《物权法》出台对中国物业管理行业的影响分析

　　编者按：2007年3月16日，历经8次审议的《物权法》在全国人大五次会议闭幕会上高票通过，并将于10月1日起正式实施，中国即将进入《物权法》时代。《物权法》的出台解决了中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展产生重要而深刻的影响。在此，本刊特编发中国物业管理协会副会长、上海陆家嘴物业管理有限公司总经理翁国强的文章《〈物权法〉时代的物业管理》和北京律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生的文章《简析<物权法>对物业管理的影响》等文章，对《物权法》的出台对中国物业管理行业产生的影响进行一些分析。

　　《物权法》在物业管理方面引发变化的几点主要内容

　　1.明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则。

　　《物业管理条例》规定业主具有投票权，但对业主投票权的确定方式并没有强制性要求，投票权的确定方式由业主制定，业主大会议事规则予以明确，但《物权法》并没有采取《物业管理条例》放权的方案，而是统一规定业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合，业主共同决定的事项应得到双多数通过，既得到占建筑总面积过半数的业主的同意，又得到占业主总人数过半数业主的同意。

　　按照《物业管理条例》的规定，普通议案需要物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，并且经与会业主所持投票权1/2以上通过，特别议案才必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。这样从理论上说，普通的议案仅需全体业主所持投票权的四分之一以上即可通过。而《物权法》规定了双多数原则，普通议案的通过需要得到占建筑总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意，特别议案的通过需要得到占建筑总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决议的双多数原则是为了平衡大业主与小业主的利益，避免大业主独霸业主大会，但同时这也将使业主大会通过决议更加困难。

　　2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　停车管理在物业管理中矛盾日益突出，《物业管理条例》中也无相关条款可以成为管理的指导性意见，而《物权法》则规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，明确了车位、车库应当首先满足业主的需要的原则，为相关法规在停车管理方面的修订和完善提供了依据和方向。

　　3.将住宅改变为经营性用房还需有利害关系的业主同意。

　　《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”行政法规对房屋用途有严格的限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，《物权法》仍试图从民法角度对此做出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护，有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。

　　

《物权法》对物业管理的实际影响

　　1.对物业管理意识行为方面的影响。

　　鉴于《物权法》的法律地位，其正式颁布后将从根本上改变现今物业管理主体的观念和意识。对于行政主管部门，《物权法》中对相关物权概念的法律解释使其行政行为具有了明确的法律依据，可以克服其现今在物业管理市场活动中所存在的职责不清、管理缺失以及过度干预等弊病。对于广大业主，《物权法》对其物权进行了清楚地界定，使其在物业管理过程中的维权意识得到很好的引导和支持，有助于业主树立正确的维权意识并依法处理其与开发商、物业管理企业以及业主之间的诸多关系和矛盾。对于物业管理企业，《物权法》对物业管理法规的几点重大改变将促使物业管理企业及时调整具体经营行为，以适应法律环境的变化。而更为重要的则是物业管理企业在经营理念和意识上的改变，这种改变源于对《物权法》相关内容及其带给物业管理市场变化的深入研究和判断，对企业的市场定位、营销战略以及服务产品定位都会有一定的影响。

　　2.对物业管理法规方面的影响。

　　现有物业管理的相关法规将根据《物权法》进行大规模的修订和更新。《物权法》作为物业管理方面的一项基本法律制度，在其正式颁布之后，现有涉及建筑物区分所有权的法规必然要进行清理，并根据《物权法》的规定进行大规模的修订和更新，将与其相矛盾的条款进行修订，将新的制度纳入法规，完善相关的具体内容，使之更具有操作性。例如首次业主大会如何召开，车库是否可以向小区业主之外的其他人出售等问题可能都将通过配套法规的修订与更新加以解决，最终形成一个协调统一、完整呼应的物业管理法律体系。

　　3.对物业管理业态方面的影响。

　　委托物业管理企业管理的模式仍将是物业管理业态的主流。《物权法》规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理，其二为委托物业管理企业管理，其三为委托其他管理人管理。其中新增的两种模式的具体形式还需要配套法规的进一步明确，从可行性方面来说，“业主自行管理”模式很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”则很可能是指有从业资格的注册物业管理师。此两种新模式的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但其并不能真正成为业态的主流，前一种模式存在专业知识缺乏和监管机制先天不足等弊病，而后一种模式中管理人的抗风险能力将成为其最大的软肋。当然物业管理企业虽然具有专业的知识和技能，有足够的能力控制和监督专项服务公司，并具有足够抵御风险和赔偿能力，但对于一些规模较小的楼盘，由于物业收费标准的限制和规模效益的不足，如果物业管理企业去做必然会亏损，而通过第一种模式或第三种模式却可节省一定的费用，并且监管也较为容易，比较适合采用此两种模式进行管理。

　　4.对物业管理其他方面的影响。

　　《物权法》对物业管理其他方面的影响，主要体现在各类专业机构将会更广泛和深入地参与到物业管理的全过程。物权本质上是一种私法上的权利，如何行使建筑物区分所有权，本质上是所有权人的自治范畴，既然是权利，是否行使和如何行使都应当由权利人自行决定。区分所有权制度的一个重要意义就在于，将民法的私法自治理念贯彻其中，具体表现为业主自治，由业主大会共同决定涉及物权行使的事项。因此，区分所有权事务的管理，将尽可能地通过业主大会制定的公约来调整业主间的关系。而《物权法》确立了业主大会议案通过的双多数原则，但现在业主的自治水平一时还难以适应这一变化，议案通过的难度增加，而业主维权的意识又不断增长，在这种情况下，业主大会议事规则、业主公约等自治文件的制定就显得尤为重要，业主委员会成员的责任也变得更加重大。为了避免议案久拖不决、业主委员会到期无法换届等僵局的出现，也为了分担业主委员会及其成员的责任风险，更好地履行工作职责，监督物业管理企业的工作，将会有更多为业主服务的专业机构出现，例如政策法律咨询、顾问、审计、招标代理、诉讼代理、甚至是会议组织、投票监督等项目都可能会产生专业的服务机构参与到物业管理过程中来。◇

　　作者系中国物业管理协会副会长、上海陆家嘴物业管理有限公司总经理

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　　《物权法》部分条款

　　第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。