房屋登记办法释义 第十一条

　　第十一条 申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

　　申请登记材料能够提供原件的，应当提供原件;不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

　　申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

　　【要旨】房屋登记申请的一般性规定

　　【释义】《办法》第七条及前文已述，办理房屋登记的第一个环节是当事人提出登记申请，本条是对当事人提出房屋登记申请的一般性规定。

　　本条第一款的要旨有三：一是再次说明房屋登记的属地管辖原则。《办法》第四条已经明确，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构办理房屋登记，一般依当事人申请才能启动，相应房屋登记申请只能向房屋所在地的房屋登记机构提出。房屋登记的属地管辖原则在第四条中已经说明，不再赘述。二是登记应当依申请才能启动。也就是说，除非法律另有规定，登记机构只能依当事人的申请，才能开始登记活动。根据《物权法》的精神，是否申请登记属于当事人的权利，登记机构不能强制。登记机构的活动范围，也由当事人的申请决定，不能超越当事人申请的范围从事其他登记行为。三是当事人申请登记应当提供必要的申请登记材料。依据《物权法》第十一条，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”。可见，房屋权利的设立变更、转让、消灭，都应当由申请人向房屋所在地的登记机构提出申请并提交必要的申请登记材料。

　　关于房屋登记申请人，一般来说，只有与房屋物权变动有关联的当事人才有资格提出申请。依照我国《民法通则》，可以享有物权的民事主体包括自然人和法人(这里的自然人和法人既可以是本国自然人和法人，也可以是外国自然人和法人)。在我国《担保法》、《合同法》、《民事诉讼法》、《著作权法》等法律还出现了“其他组织”一词，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条及《担保法解释》第十五条对“其他组织”的范围作了清楚的界定，即指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。具体包括如下类型的组织：

　　1.依法登记领取营业执照的独资企业、合伙组织;

　　2.依法登记领取营业执照的联营企业;

　　3.依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;

　　4.经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体;

　　5.经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业;;

　　6.法人依法设立并领取营业执照的分支机构;

　　7.中国人民银行、各商业银行设在各地的分支机构;

　　8.中国人民保险公司设在各地的分支机构等。一般来说，这里列举的合伙企业等非法人组织可以作为物权权利人，相应当然也可以作为申请人提出房屋登记申请。

　　本条第二款对当事人提交的申请登记材料做了形式上的要求。申请人提交申请登记材料时，依据登记类别的不同可能包括登记申请书、当事人身份证明、房屋所有权证书(房地产权证书)或房屋他项权证书、合同等登记的原因证明文件，以及建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等申请材料。为了对当事人房屋登记意思表示的真实性有一个基本的判断，申请人提交的申请登记材料一般情况下应当为原件。需要注意的是，要求当事人申请登记时提供原件，并不是要把这些原件都由登记机构收存。如当事人的身份证，一般经登记机构查看后并复印存底即退还登记申请人。全部要求当事人提供原件是不现实的，对于当事人只能提供复印件的，也应保证复印的登记申请材料是真实的，这种情况下就需要有关机关证明当事人提交的复印的登记申请材料与原件一致。这里的有关机关如何理解?一般来说，应当遵循“谁制作、谁证明”的原则，也就是说，原件是由哪个机关制作的，即由哪个机关确认。当事人不能提供建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、结婚证等申请登记材料的原件，只能由原出具该材料的机关确认。如建设单位办理初始登记时，无法提供建筑工程规划许可的原件，最好由规划部门确认建筑工程规划许可证的复印件与原件一致。有些情况下，当事人办理登记时，规划、土地等方面的行政许可文件为城建档案馆保存，也可以由城建档案馆进行证明。具体可由房屋登记机构把握。确认的方式，可以开具证明，也可以在复印件上加盖“与原件确认无异”的印章。对于身份证明、土地使用权证明等申请人能出示而无法交存原件的资料，可由登记机构核验原件后交存该原件的复印件。

　　本条第三款对申请人提供的登记申请材料的真实性和合法性做出了要求。《物权法》对登记机构的登记责任规定较为严格。但实际上，最终的登记错误可能由两种情况引起，一是由于登记机构工作人员的过错所导致;二是登记申请人采取欺骗手段骗过登记人员的审查造成的登记错误。这两种情况对于最后界定登记机构到底应该承担什么样的责任是有区别的。《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”为了落实该条规定，《办法》明确要求申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。