房屋登记办法释义　第七十条

　　第七十条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：

　　(一)登记申请书;

　　(二)申请人的身份证明;

　　(三)已登记备案的商品房预售合同;

　　(四)当事人关于预告登记的约定;

　　(五)其他必要材料。

　　预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

　　【要旨】申请预购商品房预告登记时应提交的材料

　　【释义】本条共分两款。其中第一款是对申请预购商品房预告登记应当提交的材料的规定。第二款规定的是如果预购人与预售人对预告登记附有条件或期限时，预购人单方申请预告登记时应提交相应的证明材料的规定。

　　所谓预购商品房是指，购买人预先向房地产开发企业购买的正在建设中的房屋。本来房屋没有建成，尚未进行所有权的初始登记是不能作为不动产进行交易的，但是为了能够给房地产开发企业提供融资渠道，使之以预售所得价款进行相关的工程建设，我国法律允许房地产开发企业将正在建设中的房屋预先进行销售，即承认商品房预售制度。《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”此外，建设部还颁布了《预售管理办法》对商品房预售进行专门的规范。

　　就预购的商品房而言，由于房屋尚未建成，没有进行所有权初始登记，因此预购人与预售人签订商品房预售合同后不可能马上到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记，只有等到房屋建成并办理了所有权初始登记后，才能办理所有权转移登记，这样就留出了一个很长的时间差，从制度上为那些不讲诚信的房地产开发企业以可乘之机，使之能够很容易欺诈地预购人，进行一房多售。在我国《物权法》正式颁布之前，为了避免预售商品房过程中的欺诈行为，防止一房多售，《城市房地产管理法》等法律规定了预售商品房的登记备案制度。依据这一制度，在商品房预售时，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。此外，建设部颁布的《预售管理办法》还要求房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案(第十条第二款)。在40个重点城市的房地产信息系统建设中，全面推进了这一制度，同时还出台了有关的行业技术规范，即《房地产市场信息系统技术规范》( CJJ/T115一2007。但是，这些规定还不足以保护预购人的合法权益，正因如此，依据《物权法》关于预告登记制度的规定，《办法》明确规定预购商品房时可以办理预告登记。

　　依据本条第一款，申请预购商品房预告登记时应当提交下列材料：

　　1.登记申请书

　　登记申请书是申请任何房屋登记时都必须提交的材料，因为不动产登记法中的一项基本原则就是申请登记原则。申请登记原则包含四层涵义：首先，除非法律另有规定，不动产登记机构不得依职权，而只能依当事人的申请，才能开始登记活动。其次，是否申请登记属于当事人的权利，法律不能强制，甚至对违反者予以处罚。第三，当事人的申请与否不仅决定了登记机构能否启动登记程序，而且决定了登记机构的活动范围。易言之，登记机构不能超越当事人申请的范围从事其他登记行为。第四，在登记完成之前，当事人有权自由撤回登记申请。即使此种撤回使得撤回人因此而违反其所负有的法律上的义务，登记机构也能加以拒绝。因此，只有当事人提交了申请预购商品房预告登记的登记申请书，房屋登记机构才能依法进行登记。登记申请书是体现当事人登记真实意思表示的法律文件，不可或缺。登记申请书一般是由房屋登记机构依法印制的，有固定的格式和内容。

　　2.申请人的身份证明

　　申请人的身份证明包括双方当事人的身份证明。如果申请人是自然人，则应当提供有效的身份证件，包括居民身份证、有效护照等;如果申请人是法人或者其他组织的，则需要提交证明该法人或者其他组织已经设立的法律文件，如企业法人营业执照、事业单位法人证书等。[见第三十条释义]

　　3.已登记备案的商品房预售合同

　　依据《城市房地产管理法》第四十五条第二款、《开发经营条例》第二十七条第二款和《预售管理办法》第十条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。因此，当事人提交的商品房预售合同必须是已经登记备案的商品房预售合同。在实践中，房地产管理部门可通过整合商品房预售许可、预售合同登记备案等业务系统，实现信息的适时传递和共享。

　　4.当事人关于预告登记的约定

　　《物权法》第二十条第一款第一句规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”因此办理预购商品房预告登记必须有当事人之间关于预告登记的约定。登记机构在审查时应当特别注意当事人之间是否有关于预告登记的约定，如果没有约定，则不得办理预告登记。此种约定应当是书面的，它可以体现在商品房预售合同的某一条款当中，也可以体现在当事人签订的补充协议中，还可以是当事人单独订立的关于预告登记的书面协议。

　　5.其他必要材料。

　　关于其他必要材料的规定是兜底性条款，针对不同的情形，其他必要材料也有所不同。例如，当预购人委托他人代为申请预购商品房预告登记的，那么代理人应当提交的授权委托书和身份证明就是必要的材料。而当境外申请人委托代理人申请预购商品房预告登记的，该授权委托书还应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

　　关于上述申请预购商品房预告登记应当提交材料应注意的一点是，不包括商品房预售许可证。在起草《办法》时，有一种观点认为，申请预购商品房预告登记应当提交预售许可证，理由在于：《城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项与《开发经营条例》第二十三条都明确规定，房地产开发企业进行商品房预售之前，必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。此外，《开发经营条例》第二十七条第一款还规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。”《预售管理办法》第六条也规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”因此，商品房预售许可证是必须提交的材料。但是，我们认为，申请预购商品房预告登记无需提交预售许可证。理由在于：首先，商品房预售许可制度是我国法律为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益而设立的一项行政许可制度。没有预售许可证进行商品房预售的行为当然属于违法行为，应当给与相应的处罚。但是，既然申请预购商品房预告登记的材料中已经包括了已登记备案的商品房预售合同，那么显然房地产开发企业就已经取得了预售许可证，再要求提交预售许可证是没有必要的。其次，《办法》第六十九条规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”如果要求申请材料包括预售许可证，则预购人单方申请预告登记时显然无法从房地产开发企业处取得预售许可证，势必要特别规定预购人单方申请预告登记时无需提交预售许可证。有鉴于此，《办法》本条第一款中没有将预售许可证作为申请预购商品房预告登记的必要材料。

　　三、预告登记附条件和附期限时预购人单方申请预购商品房预告登记应提交相应的证明材料

　　依据((物权法》第二十条第一款第一句的规定，预告登记只有在当事人有约定时才能办理，而当事人办理预告登记的约定属于一种双方法律行为，可以适用《合同法》的有关规定。我国《合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”因此，预售人与预购人可以在商品房预售合同中对预告登记的约定附条件或附期限，当预购人单方申请预告登记时，其必须提交相应的证明材料。故此，《办法》本条第二款规定：“预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。”

　　针对所附的条件和期限的不同，证明材料也有所不同。如果预售人与预购人就预告登记的约定所附的是生效条件，则预购人必须提交证明该条件已经成就的材料。例如，预购人与预售人约定只有预购人在支付了全部购房款的80%之后，才能办理预告登记，当预购人在预售人不与其共同申请办理预告登记时，预购人可以单方申请预告登记，但是应当提交其已经支付了全部购房款的80%的证明，否则登记机构认为该生效条件没有成就，不得为预购人办理预告登记。反之，如果该约定附的是解除条件，则预购人应当提交证明该条件没有成就的证明材料。至于对约定附期限的，一般来说登记机构可以直接从当事人的约定中加以判断，预购人无须提交证明材料。