迟延或不能办理产权登记的法律责任

　　迟延或不能办理产权登记的法律责任

　　律师说案

　　2000年底，被告环球公司在取得开发北京市罗庄H-4-48X土地建设的全部手续(包括2000规划建字130X号《建设工程规划许可证》)后，开发建设并销售某小区1至3号楼的商品房。2002年1月21日，环球公司作为出卖人与买受人林某森签订《商品房买卖合同》，确认林某森购买某小区第3座首层08号预售商品房。合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后60天日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受支付违约金。合同签订后，林某森如期按08号住房的实测面积向环球公司交付了全部购房款共计人民币2786450元，环球公司亦于2002年2月28日如期向林某森交付了08号住房。但之后环球公司迟迟不予办理权属登记手续，虽经林某森多次催促，亦始终未按合同约定，协助林某森取得所购房屋的房产所有证。林某森后来得知，环球公司之所以不能按约办理产权手续，是因为环球公司开发的部分房屋超出规划设计，为违法建筑，无法取得规划许可证。2005年6月，为保护自己的合法权益，林某森向人民法院提起诉讼，要求环球公司立即为其办理所购房屋的房屋产权证，并按合同的约定支付违约金人民币139322元及承担本案的诉讼费。

　　以案说法

　　庭审中，环球公司辩称：“林某森确实购买了我公司开发的商品房。我公司在开发过程中，虽然有部分建筑面积超出规划，但我公司均及时向行政机关交纳了罚款，并与相关部门进行协调，规划许可手续未能及时取得与行政部门的行政行为有关，我公司并无主观过错。该楼盘长期无法取得产权证的根本原因不是因为我公司，而是因为相关多个行政主管部门对加层、绿地等问题认识不一所致。现我公司已取得规划许可手续，正在办理大产权，以后会及时为林某森办理其所购商品房的产权手续。因我公司并不存在主观过错，且林某森从未向我公司主张过违约金，已超过诉讼时效，故不同意向其支付违约金。”

　　人民法院经审理查明：因环球公司在未取得3号楼加层部分的《建设工程规划许可证》的情况下擅自开工建设加层部分，导致实际建设的总面积与审批确认的总面积值不相符，故不能办理房屋初始登记手续，亦因此不能办理各套商品房的权属手续。后经环球公司申请，北京市规划委员会于2003年6月23日制作(2003)规补字第X64号《关于原则同意补办规划手续的函》，函告环球公司在接受行政处罚、与北侧单位达成书面协议、与被遮挡住房达成书面协议、将北侧市政道路代征地予以清理腾退后，即可补办规划手续。2003年7月28日，北京市规划委员会制作京规行决字(2003)第005X号《行政处罚决定书》，确认：某小区3号住房实际建设规模超出原建设工程规划许可证批准规模的6334平方米已构成违法建设，决定进行处罚处理，罚款金额2533600元。当日，环球公司全额交纳了罚款。之后，环球公司亦分别与某小区北侧的小区开发商北京某房地产开发有限公司及受遮挡的某小区的住户逐一达成补偿协议，并与基础设施规划处、市政交通等涉及对北侧市政道路代征地处理的行政部门达成一致意见，即将该地作为某小区北侧市政路绿化方案的组成部分，维持现状，作为某小区北侧的绿化带及停车场。2005年5月9日，环球公司最终取得所需的《建设工程规划许可证》(2005规建字023X号，确认建设规模76414.49平方米)，并于第二日将全部相关手续交于北京市海淀区国土资源和房屋管理局，开始办理房屋初始产权登记手续。

　　因此，人民法院认为：合法的买卖关系受法律保护。林某森与环球公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容并无违法之处，故该合同合法有效。林某森与环球公司均应按合同中约定的内容全面履行各自的义务。依据双方的约定，环球公司确实负有在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，如因环球公司之原因未履行义务，造成林某森无法及时取得所购房屋权属证明的后果，则应按林某森已付房款的5%支付违约金。现依据双方的证据，可以确认环球公司在协调并取得新的《建设工程规划许可证》过程中，虽然采取积极主动的态度，但其在未取得加层建筑审批手续的前提下即擅自开工建设，是最终导致形成违法建设、无法办理房屋初始登记及林某森长期无法取得产权证明后果的根本原因，具有明显的主观过错。现环球公司的行为已构成违约，理应依据合同的约定，向林某森支付违约金。就诉讼时效一节，虽然林某森在向环球公司主张时未明确提出索取违约金的主张，但其持续向环球公司主张办理权属登记手续的行为，已足以表明其维护自身权益的意思表示，足以产生中断林某森主张违约金诉讼时效的效果。故法院对环球公司有关诉讼时效的抗辩事由不予采信。鉴于环球公司现已向相关部门提交所需手续，并开始办理房屋初始登记，法院对此不再另行确认期限。待环球公司取得房屋初始登记后，应及时协助林某森办理所购房屋的权属登记，林某森亦应予以必要的配合。环球公司履行协助办理权属登记证明手续的限期，将由法院酌情确认。

