房屋登记办法释义　第八十一条

　　第八十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记的，房屋登记机构可以依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。

　　【要旨】依职权撤销登记

　　【释义】依职取撤销登记的情形

　　一、撤销登记与注销登记

　　《权属登记管理办法》第二十五条规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：(一)申报不实的;……注销房屋权属证书，登记机关应当做出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”福建省、江西省、南京、苏州、合肥、哈尔滨、长春等地的地方性法规也规定了提供虚假证件、证明或者申报不实，造成登记有误以及涂改权属证书的，登记机构有权注销登记或者权属证书。

　　《广州市城镇房地产登记办法》则将其单独作为依职权撤销登记来予以规定，其第54条强调“有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以撤销原房地产登记：(一)司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明房地产登记是当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取的;(二)房地产行政主管部门核准登记不当，造成重复登记等错误，通过更正登记不能纠正的;(三)当事人提交的权属来源证明文件被撤销的。房地产行政主管部门应当将撤销登记的决定在做出决定之日起十五日内送达当事人，并将原房地产权证书公告作废。”从《物权法》的规定来看，所谓注销登记，系不动产物权消灭之后所进行的登记;而依据《行政复议法》第二十八条，撤销则是对主要事实不清、证据不足的行政行为通过一定的方式使之自始归于无效。在登记申请材料虚假的情况下，登记行为据以做出的事实依据显然不存在，故而将其作为撤销处理，更符合法理。

　　二、规定依职权撤销登记的原因

　　在当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记的情况下，一方面，登记机构依据这些材料做出的登记行为，显然其主要事实不清、证据不足，难以支持登记机构据此做出的登记行为。据此，我们说登记机构应当撤销该登记行为。另一方面，就实体法律关系而言，当事人通过非法手段申请登记，就已经表明，其通过登记行为表达的物权变动的意思并不真实，因此，其登记赖以成立的实体法律关系应当被宣告无效或者被撤销。根据《民法通则》和《合同法》的规定，无效或者被撤销的法律行为自始无效，自然登记簿记载的权利状况与真实权利状况也是不一致的。因此，本条规定的情形属于因登记原因无效导致的登记错误，实际上也属于广义的更正登记的范围。

　　但是，一方面，考虑到此种情形下，申请人的主观恶性严重，往往伴随着相应的行政处罚乃至刑事责任;另一方面，《物权法》第二十一条第一款也将这种情况单独列出，明确强调“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”。从而将此种情形排除出登记机构对登记错误的无过错赔偿责任之外。加之登记实践中一贯将其单独处理。故而，《办法》也将此种情形从第八十条中单独列出，作为一种特殊的情形来特别规定。

　　三、撤销的条件

　　本条强调，登记机构依职权撤销登记行为的前提，不仅要求“当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记”，而且要求该项事实已经为“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明”。

　　如前所述，对于此项事实，由于其涉及实体民事法律关系以及对违法犯罪行为的认定，登记机构并无此项审查的能力及权限。因此，本条强调以相关单位的法律文书作为前提。惟须注意的是，这里的法律文件应当从严把握，限于做出终局裁决的法律文书。其中司法机关发生法律效力的文件，应当是指法院认定该项事实的存在的生效判决以及检察院认定该项事实存在的不起诉决定书;同样，仲裁委员会发生法律效力的文件，应当是指仲裁委员会认定该项事实存在的生效裁决书。至于检察机关、公安机关以及其他行政机关做出的其他发生法律效力的起诉书，即便其中涉及对此项事实的认定，但其通常不具备终局效力，原则上不宜据此依职权撤销登记。

　　还需要强调的是，即便有相关法律文书证明“当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记”的事实，在依职权撤销登记时，还必须考虑利害关系人的保护问题。登记系不动产物权的公示手段，在登记系因非法手段取得、登记簿的记载存在错误时，可能基于对登记簿的信赖，已经发生了一定的物权变动。在此情况下，撤销登记，可能牵涉到第三人的利益。申言之，如果在非法取得登记之后，该房屋上又发生了转移登记、他项权利设定登记、查封登记、异议登记，即便相关法律文书能够证明登记系非法取得，登记机构也不能直接予以撤销登记。

　　在撤销原房屋登记之后，登记机构应当收回房屋权属证书、登记证明或者直接公告作废;在权属证书或者登记证明没有收回的情况下，登记机构应当将这一事实注记于登记簿。