新郑市城镇土地级别与基准地价更新调整工作方案

　　为充分发挥城镇土地级别与基准地价在土地管理及宏观调控中的积极作用，科学合理地使用城镇土地，加强土地市场管理，促进土地市场价格均衡发展。根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)、《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发〔2006〕307号)及《河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知》(豫政〔2001〕74号)、《河南省国土资源厅关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》(豫国土资发〔2006〕102号)、《河南省国土资源厅办公室关于印发河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作方案的通知》(豫国土资办发〔2007〕38号)等文件精神，特制订本方案。

　　一、指导思想与工作原则

　　(一)指导思想

　　贯彻落实科学发展观，适应国家宏观调控政策、土地市场管理客观要求，并有效促进城镇土地资源合理配置，凸显城镇土地基准地价的现势性、指导性，建立和完善科学、合理的土地价格体系，积极服务我市经济社会可持续发展，提高土地利用的社会效益和经济效益。

　　(二)工作原则

　　1.科学评估、有效服务的原则

　　严格按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》规定，立足实际要求，做到科学性、现势性、可操作性有机结合，积极服务政府宏观调控，维护正常的土地市场秩序。?

　　2.开拓创新的原则

　　在原有综合、商业、住宅、工业用地定级估价基础上，探索公共设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地定级估价的思想和办法，形成完整的城镇建设用地定级估价方法体系。采用计算机、地理信息系统等新技术、新手段，实现地价管理的信息化、科学化。

　　3.与土地宏观调控政策相衔接的原则

　　落实国家和省有关加强土地宏观调控的新政策，在分析上一轮基准地价更新成果的基础上，与《全国工业用地出让最低价标准》等政策规定合理有序衔接。

　　4.与当地实际相结合的原则

　　以河南省城镇土地级别基准地价更新调整的《工作方案》和《技术方案》为指导，结合当地实际，科学、合理地组织实施更新调整工作，提高成果的应用价值。

　　二、工作目的与意义

　　新郑市上次基准地价评估是2003年完成，一直沿用至今。近几来，随着经济社会的强劲发展，城镇化水平不断提高，城镇基础设施状况有了明显改善，影响土地级别的因素也发生了很大的变化。同时，经济社会的发展对城镇土地利用分类提出了更新的要求，国家对推进土地集约利用的调控政策规定了更高的标准，为使城镇各类土地级别及基准地价更客观地反映现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，在全市范围内开展城镇土地级别基准地价更新调整工作已显得十分迫切和必要。?

　　三、范围及任务

　　(一)范围

　　根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，以及《河南省城镇土地级别基准地价更新调整技术方案》要求，结合我市城镇发展情况，城镇土地级别与基准地价更新调整范围是：中心市区以及新郑市土地利用总体规划确定的城市规划区内的所有建设用地，及城市规划以外但同时享有中心市区基础设施的独立工矿区、开发区、旅游区等用地;七个建制镇镇区土地也分别进行级别基准地价更新评估工作。?

　　(二)工作任务

　　1.土地级别更新调整

　　按照国家标准《城镇土地分等级规程》和豫国土资发〔2006〕102号文件的要求，根据《全国土地分类(试行)》(国土资发〔2001〕255)，全面完成新郑市城镇土地级别更新调整工作，完成综合定级和8个二级分类定级。

　　2.基准地价更新调整

　　按照国家标准《城镇土地估价规程》和豫国土资发〔2006〕102号的要求，根据《全国土地分类(试行)》(国土资发〔2001〕255)，评估建设用地二级分类中的八类用地基准地价以及城镇划拨土地使用权权益价格。

　　3.宗地地价评估修正体系更新调整

　　根据《城镇土地估价规程》要求，结合我市的具体情况，选择宗地地价影响因素及其权重，建立新的宗地地价修正体系。

　　四、工作进度及时间安排?

　　(一)准备阶段(2007年8月)?

　　1.成立新郑市城镇土地基准地价更新调整工作领导小组，技术小组，落实工作经费。?

　　2.编制新郑市城镇土地级别与基准地价更新工作方案和技术方案，设计各类表格式样。

　　3.各项准备工作，包括工作人员组织，调查表格准备，工具器材准备，计算机硬件和软件准备等。

　　(二)实施阶段(2007年9月—10月)?

　　1.2007年9月，全面完成外业资料调查及资料收集工作。

　　2.2007年10月，全面完成新郑市城镇土地级别基准地价更新调整和划拨权益价评内业处理，编写文字报告，整理图件成果和计算机成果，提交初步成果。

　　(三)检查验收阶段(2007年11—12月)?

　　1.2007年11月，成果论证与修改。

　　2.2007年12月，成果听证和验收。?

　　五、技术路线

　　按照《全国土地分类(试行)》(国土资发〔2001〕255号)规定的建设用地二级分类(商服用地、工业仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地)，以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据。采用多因素综合评价，定性与定量相结合的方法，进行城镇定级因素调查，分别定级和评测基准地价。通过计算机信息系统完成测算，形成与豫国土资发〔2006〕102号文件要求相一致的成果并建立土地级别与基准地价更新数据库。?

　　按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》确定的原则、方法，综合评测城镇国有划拨土地使用权基准地价。

　　(一)以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，确定城镇内部建设用地各地类定级因素及权重;收集城镇的自然、社会经济资料，采用定量分析与定性分析相结合的方法，揭示城镇内部土地质量差异，重新划分或调整更新城镇内部建设用地八个二级地类的土地级别。?

　　(二)在城镇土地定级的基础上，广泛收集并充分运用土地收益和土地市场交易资料，采用不同方法评估各类、各级别土地的基准地价，综合评测划拨权益价;建立城镇土地基准地价和划拨权益价修正体系。

　　(三)根据全市的地域差异、区位条件和社会经济情况进行基准地价平衡。

　　六、组织与实施?

　　新郑市城镇土地级别与基准地价更新工作在郑州市国土资源局监督指导下进行。郑州市国土资源局负责对该项目的监督、检查、指导和协调等工作。

　　为了保证全市城镇土地级别与基准地价更新调整工作的顺利进行，成立新郑市土地级别与基准地价更新调整工作领导小组，领导小组的主要职责是：对此项工作进行总体部署与安排，审查工作方案及技术方案，协调处理工作中遇到的重大问题，组织成果的验收等。

　　七、预期提交成果

　　(一)文字成果?

　　1.新郑市城镇土地定级与基准地价更新、划拨权益价评估工作和技术报告。?

　　2.新郑市基准地价、划拨权益价修正体系。?

　　(二)图件成果?

　　1.新郑市城镇定级因素作用分值图。?

　　2.新郑市城镇土地分类定级级别图。

　　3.新郑市各类土地级别基准地价图、地价样点分布图等。

　　4.新郑市国有划拨土地使用权综合基准地价图。

　　(三)计算机成果?

　　1.新郑市土地定级与基准地价更新的计算机系统成果。

　　2.新郑市城镇土地定级与基准地价更新技术报告和工作报告的光盘。

　　3.新郑市城镇定级样点地价分布图、因素作用分值图，城镇土地级别图、基准地价图的光盘。??