房屋登记办法释义　第六十六条

　　第六十六条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列文件，申请变更登记、转移登记、注销登记：

　　(一)登记申请书;

　　(二)申请人的身份证明;

　　(三)登记证明;

　　(四)证明地役权发生变更、转移或者终止的材料;

　　(五)其他必要材料。

　　【要旨】已经登记的地役权的变更、转让和注销登记。

　　【释义】《物权法》对地役权的设立采取登记对抗主义，即只要地役权合同生效就发生了地役权，登记只是发生对抗善意第三人的效力。《物权法》第一百六十九条对已经登记的地役权的变更和注销登记进行了规定，依据该条，“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。依据该条，《办法》本条对已经登记的地役权变更、转移和注销登记应当提交的材料进行了规定。本条中第一、二、五项无须赘述，需要指出的是，本条第三项所言的“登记证明”应当理解为“登记证明材料”;在地役权变更、转让和消灭登记中，就是指地役权人提供的他项权利证书。

　　至于设立之后并未办理登记的地役权，如果其发生了变更、转移之后当事人申请登记的，则直接按照申请登记时的状态(也就是变更、转移之后的状态)申请设立登记即可，而不应办理地役权变更或者转让登记。如果地役权业已消灭，则不再有登记的必要，当事人没有必要先行办理设立登记，再同时办理注销登记。

　　一、地役权的变更登记

　　所谓地役权变更，是指地役权人的姓名、名称发生变化，需役地及供役地的编号、位置等自然状况发生变化，或者地役权的内容发生变更的情形。地役权内容的变更包括当事人协商变更地役权中的利用目的和方法、利用期限，还包括利用范围的变化。所谓利用范围是指供役地上的特定地域范围。一般而言，如无特别约定，地役权应当是为需役地的整体而设定，地役权负担也应当基于供役地的全部，但是法律并未禁止当事人对地役权的利用范围进行特别约定。因此，利用范围的变化也属于地役权的变更。

　　在地役权人的姓名、名称发生变更，需役地和供役地的编号、位置等自然状况发生变化的情况下，参照《办法》第三十六条的规定，可以由地役权人单方申请变更登记。在此情况下，地役权人应当提供地役权变更登记申请书、身份证明、他项权利证书，以及证明地役权人的姓名、名称发生变更，需役地和供役地的编号、位置等自然状况发生变化的文件来申请变更登记。需要指出的是，此种变更登记应当由地役权人单方申请，供役地权利人负有协助的义务，例如在供役地自然状况发生变化的情况下，供役地权利人应当提供相应的证明文件给地役权人。而供役地权利人无权提出此种变更申请，这主要是因为，一方面，地役权的上述变更，并不涉及供役地权利人的利益，其没有必要提出此种变更登记的请求;另一方面，如果允许供役地权利人就供役地自然状况的变化申请变更登记，则在地役权人不知悉的情况下，其可能通过变更申请，损害地役权人的利益，例如，供役地权利人可能提供虚假的证明材料，免除自己房屋上的地役权负担。而登记机构往往没有能力对此予以审查。如果供役地的自然状况等内容发生变化，而地役权人拒不进行变更登记且影响到供役地权利人利益的，供役地权利人可以请求更正登记。

　　在地役权内容发生变更的情况下，因该变更系基于当事人的协议而发生，故而需要双方当事人申请变更登记。双方当事人应当提供登记申请书、各自的身份证明、他项权利证书和双方协议变更地役权的合同，来申请变更登记。

　　对符合规定条件的地役权变更登记，登记机构应当将地役权的变更事项记载于需役地和供役地的登记簿，并注销地役权人的原他项权利证书，颁发新的他项权利证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　二、地役权的转移登记

　　所谓地役权的转移，是指地役权人发生了变化。如前所述，地役权具有从属性，它只能随同需役地一并转移，而不能单独转移。因此，《物权法》第一百六十四条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”据此，在房屋登记中，地役权的转移必须以需役地所有权的转移为前提。换言之，证明地役权转移的文件实际上就是需役地所有权转移的文件。因此，地役权的转移登记，申请人不但要提交登记申请书、他项权利证书等申请材料，还要提供证明需役地所有权发生转移的文件，如需役地所有权因买卖、赠与、继承等而转移的材料。在需役地所有权因买卖、赠与等法律行为而转移的情况下，应当双方当事人共同申请;而在需役地所有权因继承、遗赠等而转移的情况下，则只能由取得物权的当事人单方申请(地役权的转移登记应当随所有权转移登记一并办理，两者不能分离)。

