房屋登记办法释义　第十三条

　　第十三条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

　　共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

　　【要旨】共有房屋登记的申请

　　【释义】本条是关于共有房屋申请登记的规定。

　　(一)关于共有的概念

　　我国《民法通则》及《物权法》规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，换言之，是指多个权利主体对一物共同享有所有权。例如，两个人共同所有一栋房屋。共有作为所有权的一种形态，是与单独所有是相对而言的。共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物。共有包括按份共有和共同共有两种形式。《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”按份共有，又称分别共有，是与共同共有相对应的一项制度，指数人按应有份额(部分)对共有物共同享有权利和分担义务的共有。例如，甲、乙共同出资购买一栋房屋，甲出资20万元，乙出资10万元，甲、乙各按出资的份额对该房屋享有权利、分担义务。《物权法》第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。在按份共有中，各共有人的份额(又称应有份)必须是明确的，其具体数额一般是由共有人约定明确的。如果按份共有人对共有物享有的份额没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。

　　共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的特征是：第一，共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系、家庭关系;第二，在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额。这是共同共有与按份共有的主要区别;第三，在共同共有中，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。关于共同共有的形式，我国学界普遍认为主要包括以下三种：第一，夫妻共有。夫妻共有是共同共有最典型的形式。我国婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：一是工资、奖金;二是生产、经营的收益;三是知识产权的收益;四是继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外;五是其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。例如，夫妻双方出卖、赠与属于夫妻共有的财产，应取得一致的意见。夫妻一方明知另一处分财产而未作否定表示的，视为同意;第二，家庭共有。家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，共同创造、共同所得的财产。例如，家庭成员交给家庭的财产，家庭成员共同受赠的财产，以及在此基础上购置和积累其来的财产等。概言之，家庭共有财产是家庭成员的共同劳动收人和所得。家庭共有财产和家庭财产的概念是不同的。家庭财产是指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和，包括家庭成员共同所有的财产、夫妻共有财产和夫妻个人财产、成年子女个人所有的财产、其他家庭成员各自所有的财产等。家庭共有财产则不包括家庭成员各自所有的财产;第三，遗产分割前的共有。我国台湾地区“民法”第一千一百五十一条规定：“继承人有数人时，在分割遗产前，各继承人对于遗产全部为公同共有。”所谓“公同共有”即我们所说的“共同共有”。我国《继承法》第二十四条规定：“存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。”

　　(二)关于共有物处分的法律规定

　　首先介绍法律关于共有人对共有物应有部分的规定。应有部分实际上是指共有人对共有物所有权所享有的比例，或者说是各个共有人行使权利和承担义务的范围。应有部分的特点表现在：第一，应有部分是抽象的而非具体的范围。应有部分只是行使权利的范围，在共有中不能根据应有部分而对共有物进行实际的量的分割。例如，甲乙双方共有一套两间房屋，各享有50%的产权，如果将房屋按面积各分一半为两人分别享有，就实际是做出了一种量上的分割。如果采用这种划分方式，则共有权将不复存在。共有房屋的应有份额只是表示行使权利应当按照一定的比例进行，但在共有关系存续期间，不能根据应有部分的比例实际分割房屋。第二，应有部分不是局限在共有物的某一个特定部分之上，而是抽象的存在于共有物的任何一部分之上，也就是说共有人根据其应有份额可以对共有物的任何一个部分行使权利。

　　关于共有物的处分，《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，我国物权法在按份共有物的处分间题上是实行“多数决”原则，即由占份额三分之二以上的按份共有人同意，即可处分共有物。例如，7个人共同出资购买一套房屋，各占1/7份额，如果要将这套房屋出售或者出租，只需7个共有人中的s个人同意即可。在共同共有物的处分问题上，《物权法》则采取全体共有人“一致决”的原则。例如，甲乙二人为夫妻关系，甲乙二人共同共有一套房屋，在这套房屋转让时，必须以甲乙二人的一致同意为前提。另外，如果共有人另有约定，就不适用上述规则，共有人之间关于共有物处分的有关约定可以优先于法律规定适用。

