房屋登记办法释义　第三十六条

　　第三十六条 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

　　(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

　　(二)房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的;

　　(三)房屋面积增加或者减少的;

　　(四)同一所有权人分割、合并房屋的;

　　(五)法律、法规规定的其他情形。

　　【要旨】房屋所有权变更登记的情形

　　【释义】在一般情况下，变更登记和转移登记有较为明确的区分。变更登记后房屋所有权没有转移，所有权主体没有发生实质性变化，如房屋坐落或名称的变更、面积的变更以及所有权人法定名称的变更等。转移登记后房屋所有权发生转移，房屋权利主体发生实质性变化，如买卖、互换、赠与、继承、接受遗赠、以房屋出资人股等引起房屋所有权的转移等。即房屋状况或是所有权人法定名称变更的，属于变更登记。

　　变更登记与更正登记不涉及权利归属和内容更正的关系。更正登记是在登记簿记载内容与实际状况不符时所采取的纠正方式，它可能是权利人以及利害关系人导致的错误，也可能是登记机关的过错造成，通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免真正权利人因登记公信力受到损害。而变更登记是指因权利人名称、房屋现状或者同一所有权人分割合并房屋等发生变更而进行的登记。更正登记是一种主动的登记行为，而变更登记是一种被动的登记行为。属于变更登记的情形主要有：

　　1.房屋所有权人的姓名或者名称的变更。房屋所有权人法定名称的改变，如自然人更改姓名，法人或其他组织更改法定名称。这里需要强调两点：其一，企业股权变更是否需要办理变更登记?企业股权转让并不使该股份制企业的房屋所有权发生转移。因为股权转让只是股东的变化，而股份制企业作为法人并未发生变化(如股份有限公司所发行的股票不断地在流通，但是该企业的房屋所有权并不随之不断地流通)。.因而，这种股东的变化是股权的交易行为而不是房产交易行为，毋须办理房产交易和登记手续。如果股权转让后企业更改法定名称的，则应办理变更登记。其二，个体工商户、个人独资公司的法律地位等同于自然人，个体工商户可以起字号，但并不改变其性质，该两者在法律责任的承担上亦与自然人相同，均为以个人全部财产承担无限责任。因此，在将字号或公司名称改为自然人名称时，所有权并未发生转移，应当办理变更登记。

　　2.房屋坐落的街道名称、门牌号或房屋名称的变更。所谓房屋坐落，通俗地说就是房屋所在的街道(或路、巷等)名称及其门牌号，或者是房屋所在的村、社名称及其门牌号。随着《物权法》的实施和房屋登记簿的建立，房屋坐落将成为登记簿的重要内容，它是确定权利客体范围的主要指标，具有唯一性和合法性;房屋没有唯一和合法的坐落位置，也就难以在房屋登记簿上进行记载。故房屋坐落发生变化应当申请所有权的变更登记。而长期以来，由于种种原因，我国部分地区房屋坐落的管理一直不规范，有的甚至是空白，如有的街道没有使用正式规范的名称;有的街道名称经常发生变化或是地名管理部门、房地产管理部门、户籍管理部门各自冠名等。为此，各地区应加快解决房屋坐落的确定问题，依法统一使用规范的街道(路、巷等)名称，钉挂合法的门牌号，以保障房屋登记簿制度在我国的顺利实施，依法保护房屋权利人的合法权益，维护社会稳定。目前，在上海等城市房屋坐落的确定均由专门的地名管理部门确定。申请房屋坐落变更，应由当地地名管理部门出具申请房屋所在街道、幢号、门号发生变更的证明。

　　3.房屋面积增加或者减少的。本款中所提的房屋面积应当理解为登记簿记载的面积。它主要发生在房屋所有权人未发生变化的前提下，权利人对房屋进行的翻、改、添建或部分拆除的情形下应当申请的登记，另外由于房屋测绘规范的调整导致房屋面积增加或者减少的，也应纳人此种情形。

　　4.同一所有权人分割、合并房屋的。在《办法》制定过程中，对房产的分割和合并问题是做变更登记抑或转移登记存在不同的认识。有一部分观点认为：房产分割、合并前和分割、合并后，所有权的权利主体发生了变化，因此应当属于转移登记，也有一部分观点认为：房产的分割和合并应当属于变更登记，国内也有一些地方性法规已将房产的分割列人变更登记。我们认为，对此款的理解，登记机构应当把握两点：一是分割合并的所有权人必须是同一个人;二是要符合分割、合并的条件，特别是分割并非是产权人自行进行的分割，而应是有权部门批准可以分割，分割的最小单位按照为本办法第十条中规定基本单元执行。房屋分割有不同的情形，同一所有权人分割房屋从分割前和分割后相比较，既未增加新的所有权人、也未减少所有权人。注意共有人对房产的分割截然不同，共有房产的分割是从各个共有人共同地作为全部房屋所有权的权利主体变为各自成为原房屋中某一部分房屋的所有权的权利主体。在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体，而在分割以后，这种共有关系消失，原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋的所有权的权利主体，所有权的权利主体已经发生了变化，应办理转移登记。同一所有权人对自己的房屋进行分割或合并则不同，分割或合并前、后房屋所有权并没有在不同的权利主体之间流转，分割、合并后的权利人并没有丝毫变化，应办理变更登记。比如某产权人原有两间房屋，后来购买了与其房屋相毗连的邻居的一间房屋，在办好这一间房屋的所有权转移登记后，当事人要求将两处房屋合并登记为一处。这是同一所有权人合并房屋，属于房屋所有权变更登记。《办法》区分了两种不同情况下的分割和合并，“房屋分割、合并，导致所有权发生转移的’，为转移登记，同时明确了“同一所有权人分割、合并房翩”为变更登记。