　　在《办法》制定过程中，就地役权的转让登记应当如何处理，或者说在登记规则上如何体现地役权的从属性，存在争议：一种观点认为，依据《物权法》第一百六十四条，需役地所有权转移，地役权一并转移，因此，在当事人没有特别约定或者说登记簿没有记载当事人存在特别约定的情况下，在当事人申请需役地转移登记时，无须当事人申请，登记机构应当依职权办理地役权转移登记。另一种观点认为，依申请原则为((办法》的基本原则，而且登记机构无从得知当事人之间是否就地役权是否一并转移存在特别约定，故而，办理需役地所有权转移登记时，依据《物权法》第一百六十四条，没有特别约定的当事人应当一并申请地役权转移登记。《办法》本条强调，“已经登记的地役权变更的，当事人应当提交下列文件，申请变更登记”。可见其最终采纳了第二种见解，要求当事人申请办理变更登记，而不允许登记机构依职权办理变更登记。

　　需要指出的是，如果在需役地转移的情况下，当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面证明。登记机构办理转移登记时应当同时办理地役权注销登记。

　　三、地役权的注销登记

　　在地役权消灭的情况下，已经办理登记的地役权也应当及时办理注销登记。这是因为即便地役权已经消灭，但在登记未注销的情况下，基于登记的公信力，第三人仍然有理由相信地役权的存在，这就加重了供役地的负担，妨害了供役地的流转，从而可能损害供役地权利人的利益。所谓地役权消灭的情形，具体包括：

　　(一)地役权合同已被依法解除

　　《物权法》第一百六十八条规定：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”可见，地役权可以因地役权合同的解除而消灭。根据我国《合同法》的有关规定，合同解除是指因一方当事人行使法定或约定的解除权，或者经双方当事人协议，而使有效存在的合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。对于地役权合同的解除，有以下几点需要注意：

　　第一，地役权合同解除，可以导致地役权消灭。《物权法》强调地役权合同生效，即发生创设地役权的效果;登记发生对抗善意第三人的效力。因此，地役权合同解除，自然地役权原则上应同时消灭。但是，如果业已办理了地役权登记，则即便地役权合同已经被解除，但在登记未注销的情况下，基于登记的公信力，第三人仍然有理由相信地役权的存在。第三人取得需役地所有权或者使用权的，仍然应当一并善意取得地役权，供役地权利人不应以地役权合同已被解除为由来加以抗辩。

　　第二.关于法定的地役权合同解除事由，依据第一百六十八条，有如下两项：一是地役权人滥用权利。地役权人附有损害避免义务，应当尽量减少对供役地权利人物权的限制。如果地役权人滥用权利，过于妨害供役地权利人的利益，则供役地权利人有权解除合同。二是履行迟延。在当事人约定了支付相关费用的情况下，依据地役权合同，支付费用为地役权人的主义务。如果地役权人付款迟延，尤其是在合理期限内经两次催告仍然没有支付的情况下，这就意味着地役权人以其行为默示拒绝了支付相关费用的要求，换言之其已经无意履行地役权合同，自然供役地权利人有权解除合同。

　　第三，除上述两项法定解除权发生事由之外，《合同法》第九十四条规定的其他法定解除情形也适用于地役权合同。例如一方当事人明确拒绝履行合同，另一方有权解除合同。

　　第四，当事人之间也可以约定解除事由，即在地役权合同中约定在特定情况下一方当事人有权解除合同。对于法定的两项解除权发生事由，当事人也不妨约定其具体情形。例如，当事人可以在合同中对滥用地役权的具体情形，加以详细约定。当事人也可以协议对地役权合同进行解除。