　　但是，以上所述都是法律关于共有人之间民事法律关系的规定，具体从登记的角度来说，则需要所有的共有人共同申请登记。这是因为，登记机构为实现登记的公信力效力，必须按照登记依申请启动的原则，通过共有人共同提出申请，如实反映相关事项，提供详尽的申请登记资料，以此来保证登记内容的完整性和准确性。申请共有房屋登记的情形，包括共有房屋所有权的设立、转移、消灭、共有房屋的分割和转让、共有房屋的抵押、设立地役权等。

　　(三)关于共有房屋登记申请人的规定

　　本条第一款规定，共有房屋应当由共有人共同申请办理登记。一方面是基于登记依申请启动的原则，另一方面是为了保证登记内容的完整性和真实性。

　　本条第二款规定，部分共有人可以申请共有房屋的所有权变更登记。这里的房屋所有权变更，主要是指本办法第三十六条中的第(一)、(二)、(三)、(五)种情形，即房屋的自然状况变更或权利人名称、姓名的变更。对本办法第三十六条中的第(一)种，即部分共有权人的姓名或者名称变更的情形，允许由相关的共有人直接申请变更登记，不难理解;但对于第(二)、(三)种，即共有房屋自然属性发生变更时，部分共有人也可以申请变更登记问题，可能很多登记人员难以理解。这里介绍一下房屋登记代位申请的概念。

　　代位申请是指当事人怠于申请登记时，利害关系人为了保全自己或者权利人的利益，以自己名义代位登记权利人向登记机构申请登记。代位申请主要分为两类：第一，对申请事项不直接享有权利，但该事项是否登记将与其产生法律上的利害关系。其典型例子是基于债权人代位权进行的代位申请，其目的在于保全代位权人的利益，是债权人行使代位权的表现。日本《不动产登记法》第四十六、第九十三条规定了不动产代位申请权;第二，申请事项的直接权利人为数人，他们之间存在共有、共同继承等共同关系，其中一人或者数人为了全体权利人的利益，在其他权利人未申请的情况下，可代位申请该共同关系的的登记。这种代位申请的目的在于保全代位申请人以及被代位的权利人的共同利益。如台湾《土地登记规则》第三十二条规定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或数人，为全体公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后，应将登记结果通知其他共有人。”由于我国不动产登记立法的缺失，法律尚无代位申请权的明确规定。

　　本条第二款同时规定了一种共有房屋登记的特殊情形，即共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。这是因为，共有性质或者共有人份额变更，实际已经涉及到了共有房屋的权利状况变动，对全体共有人的共有关系产生了根本的影响，所以应当由全体共有人共同申请登记。在实践中，共有房屋的共有性质变更主要是共同共有转为按份共有，如家庭成员、夫妻关系存续期间的共同共有，当事人因某些原因约定转为按份共有;而按份共有的共有人变更共有份额的行为，实质是共有人之间应有部分的权利转移。

　　(四)在办理房屋登记时，登记机构是否需要审核有无潜在的(隐形的)共有人

　　在现实生活中，共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。尤其突出的是在夫妻关系存续期间，夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。此时，就会造成登记簿记载的物权状况与实际情况不符，由此引发种种纠纷。因此，登记机构在办理房屋登记时是否需要审核有无潜在的(隐形的)共有人，一直存在较大的争议。本办法在起草过程中，多数专家认为，按照《权属登记管理办法》第十一条第四款：“共有的房屋，由共有人共同申请”，凡属共有的房屋，当事人应当按实际的权利状态申报产权，这是权利人自己应尽的义务。尤其是在《物权法》确立了登记生效原则和善意取得制度后，登记本身作为不动产物权变动的公示手段，具有公信力，应当保护以该公示信息进行交易行为的善意第三人的合法权益，否则房屋登记制度将失去其应有的功能，并可能使整个房屋交易秩序陷人混乱。

