业主委员会是否有权要求开发商返还小区维修基金

【案情】

2000年新海通公司在江苏省南通市开发建设锦绣苑，同年10月取得商品房销售许可证并对外销售，销售许可证中登记的商品房性质为公寓、商住。2003年7月30日，该小区经南通市房产管理局登记成立锦绣苑业主委员会。2004年该业主委员会向南通市物价局、南通市房产管理局了解房屋专项维修基金的规定和情况，物价局于同年4月8日书面答复称，从2000年1月1日起在市区范围内商品房和公有住房出售后建立住宅共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），此后物价部门在审核普通住宅商品房销售价格时，将维修基金纳入房价成本，从2002年5月1日起，为避免重复收取维修基金，物价局与房管局联合发文将维修基金从房价中分离出来，实行价外定额征收。当月13日南通市房产管理局书面答复锦绣苑业主委员会:2000年1月1日起至2002年5月1日期间，经物价部门核定的商品房价格已包含房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，锦绣苑小区也应建立专项维修资金，截止2004年4月12日锦绣苑没有在有关银行的专用帐户上缴存专项维修资金。2004年4月18日新海通物业管理有限责任公司向锦绣苑业主发出致全体业主书，载明因该小区业主一直未向物业公司缴纳维修基金，现按规定向业主收取。另查，购房者与新海通公司签订的商品房预(销)售合同中没有关于维修基金缴交的约定。

2005年4月30日，锦绣苑业主委员会发出准备委托律师诉讼、并供业主签字认可的公告，并在小区超过2/3业主签名确认后，诉至法院。

原告诉称：该小区建于2000年，当时商品房房价成本中已含维修基金，故业主购房时，开发公司不得也未向业主重复收取维修基金。现开发公司应将房价中包含的维修基金交业主委员会管理。请求：被告返还小区维修基金480059.40元，并按年利率2.7%支付自锦绣苑业主委员会成立之日起两年的利息25923.20元。

被告辩称：1、业主委员会没有诉讼主体资格，也无权向开发商提起与物业管理无关的维修基金返还的民事诉讼；2、业主没有维修基金交款票据、锦绣苑小区住宅销售合同中没有关于维修基金代收约定，且高档商品房无需核价，房价由市场调节，房价中不含维修基金。请求驳回原告诉讼请求。

【评析】

本案的争议焦点是：业主委员会的诉讼主体资格以及商品房销售价格中是否包含维修基金、开发公司应否返还等两个问题。

一、关于业主委员会可否对新海通公司提起维修基金返还之诉的问题。

一种观点认为不可以。理由是：业主委员会是业主大会的执行机构，它经业主代表大会授权，仅有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。而与物业管理无关的，个别或部分业主的事宜，业主委员会无权起诉。本案新海通公司是开发商而非物业管理公司，业主委员会无权向开发商提起与物业管理无关的维修基金返还之诉。

一种观点认为可以。理由是：是否具有诉讼主体资格必须依据法律明文规定，而业主委员会符合法律有关诉讼主体资格中“其他组织”的规定，具备诉讼主体的资格。笔者赞同这一观点，理由是：

1、业主委员会属于民诉法规定的具备民事主体资格的“其他组织”。

业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定：具备民事诉讼主体资格的三种主体为自然人、法人和其他组织。显而易见，业主委员会非自然人；业主委员会并未在工商管理部门或民政部门报批，仅在房地产行政主管部门登记备案，故不属于社团法人。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，“其他组织”是指“合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。对照该条件，业主委员会是由业主大会选举若干委员组成，有自己的主任、副主任、委员和秘书，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案后合法成立，其亦具有一定可支配的财产，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权，故业主委员会可以纳入我国法律规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。赋予业主委员会民事诉讼主体资格，与《物业管理条例》等法规规定业主委员会具有的独立职责相对应，为其履行职责提供了充分的司法救济，亦使业主的合法权益尤其是公共性利益能得到及时、有效的保障。本案中业主委员会且经南通市房产管理局登记备案成立，应当具备民事诉讼的主体资格。

2、对涉及全体业主公共利益并由业主委员会管理支配的维修基金，业主委员会有权起诉开发商。

维修基金又称住房专项维修资金，《物业管理条例》改称为物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，是指为保障住房出售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，按照国家有关政策法规强制性建立的住房共用部位、共用设施设备专项维修的资金。根据《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关规定，维修基金由售房单位向全体业主代为收取，或业主凭售房单位或物业管理企业开出的缴款单直接缴纳，专项用于物业保修期满后小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，并由业主委员会直接管理支配，属全体业主共同所有。对此，建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》亦有明确规定：业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以向人民法院起诉。业主委员会对涉及全体业主公共利益并属自己直接管理支配的维修基金，可以对开发公司提起民事诉讼。所以，本案中业主委员会对开发公司提起维修基金返还之诉，符合行政法规、国务院部门规章及地方政府规章的规定。

二、本案商品房销售价格中是否已包含维修基金、开发公司是否应予返还的问题。

有一种观点认为房价中不含维修基金。理由是：首先，《江苏省商品房价格管理规定》第十四条商品房价格的成本构成中确列举了维修基金等九个项目，但房屋价格成本构成与房屋开发成本、房屋销售价格及房屋核定价格并非同一概念，房屋开发成本不一定都包括这九个项目，也没有哪部法律规定房屋销售价格中必须包括这项维修基金。其次，建设部、财政部制订的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定，购房者应当按照购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金。由此可见，维修基金是在购房款之外另行缴交，不应计入成本。

第二种观点认为商品房销售价格中已包含维修基金，该基金新海通公司应予返还。笔者赞同这一观点，理由是：

1、1998年江苏省物价局、建委制订实施的《江苏省商品房价格管理规定》规定：商品房价格必须实行明码标价，商品房价格的成本构成包括维修基金等九项费用，对该九项费用未经省价格部门批准，任何单位和个人不得擅自增加和变更。1999年1月1日实行的建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定，购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。从条文表面上看，虽然《江苏省商品房价格管理规定》、与建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》对商品房价格成本构成是否包括维修基金两部规章有不同规定，但对于维修基金归全体业主共同所有这一点两部规章的规定均属一致。故对维修基金缴交人应根据开发商在销售过程中是否已将维修基金纳入成本核算为标准来判断。在实际工作中，考虑到操作中可能产生的歧义，为避免维修基金的重复收取，2002年4月，南通市物价局、房管局发布《关于调整市区房屋共用部位、共用设施设备维修基金征收、管理等问题的通知》，确定从2002年5月1日起维修基金从商品房价格中分离出来，不再列入房价，实行价外定额征收。本案中公司定价销售在2002年5月1日之前，应认定商品房销售价格中已包括维修基金。

2、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。若没有缴交约定，因售房单位在商品房销售过程中，始终处于信息优势地位和合同签订优势地位，应作出不利于售房单位的推定。本案双方为维修基金是否收取产生纠纷，应作出不利于新海通公司的推定。诉讼中，新海通公司均未能提供商品房价格成本核算单，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故商品房销售价格中已包含维修基金，该基金新海通公司应予返还。

（作者单位：江苏省南通市中级人民法院）