　　第五，在这些事由发生的情况下，合同并不当然解除。根据《合同法》第九十六条的规定，解除权的行使以意思表示为之。解除的通知到达对方当事人，合同发生解除的效果。可见，在当事人因法定或约定条件的发生而享有解除权的情况下，并不直接发生合同解除的效果。法律允许解除权人根据自己的利益和意志决定是否行使该权利来解除合同。解除权的行使无须对方当事人的同意，由解除权人依单方意思为之。解除权也不同于可撤销合同中撤销权，后者的行使需要经过法院或仲裁机构，而解除权的行使无须通过法院或仲裁机构，可以直接以意思表示来进行。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　第六，根据《合同法》第九十七条的规定，应当根据合同性质是否是继续性合同，并结合履行情况来具体确定其效力是单纯的向将来消灭还是溯及既往的消灭。地役权合同属于继续性合同，故而其解除只向将来发生效力，已经履行的内容继续有效。

　　(二)地役权期限届满

　　他物权作为限制物权，原则上应当有其存续期限。现代民法中，就需役地和供役地所有权人之间设立的地役权，为充分实现不动产的利用效率，而且考虑到“地役权限制所有权之程度非常低，而且，由于其限制范围内，并不是全部剥夺所有权人的使用”，故而法律允许其设定无期限的地役权。但是，实践中大多数地役权都是有其期限的。在期限届满时，自然应当消灭。

　　(三)供役地被国家征收

　　征收为所有权的原始取得，故而供役地被征收的情况下，其所有权和其上的权利负担均予消灭。而供役地使用人设定地役权时，如果其权利被国家征收，基于地役权之从属性，地役权也应当消灭。但是，如果是需役地被征收或者征用，除非地役权的行使已没有必要，否则地役权并不消灭，而是由国家取得地役权。

　　(四)混同

　　他物权与所有权混同的情况下，他物权原则上应当消灭。但是就地役权而言，其混同的情况下法律后果略有不同。地役权因混同而消灭，包括如下情形，一是当地役权为供役地所有人所设定时，地役权人必须取得供役地所有权且供役地上不再有其他使用权，地役权因混同而消灭;二是当地役权为供役地使用人所设定时，地役权人取得了供役地的使用权，从而地役权因混同而消灭。

　　(五)地役权无存续的必要

　　地役权的设定目的在于增进需役地的利用效率，实现其便利。如果因客观情势变化，地役权的存在已经不能再实现其利用目的， 则没有必要再强加给供役地以负担，也给地役权人增加费用。例如为引水而设定地役权，但是水源已经干涸，自然没有继续保留地役权的必要。《瑞士民法典》第七百三十六条规定：“地役权对于需役地已无任何利益时，承役地所有人可请求涂销登记。”我国台湾地区“民法”第八百五十九条亦规定：“地役权无存续之必要时，法院应供役地所有人之申请，得宣告地役权消灭。”此种做法，值得借鉴。《合同法》第九十四条以根本违约或者说合同目的不能实现为基本的法定解除事由，据此，在地役权已无存续必要时，地役权合同的目的已经不能实现，自然当事人有权解除合同。因此，我们认为，在此情况下，可以准用《物权法》第一百六十八条的规定，消灭地役权。

　　此外，地役权的消灭，也可以因法定或地役权合同约定的解除条件成就;供役地或需役地灭失等原因而消灭。

　　在地役权消灭的情况下，其注销登记的申请，原则上应当由地役权人单方申请，供役地权利人负有协助的义务。但是，在双方协议解除地役权合同的情况下，应当由合同双方当事人共同申请。需要注意的是，如果是单方提出申请的话，在地役权期限届满、供役地被征收、混同、供役地或者需役地灭失的情况下，登记机构审核相关材料之后可以为之办理注销登记，但如果其提出的地役权消灭事由为地役权合同解除或者地役权无存续必要，则鉴于登记机构并无对民事实体关系进行审查并予以裁判的权限，登记机构应当要求其提供对方当事人的书面同意或者法院、仲裁机构的法律文书，方可为其办理注销登记。如果地役权已经消灭而地役权人拒不办理注销登记，供役地权利人可以申请更正登记，注销其供役地上并不存在的地役权负担。

　　对符合规定条件的地役权注销登记，登记机构应当将地役权的消灭事项记载于不动产登记簿，并注销地役权人的他项权利证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。