房屋登记办法释义　第八十二条

　　第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。

　　法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。

　　【要旨】集体土地上房屋登记。

　　【释义】本条是关于集体土地上可以申请登记房屋范围的规定。根据《土地管理法》第四十三条的规定，除建设村民住宅、乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。因此，本条对集体土地上可以登记房屋的范围加以规定。

　　1.本条第一款有三层含义：

　　其一，集体土地上房屋可以申请登记。《城市房地产管理法》的适用范围限于城市国有土地上的房屋，没有涉及集体土地。1993年实施的《村镇规划条例》第二十八条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门，应加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”城市国有土地上房屋实行的是“地随房走”原则，抵押、交易相对自由;而在农村，由于社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民安身立命之本，国家短期内将还不会放开宅基地使用权的流转，宅基地上房屋抵押、交易还将继续受到限制。由于多种原因，在此之前，国家一直没有出台集体土地上房屋权属登记的具体的、可操作的规定。在《办法》颁布之前，各地农村集体土地上房屋登记发证工作有两种情形：一是尚未开展农村房屋发证工作，不登记不发证。虽然近几年来，很多地方开始探索农村房屋发证工作，但从全国范围来说，大部分农村在这项工作上进展缓慢。二是小规模开展农村房屋发证工作，但发证机构不尽一致，有的地方由村镇建设管理部门发证，有的地方由城市房地产管理部门发证。2007年《物权法》的出台，建立了房屋登记的新规则与新制度，明确了登记效力，对确认和保护集体土地上农民房屋权利提出了新要求，适时、稳妥、依法、有序地开展集体土地上房屋登记工作成为建设(房地产)主管部门的紧迫工作。《办法》适应了《物权法》的要求，第一次全面、系统、明确规定了集体土地上房屋可以申请登记并领取权属证书。

　　其二，可以申请登记的集体土地范围内房屋规定了两个前提要件：一是依法建造，对于未办理任何审批手续、私搭乱建的违法建筑不能申请房屋登记。集体土地范围内村民住宅和其他房屋建设审批程序存在一定的差异。《城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。二是申请登记房屋的土地性质应为宅基地和其他集体建设用地。根据《土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护。申请登记的房屋所利用的土地必须是经过批准的宅基地或者集体建设用地上建设。

　　其三，集体土地上可以申请登记房屋的范围。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”也就是说，集体所有土地只能进行村民住宅、乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，其他建设都不允许。因此，本条规定可以登记的房屋分为两大类：一是村民住宅，包括农村村民在宅基地新建、改建、扩建和重建的房屋。二是利用其他集体所有建设用地建造的房屋，包括乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建造的房屋。

　　2.本条第二款规定了法律法规冲突适用规则。一是《办法》为部门规章，在效力层次上低于法律和行政法规。当法律、行政法规对集体土地上房屋登记另外有规定且规定与《办法》不一致时，理应适用法律和行政法规。二是其他法律法规对集体土地上房屋登记没有规定时，适用《办法》。三是为未来的新情况留下发展空间，这种规定与《物权法》第一百五十一条和第一百五十三条具有相似性。随着经济社会的发展，农村社会保障制度的健全，城乡经济社会一体化新格局的最终形成，《土地管理法》及其配套政策对集体土地上房屋流转的限制性规定还有逐步调整的余地和空间。因此，《办法》该款规定为将来出现的新情况留下了发展空间。