　　对于隐形共有人问题，实践中存在两种情况。一种情况如北京、上海、广州、深圳等城市，在《物权法》实施前就已经明确登记机构登记的房屋所有权人为实际的所有权人。对于这类城市，实际上已经解决了衔接和过渡的问题。另一种情况，也是大多数城市的做法，因为《婚姻法》及《婚姻法解释(二)》第十九条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”，因此，对夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。特别是在推行住房制度改革中，对于购买的所租住的公房，通常以双方工龄合并计算房价，但购房合同是以一方签订的，房屋产权也是登记在一方名下。对这一类城市，需要针对不同的情况分类处理，第一类：对于物权法和((办法》实施以后进行初始登记的房屋，登记机构首先在受理登记环节应当告知其共有房屋必须共同申请，并通过填写申请表询问登记申请人是否为共有，让申请人自己签字确认。登记机构根据申请人的申请办理房屋登记，登记簿上记载的房屋所有权人为实际所有权人，今后登记机构在办理该房屋的相关登记时不再审查是否存在隐形共有人。第二类，对于物权法实施前已经进行初始登记的房屋，当事人来申请抵押、转移等相应登记的，登记机构应当要求当事人夫妇双方共同到场，共同申请，不能共同到场的，应提交其配偶的书面委托书并经公证，同时，告知其可以增加共有人，登记机构可结合相关登记增加共有人，并在房屋登记簿上记载为共有。若申请人确认为单方所有，应当提交未婚证明或关于房屋属于单方所有的书面约定，不能提供未婚证明的，应当由当事人出具具结保证，并承诺由其承担相应的法律后果的书面材料，登记机构可在登记簿上记载房屋所有权为单方所有。第三类，对于物权法实施前已经进行初始登记的房屋，当事人并未申请相关登记，登记机构在建立登记簿时应当在登记簿上予以注记，在今后办理相应登记时按第二类情况办理。登记机构也可通过在当地发布公告等形式进行宣传，对于夫妻共同财产但登记在一方名下的，可申请增加共有人，从而逐步解决隐形共有人问题。

　　因此，《办法》实施后，如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机构不应对此承担责任。从目前的司法实践来看，多数法院也认为，在这种情况下，对于信赖房屋登记簿的第三人来说，登记簿未记载权利的一方是不能以其享有共有权为由主张登记簿上记载的权利人所做出的处分行为无效的。例如，以丈夫一方名义登记的房屋由丈夫出卖后妻子一方是不能以其为房屋共有人为由要求法院宣布撤销善意第三人的房屋所有权的。而对于实际共有人因此受到的损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。

　　(五)夫妻共有房屋登记中的几个常见问题

　　1.婚姻存续期间，已登记为夫妻共有的房屋，又申请改为单方所有，应该如何办理登记在日常工作中，确实会遇到一些原来已登记在夫妻双方名下的共有房屋，当事人又要求重新登记为一独有。这对于一般的家庭来说，本来是没有必要的，但只要双方是自愿的，并不违反《婚姻法》的规定。有些登记部门同志担心，这类情况中可能会是当事人为了逃避债务而实施的恶意行为，给予登记可能会承担法律责任。但是，登记机构无法、也无权对此进行审查，所以应当予以办理相应的转移登记。

　　a.婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有，登记机构应当如何办理?

　　对此，可理解为登记簿记载的房屋权利状态与事实权利状态不一致，只要夫妻双方能够提供充分的证明，提出增加共有人的登记申请，登记机构可给予办理相应的更正登记。

　　3.婚前登记在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的，应当按照房屋转移登记办理，由夫妻双方共同申请。申请登记要件中应当包括房屋归双方共同所有的约定。

　　总的来说，夫妻共有房屋登记的种类较多，法律关系比较复杂，各地做法差异也比较大。所以，登记机构在办理此类登记时，应当注意审查共有合同或协议的有关约定内容，细化受理环节的询问事项，并区分《物权法》及本办法出台前、后有关做法的衔接与过渡。