一房两卖下先占者能否要求后占者退出房屋

一房两卖下先占者能否要求后占者退出房屋
作者：甘致易 2010-05-26
【案情】傅某从林某处购买二手房一套，价款26万元，傅某已付25万元，剩余1万元待办理完房屋产权变更登记后再付，林某将房屋钥匙交给了傅某。后林某又将该房屋以同样价格卖给简某，同样收取了简某25万元，也将该套房屋钥匙交给了简某。简某收到钥匙后，便入住了房屋。傅某知悉后，要求简某退出房屋，简某拒绝。某日，傅某趁简某不在，进屋将简某的物品搬出屋外，然后将自己的物品搬入房中。傅某和简某之间遂起纠纷，简某要求傅某退出房屋。经查，傅某和简某均未办理房屋产权变更登记，而林某目前不知所踪。
【分歧】简某是否有权要求傅某退出房屋？
第一种意见认为，简某虽然从林某处购买了该套房屋并支付了25万元价款，但其并无取得该套房屋的产权，其无权要求傅某退出房屋，更何况傅某同样是支付了相同的购房款。
第二种意见认为，虽然简某未取得房屋产权，但其已实际入住，事实上占有了该房屋，且该占有属合法占有，傅某在未取得该房屋产权的情况下，强行入住，侵犯了简某的权利，应当退出房屋。
【管析】笔者同意第二种意见。
在审判实践中，一房两卖是一个较普遍性的问题，但该问题又常以不同方式呈现。比较常见的是两位购房者中有的办理了产权登记，有的没有办理，面对这种情况比较容易处理。对于已办理了房屋产权登记的一方购房者，只要不存在违反相关法定情形致使合同无效的情况下，自然取得房屋的产权，另外一方购房者则只能向出售方主张违约赔偿。而本案的特殊性在于，两位购房者均未取得房屋产权，先入住者能否要求后入住者退出房屋？
从本案来看，傅某、简某分别和林某达成的购房协议均是有效的，两人均可要求林某履行协议，办理房屋产权变更登记。但问题是，目前林某不知所踪，要求林某协助办理房屋产权变更登记并不现实，且林某一房两卖，谁能最终得到房屋产权，尚是一个不确定的状态。不过，虽然房屋产权变更登记无法办理，但林某向傅某、简某均交付了房屋钥匙，因此，两人均有权入住该房屋。由于房屋只有一套，两人又不可能同时入住。这也就是本案的问题，先入住者能否要求后入住者退出房屋？本案中，简某虽然后于傅某购买该房屋，但其是先入住该房屋的，其对房屋的占有是基于其和林某之间的购房协议，其占有是合法的，其占有该房屋的权利应当得到法律的保障。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”简某有权要求傅某退出房屋，对于傅某妨害其入住该房屋的行为，有权请求法院排除妨害。当然，该请求权必须在侵占发生之日起一年内行使，否则该请求全消灭。
由于简某仅是占有该房屋，并无实质上取得该房屋产权，其占有的状态是不稳定的，不能对抗之后实际取得该房屋产权的人。如果傅某一旦取得该房屋产权，则其有权要求简某退出房屋。解决这一问题的最好方式是尽快取得该房屋产权，改变房屋占有这一不确定状态。
来源：中国法院网新余频道
责任编辑：黎虹