房屋登记办法释义 第十四条

　　第十四条 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。

　　监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

　　【要旨】未成年人申请房屋登记

　　【释义】本条是关于未成年人申请房屋登记的规定。

　　(一)关于未成年人的房屋登记问题

　　自然人的民事行为能力是指自然人通过自己的行为取得民事权利、承担民事义务的能力。我国《民法通则》第十一条规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”

　　同时，为了保护未成年人的合法权益，法律还设置了监护制度。《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：(一)祖父母、外祖父母;(二)兄、姐;(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。”

　　申请房屋登记行为是当事人的民事行为，需要申请人具有相应的民事行为能力。而未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法独自完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人代理，即法定代理。因此，本条规定未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记。有些城市登记部门在办理未成年人的房屋登记时，将监护人的相关信息在登记簿和权利证书上进行附记。为了证明监护人的监护身份，本条同时要求监护人提供能够证明其监护人身份的证明，如父母的身份证明、公证文书、法院的法律文书等。

　　(二)未成年房屋权利人的利益保护问题

　　《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。但是如何判断监护人是否为了未成年人利益一直以来都是存在较大争议的问题。监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。所以，在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。

　　(三)成年的无民事行为能力人或限制民事行为能力人的房屋登记

　　登记机构在办理成年人的房屋登记时，是否需要审查该成年申请人是否具备民事行为能力?

　　按我国《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定结论的，法院应当对鉴定结论进行审查。人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人。因此，某一当事人有无民事行为能力应由人民法院认定。如果当事人的亲属已向登记机构表示某一当事人为无民事行为能力人，可是尚未经人民法院认定，此时登记机构不宜轻易地予以认可;特别是在涉及这一当事人对其房地产权利进行处分时，由于相关的立法尚不完善，登记机构以慎重处理为好。妥善的做法是请当事人亲属及时向人民法院提出申请，由人民法院认定，而后再对该房地产进行处分。但登记机关不能凭当事人亲属的陈述或医疗证明就予认定其为无民事行为能力人或限制行为能力人。因此，登记机构没有依据、也没有能力对成年的登记申请人是否具备民事行为能力进行审查。

　　所以，对尚未经法院认定为无民事行为能力的人，其所从事的房屋处分行为如果产生争议，应以法院对此的判决为准。登记机构虽不能单凭当事人亲属的陈述或医疗证明认定某一当事人为无民事行为能力人，但为避免日后的纠纷，暂时不宜由该当事人直接办理权属登记手续。否则，日后当事人会以登记机关明明知道其无民事行为能力仍为之办理而追究登记机关责任。