　　于是判决如下：一、环球公司在取得本市海淀区罗庄南里某小区一到三号楼的初始产权登记手续后的三十日内，将为办理北京市海淀区罗庄南里某小区三号楼首层08室住房权属登记所需的，应由环球公司提交的全部材料交付行政主管部门，逾期不提交的，则以总房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率向林某森支付自逾期之日至实际交付上述材料时止的逾期赔偿金;二、本判决生效后十五日内，环球公司向林某森支付违约金人民币十三万九千三百二十二元。

　　专家意见

　　本案是较为典型的商品房买卖逾期办理产权证纠纷。办证，俗称的办理“小产权”，是指商品房买卖合同双方当事人持合同和相关文件向房地产登记机构申请将该商品房登记至买受人名下的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人应在下列期限届满取得房屋权属证书：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。近年来，随着期房的大量上市，开发商延期办理产权证的现象也频频发生，有的购房人在入住多年后仍然不能取得房屋产权证，甚至更有个别楼盘因系开发商违规开发、手续不全而根本就不可能按照正常途径取得房屋产权证。房款交付后，入住的房屋却没有产权证，对于购房人来说，不仅会导致经济上的损失，甚至会带来更严重的法律风险，如不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让，无法设定他项权利，在房屋被拆除时也无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿等。

　　实践中，导致房屋延迟或不能办理产权证的原因有很多，但不外乎包括如下几个方面：一是因为开发商的过错引起的，如开发商的开发、销售手续不合法，或挪用契税等相关税费，或土地房屋存在权利纠纷，或开发商资金不足将房屋或在建工程抵押无法按时解除抵押，以及其他的过错导致楼盘不能或暂时不能办理产权登记手续;近两年因房价猛然上涨，还存在个别开发商为赚取房价上涨后的巨额差价而捂盘惜售，故意不及时办理产权证而想达到迫使购房人解除合同的不正当目的。二是因主管部门职权行为偏差所致，如办理测绘、权属登记过程中因相关部门工作迟延导致产权证不能及时办理。三是因购房人自己的原因，如不及时缴纳相关税费，不及时提交办证资料等。四是因为不可抗力，即因不可归咎于任何一方的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、水灾、瘟疫、战争、暴乱等。

　　那么，在什么情况下开发商需要承担逾期办证的违约责任?《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，购房人无法取得或不能及时取得房屋所有权证的，出卖人应承担违约责任。对于该条中“由于出卖人的原因”

　　如何理解?毫无疑问，上述第一种情形，即因为开发商的过错，房屋的开发销售手续不合法、挪用相关税费、故意延迟办理产权登记手续等导致购房人无法取得或不能及时取得房屋所有权证的，显然系“由于出卖人的原因”，开发商须承担违约责任。但是，结合本案，假如不考虑环球公司擅自开工建设加层的违法因素，而假设其辩称的“无法及时取得房屋权属证明的的根本原因”在于“相关多个行政主管部门的认识不一”之理由能够成立，那么能否免除其违约责任呢?即上述原因是否就不属于“出卖人的原因”?从严格意义上讲，合同具有相对性，合同一方由于第三人的原因造成违约的，应先向对方承担违约责任，再依据法律或约定解决与第三人的纠纷。因此严格意义上的“出卖人的原因”理应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期办证，出卖人均应向购房人承担违约责任。

