公积金贷款要权衡房价差

3月17日个人住房贷款利率提高后，五年期以上的公积金贷款的利率是4.41%，同期限的商业贷款利率的下限是5.51%，两者之间相差1.1%，公积金贷款的优惠体现得更加明显了。

然而由于种种原因，许多人买房时并未充分利用公积金贷款，现在一计算，发现很不划算，想要提高公积金贷款的比例。那么怎样才能最大限度地利用公积金贷款呢？

按揭后转公积金贷款不可行

记者：虽然规定个人公积金贷款额最高可以达到25万元，但是实际上贷到这个数额的人似乎并不多，我身边的不少朋友都说自己的房屋贷款绝大部分都是商业贷款。现在算起来，发现挺不划算的。

张雄：我们可以算一笔账，申请住房公积金贷款一个人最高可以贷到25万元，以20年贷款期为例，商业贷款方式下还给银行的钱每月比公积金贷款多151.35元，20年下来利息差达36320元。

记者：这么多啊！如果已经办了按揭贷款，现在想提高公积金贷款的比例行不行呢？

马玺华：按现行的政策来说一般是行不通的。就算可以，也需要做担保什么的，各种手续费一除，也不划算。不过还没买房的人就可以根据个人的情况，用足公积金贷款。

记者：但是实际上真正贷到25万元公积金贷款的人并不多，是条件不允许还是有其他原因？

张雄：这里有几个原因，一是申请公积金贷款有一个前提，如你所在的单位可以提供住房公积金，帮你办理住房公积金贷款。二是现在公积金管理中心委托银行贷款；但并不是对所有的银行都委托，而楼盘的开发商一般也只是和一个或几个银行有合作，如果那几个银行不能办理，也就贷不到公积金了。

用不同方式贷款房价不同

张雄：另外，公积金贷款一般审批速度相对比较慢，一般要一两个月。这样开发商资金回笼的周期不一样。所以有些开发商会把这一两个月资金回笼的影响考虑进来，使得用商业贷款和用公积金贷款买房所获的折扣有所不同。

马玺华：办理公积金贷款还必须符合这么几个规定，一是是否符合申请公积金贷款的条件，如果是广州市户口，在申请贷款的时候必须是连续缴纳6个月以上的公积金，外地户口必须是连续缴纳12个月的公积金，还有一定的房屋抵押产权明细，购房行为要真实，产权要清晰。其次就是关于数额方面的限制，规定了单个人最高公积金贷款数额为25万元，两个人最高可以贷到50万元；再次公积金贷款的数额最高不能超过房价的八成，现在实际上不少都是七成左右。

另外还要看你每个月缴纳的公积金额度。公积金贷款总额＝(每个人目前缴存的公积金余额+每个月缴纳的公积金×从现在到退休时的月数×1.5)×具公积金贷款资格的申请人数。但是要注意的是即使算出来数目超过25万元，也只能以25万元为最高限额。

刘向东：如果有可能的话，可以尽量集中更多的有申请公积金贷款资格的家庭成员在一起申请，因为公积金贷款要按人来算，人数越多就有可能会多贷一些公积金贷款。

权衡利差房价差后再确定比例

刘向东：目前用商业贷款和混合贷款买房的实际价格可能会有一些差异。有的开发商只给纯商业贷款优惠，在这种情况下就要权衡清楚，比较利差和房价差，再确定贷款的比例和数额。

张雄：另外，还得考虑房价差额存到银行能有多少利息。1万元按照最划算的方式存入银行，20年最多储户可得利息7000多元。

马玺华：目前5年以上的公积金贷款利率和商业贷款利率相差1.098%，如果借款30万元，其中可贷25万元的公积金贷款,商业贷款和混合贷款两种方式房价相差1.5万元，则使用足额的公积金贷款10年以上才可能划算。

张雄：另外，提前还贷时要有个先后顺序，一定要先还商业贷款，再还公积金贷款部分。

来源：广州日报