晰后，房价有望回归温和。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华在接受中国经济时报记者采访时表示，仅从政策层面来看，二手房营业税优惠终止不会有明显抑制投资投机的作用，但会对投资的心理预期产生影响。

　　恐慌后将回归温和

　　“上个月的交易量最高，扎堆买房的人特别多，但这个月就不那么明显了。”北京中原地产朝内北小街店的一位二手房经纪人在接受本报记者电话采访时表示，至今他还没有做成一个单子，主要原因是经过11月的交易量释放后，客源有所减少。另外，接近年底，一些银行个贷业务几乎停止，贷款很难审批，这就意味着需要贷款的客户只能等到明年开始放贷时才能买房。

　　链家地产国瑞城 (论坛 新闻)店赵经理告诉本报记者，这个月二手房市场表现比较稳定，营业税优惠终止的政策可能会引起买房人在月底之前集中过户，但量不会很大。而我爱我家机构则认为，从政策公布到12月31日，在未来的22天里，面对营业税最后的优惠期，市场会出现交易量的井喷，成交量甚至有可能刷新11月份的交易量。

　　“链家地产”认为，营业税优惠取消，将影响以3—5年次新房为主的需求，赶搭年底税费优惠末班车，使年底集中成交现象进一步加剧，此外，对未来二手房市场成交格局也将产生较深远的影响，这主要表现在以下两个方面：首先，32%需求提前释放，赶搭年底“税费优惠末班车”;其次，明年部分需求将移向5年外商品房。

　　徐东华表示，对业主而言，手中的房产实际上依然有增值空间。根据中易安市场部的数据显示，有37.6%的二手房业主对于是否现在出售房产存在矛盾心态，其中有超过半数人认为未来房价还会上涨，同时也有相当比例的房产投资人认为，在当前通货膨胀的预期之下，持有不动产还是一种比较明智的理财方式。

　　“从长期来看，这一政策不会有明显抑制投资投机的作用，只会对投资的心理预期有影响。”徐东华分析，因为对于炒房人来说，年限越短的房子炒作价值越高。如果在购入阶段增加了税费，然后在较短的时间内卖掉，这样可能会增加炒作者的成本。但是，炒作者在卖房时也会把这些成本再转嫁出去。因此，对炒作者的既有利润空间不会有太大影响。

　　政策可能分阶段收紧

　　首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆在接受本报记者采访时表示，通过一项政策来抑制高房价效果不会太明显。个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年，目的是为了通过营业税冲抵部分投资、投机购房的利润，抑制投资、投机型购房，平抑过快上涨的房价，出发点是好的。但营业税征免时限由两年恢复到5年只能使房价上涨更快，购房人的购房成本更高，同时导致市场交易量萎缩。

　　“我爱我家”机构表示，根据2005年至2007年实施营业税的市场反应看，在房地产这样一个卖方市场征收营业税，要么导致业主惜售，由售转租，从而使二手房房源更加紧张，房价上涨更快;要么导致业主借机将营业税转嫁给购房者，使购房人凭空多出5.5%的购房成本。同时，交易成本的上升和房源量下降将直接导致成交量的滑坡。

　　“市场希望通过营业税优惠终止来抑制高房价的愿望是好的，但也要考虑目前宏观调控的整体形势。”徐东华说，目前只出台二手房营业税优惠终止的政策，但可能下一步的“收紧”政策会分阶段出台。比如现在出台营业税两年恢复到5年，再过一段时间个人所得税的优惠也有可能取消，再下一步契税优惠也可能取消，最后再收紧信贷政策。中央可能希望一步一步进行调控，而不是像急刹车一样全部出台。根据以往的经验，中央希望通过政策调控达到软着陆的目的。

　　张跃庆认为，从长期看，要抑制投资、投机炒作行为，平稳房价，在调整各种税费政策的同时，还应该通过政策搞活存量房市场。因为在土地资源有限的情况下，仅靠新增商品房供应量很难解决目前房价居高不下的问题。

　　“应该通过降低交易环节税费和加大持有环节税费的手段，鼓励存量房进入市场。”张跃庆表示，目前这种交易环节税费太重、持有环节税费太轻的现状不利于存量房入市交易。