　　具体到实务操作的层面，问题又要复杂得多。事实上，在房管部门的转移登记、发证过程中需要出卖人与购房人协助和配合，开发商独自难以完成。办理房屋转移登记通常需要提供：1、房地产转移登记申请表;2、商品房预售契约;3、身份证明;4、结算证明;5、购房发票(办证联);6、一式两份的测绘图及登记表。此外，房管部门在发证之前，要求购房人缴清税费，出示完税证明。不难看出，转移登记、发证过程中，既要求开发商出具必要的文件，如测绘图、表等，也要求购房人通力配合，填写申请书，提供身份证明、缴清税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。其中，开发商的义务包括：1、已办理完毕初始产权登记，取得测绘图表、办理结算手续并开具结算后的销售发票;2、在购房人申请办证时，提供上述文件;3、依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费;4、为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其它事项以及合同约定的应由开发商承担的其它办证义务。

　　因此，假如不存在开发商违反监管、手续不合法等情形，办证义务通常从开发商交楼后开始起算，在约定的办证期限内，开发商首先要完成初始产权登记，其次通知业主在合理期限内递交办证资料和费用，在收齐资料后及时递交房管部门，等待房管部门办妥登记后领取房产证，通知购房人领回。在这一过程中如发生延迟，则既有开发商准备完毕必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延，也有购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延，还有房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。显然，由于购房人自身的原因导致的办证迟延，开发商无须承担违约责任。那么，另两种情形是否均应由出卖人承担逾期办证违约责任?

　　对这个问题可以从三个方面进行考察。

　　1、对于办理初始产权登记过程中出现迟延，根据《城市房地产开发经营条例》规定，开发商协助购房人办理过户登记手续，并提供必要的证明文件。也就是说，在进入办理房地产权证程序之前，开发商应先行准备好这些文件，如果不能准备好，就属于开发商一方的原因，至于是什么原因导致不能准备好，不属于转移登记过程需要考虑的事实，在所不问。因此开发商以初始产权登记迟延有第三方的原因为由进行抗辩，认为非属于开发商一方原因，要求免责的，法院不应支持。

　　2、开发商在准备好必要文件后，对于登记办证所负有的主要是协助和配合购房人递件办证的义务，只要开发商妥善履行了其协助义务，例如及时通知购房人交资料和费用，及时协助购房人将办证资料交给房管部门，提交办理房产证需要由开发商提供的资料给房管部门，就已属于妥善履行其协助义务。至于房管部门用于审查和办理登记手续所花费的时间，不属于开发商负有协助义务的范围内，因此在此期间出现的迟延不属于开发商的原因，开发商无需承担违约责任。

　　3、从递件到出证这段时间，主要是房管部门用于审查和办理手续的时间，开发商无法控制，也别无选择;此外，递件办证主要是购房人的义务，开发商协助递件通常是依据购房人的授权，为购房人的利益进行，因此将房管部门审查办证导致的迟延归结为开发商一方的原因，也似有不妥。但在审查过程中发现因开发商的责任导致不能发证则开发商仍应承担逾期办证的责任。

　　总之，从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是协助办证或协助办理登记义务，具体包括：提供测绘图表、在房地产转移登记表上盖章等必要法律文件及程序;披露上述信息及应要求提供上述文件;依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于《若干解释》第18条“由于出卖人的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。

　　策略提醒

　　如上，如果因出卖人的原因无法在合同约定或上述法律规定的期限内办理完毕房屋产权证，出卖人就应当承担相应的违约责任。关于出卖人的违约责任如何承担，合同有约定的按其约定，合同没有约定或者损失数额难以确定的，则根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该司法解释第十九条还规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。即同时授予了买受人的合同解除权。

　　在司法实践中，考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力，因此，购房人主张开发商承担逾期办证违约责任时，不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延这一责任构成要件，而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延，此时，举证证明非开发商一方的原因的责任转移到开发商一方，由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则，即法律规定由于出卖人的原因造成的迟延，出卖人应承担违约责任，在司法实践中往往推定迟延是由开发商的原因造成，而将举证证明非开发商的原因的责任倒置给开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。

　　在签订商品房预售合同时，买受人一方应在合同中明确约定办理产权证的时间及逾期办证违约责任的承担方式，尽量约定较高的违约金或按日承担违约金。如果开发商不能按买受人的要求签订关于产权办理的相关条款，或者开发商单方提供的格式合同条款对买受人不利，那么买受人也可以对此可以不做任何约定，既不约定办证的时间，也不约定逾期办证的违约责任，如果出现约定买受人直接引用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求开发商承担违约责任，这样反而对买受人更为有利。