房屋登记办法释义　第八十六条

　　第八十六条 房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：

　　(一)登记申请书;

　　(二)申请人的身份证明;

　　(三)房屋所有权证书;

　　(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

　　(五)证明房屋所有权发生转移的材料;

　　(六)其他必要材料。

　　申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

　　农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

　　【要旨】集体土地上房屋转移登记。

　　【释义】本条是对集体土地上房屋转移登记具体情形的规定。房屋所有权转移登记，是指房屋所有权从转让方转移到受让方的一种权属登记。转移登记和变更登记不同，转移登记的权利主体发生了实质上的变化，而变更登记的权利主体未发生实质上的变化。换言之，转移登记前后的权利主体不一致，而变更登记前后的权利主体一致。转移登记当事人之间通过某种法律行为或者法律事实导致房屋所有权由原来登记的所有权人转移到申请登记权利人名下，比如房屋买卖、交换、赠与、继承、遗赠等等。集体土地上房屋所有权转移登记和国有土地上房屋所有权转移登记的主要差别在于收件资料的不同。

　　1.村民住房所有权转移登记收件。(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)宅基地使用权证明;(五)证明房屋所有权发生转移的材料;(六)农村集体经济组织同意转移的证明材料;(七)其他必要材料。这里需要强调的是关于“农村集体经济组织同意转移的证明材料”。农村房屋所有权转移不能脱离宅基地使用权单独存在，宅基地使用权人应当和该宅基地上房屋所有权人保持一致，房屋的产权人与房屋所占用的宅基地使用权人应当是一致的，不得分离。农村的宅基地使用权是我国特有的一种物权形式，是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，是农民安身立命之本，目前法律法规明确禁止农村宅基地自由流转，禁止城市居民到农村购房。集体土地上房屋登记时提交集体经济组织的同意转移登记的证明文件，可以避免集体土地上房屋违反规定私自流转，从而维护和谐稳定的社会秩序，保障农民基本生存权。

　　2.申请利用其他集体所有建设用地建造的房屋所有权转移登记收件。(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)集体所有建设用地使用权证明;(五)证明房屋所有权发生转移的材料;(六)其他必要材料。

　　3.农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记应提交的资料为：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;(五)证明房屋所有权发生转移的材料;(六)村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料。(七)其他必要材料。这里需要说明的是，提交村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料，是为了贯彻村民自治原则，保护广大农民群众的民主权利，加强对村集体经济组织资产管理的监督，保障了农村社会的发展和稳定，这也与《村民委员会组织法》规定的村民自治原则相一致。

　　4.关于集体土地上房屋转移登记需要强调的几点：

　　一是申请人可以就集体土地上房屋申请转移登记，并不意味着集体土地上房屋可以自由转让。目前，国家政策、法律和法规对集体土地上房屋转移有严格的限制条件。集体土地上房屋所有权转移受到限制主要是由宅基地为集体所有的性质所决定。宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，集体土地上房屋的受让人必须为本集体经济组织成员。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知))(国办发仁[1999]39号)和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发「2004]2s号)均明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发「2007171号)规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　二是注意把握集体土地上转移登记与国有土地上的转移登记的相同点和不同点。两者相同点在于，两者均是房屋所有权从转让方转移到受让方的一种权属登记，登记前后的权利主体发生了根本性变化。两者差别主要在于土地所有性质不同、土地使用权流转限制不同所导致的房屋流转条件不同，具体就是两者转移登记的收件资料的存在很大差别。集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外，必须提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料”，而国有土地上房屋转移登记则只需双方当事人同意即可，集体土地上房屋登记时提交集体经济组织的同意转移登记的证明文件，可以避免集体土地上房屋违反规定私自流转，从而维护和谐稳定的社会秩序，保障农民基本生存权。此外，农村集体经济组织处分其所有的房屋时，除了双方同意外，还应提交村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料，以贯彻村民自治原则，加强对村集体经济组织资产管理的监督。

　　三是在房地分别登记的地方，集体土地范围内村民住房转移登记以“先地后房”为原则，即先办理宅基地使用权变更登记，再办理房屋所有权转移登记。根据房地一致原则，集体土地范围内村民住房转移的，其占用范围之内的宅基地使用权也随之转移。依照《土地管理法实施条例》第六条的规定，依法改变土地所有、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向所在地的县级以上人民政府土地主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记，土地所有权使用权的变更，自变更登记之日起生效。宅基地使用权具有强烈的身份性质，土地管理部门对宅基地的变更登记有严格条件限制，村民住房所有权的转移是否能够符合《土地管理法》及其《土地管理法实施条例》规定的宅基地使用权变更登记条件并且取得宅基地使用权证，房屋登记机构无权认定也难以认定，必须由土地管理部门做出前置认定。如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，无法办理宅基地使用权变更登记，从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。宅基地使用权变更登记后，即表明土地管理部门已经认可了房屋受让人可以依法取得宅基地使用权人，从而房屋登记机构可以据此办理房屋转移登记，避免出现宅基地使用权和房屋所有权主体不一致的情形。