物业设备设施的精细化管理

以系统为基础

物业设备设施分为主要供配电、给排水、消防、通风空调、电梯、弱电、土木等系统，各主系统又分为若干子系统。各系统既具有独立运行的特点，又互相关联。因此，应系统地掌握设施设备运行的原理，制定严密的维护保养方案，不能“头痛医头，脚痛医脚”。

例如，某38层大厦凌晨3点突然在2楼出现空调冷冻水管的软接管破裂，导致2楼以下及地下室全部水淹，经过物业服务公司全体人员紧急处理，清扫了现场的积水，但仍然造成了较大损失。现场事故报告中分析是空调软接管质量不好，无法承受压力而导致破裂。但后来经过专业工程师的系统检查，发现在楼顶的空调膨胀水箱回水管被人为改装，因为楼顶水箱经常有溢流水，被现场工程部加装了一个止回阀。这样做导致空调冷冻水管的冷水无法正常排出，冷冻水温度升高，压力增加，最终胀爆了软接管。由于对空调整个系统的运行原理不熟悉，一个小小的止回阀导致了整个大厦中央空调瘫痪，楼下水淹，给业主造成了巨大损失。因此，对物业设施设备的维保一定要站在整个系统的全局考虑和把握，要注意全系统内部和各个系统之间的相互关系。

以量化定标准

笔者所在公司经过多年的物业设施设备管理实践，制定了一套较为完善的、可操作性较强的物业设备设施维护保养的企业标准，明确了三级保养标准：日常保养、一级保养和二级保养，并将小修、中修和大修分别纳入日常、一级和二级保养中。制定年度保养计划，对每一级的保养明确工作内容、保养的要求和标准、周期、责任人等；每一项标准用最通俗的语言准确描述，让基层的技工容易看懂，让技工和监管人员有共同的参照物，同时将标准的程度制定在现有的条件和能力能够确保实现的基础上。

以专业作保障

物业设施设备维护保养工作和其它工种最大的区别是设备设施的位置隐蔽性和技术差异性。清洁卫生如果不到位，很快会被人们看到，秩序维护人员态度不好，也会被业主投诉，而物业设施设备的核心部分大多在地下室或天台，出现小问题难以及时被发现，而小问题不及时处理积累以后就是大问题，设施设备故障产生的大问题造成的损失是不可估量的，小到造成客户财产损失，大到造成人员伤亡。我们曾经在接管某小区的电梯设备时，居然发现15台电梯中有4台是短接了安全回路运行的。安全回路短接等于电梯运行没有安全保障，万一出现意外，其后果不堪设想，但这些问题又是不容易被及时发现的。

针对以上情况，我们建立了以物业现场技工为基础力量、以专业系统工程师为技术支持和监管团队、以设备生产或供应商为后备支援的三级技术保障体系。由现场工程部技工负责设备设施的操作运行和日常保养（小修）、紧急事故处理等工作，由专业系统工程师负责指导一级保养和中修，并监管操作规范和日常保养的质量，由设备生产商或供应商提供设备大修或改造的技术支援，这样能够合理利用技术资源，降低成本，提高设施设备运行的效率。

以持续求精进

精细化管理是精益求精，在物业管理的过程中，我们的制度、规程、表格不可谓不多，但往往系统的、可操作性强的、真实的却太少。某些管理处工程部上墙的操作规程是从其他物业服务公司抄来的，只换了一个公司名，设施设备的型号完全不符合。一些基层技工保养设备前不保护现场，给管道涂油漆时将油漆溅到。这种现象说明物业设备管理离精细化管理还有很大的差距。

精细化管理不是事无巨细、全包全揽，不是做表面文章，而是从高效、精简、规范、标准的角度不断优化日常具体的工作方法，随着管理质量和人员素质的不断提高，我们对管理的标准也相应提高。因此，精细化管理的内容也需要通过实践不断矫正规则，使规则更加细化，以达到精确。同时不断废除无用的、过时的旧规则，减少模糊和混乱，真正提高工作效率。

作者系广州粤华起劲机电工程有限公司总经理、高级工程师