面对房主“一房二卖”的违法行为应当如何维权?

咨询热线内容
我姓尹。不久前，岳父刚刚去世，岳母搬来和我们同住，加之妻子刚给我生个大胖小子，使原来的小屋一下子显得很拥挤。经过再三考虑，我决定买一套大一点的房子。但考虑到自身的经济状况，我最终买下了李某的一套二手房，并与其签订了房屋买卖合同，约定在3个月内办理房屋过户手续。 不久前，一个姓吕的中年男子找上门来，说这是他的房子，要求我马上搬出，并出示了房产证，而房产证上所记载的日期竟然是我购房后。这回我傻了眼，我怎么也想不到竟是这种情况， 自己掏钱买房，也签了合同，最终却弄个竹篮打水一场空。
请问：房子的所有权到底归谁?我该怎样维护自己的权益?

律师专线解答
现实中有些黑心的房主为赚取更多的钱，经常将一处房产二卖，甚至三卖，使您，这样的善意第三人的利益无端受损。尹先生，我们非常同情您的遭遇，但不得不遗憾地告诉您：您并不享有房屋的所有权，您只能要求李某返还房款并赔偿损失。
第一，您与吕某一样，都是在平等自愿的基础上与李某签订的房屋买卖合同，且您与吕某在这一事件中均不存在过错，根据我国《合同法》第44条关于“依法成立 96合同， 自成立时生效”的规定，上述两个房屋买卖合同均合法有效，受法律保护。但是，，我国法律对不动产的转让还规定了另外一个条件，即必须经过房屋产权登记手续才能转移所有权。据您所述，您与李某并未办理房屋过户手续，而与之相反的是，吕某却办理了房产过户手续，持有房产证，所以房屋的所有权应归吕某，您不能主张房屋的所有权。
第二，根据我国《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因为房屋所有权属于吕某，“继续履行、采取补救措施”这两种承担违约责任的方式已经不具备执行的可能性，所以您可以要求其赔偿损失，除了要求其返还房款外，还可以要求其返还利息。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对在两个房屋买卖合同有效的情况下，谁可享有房屋所有权这一问题认识不清楚。

律师提醒与注意事项
实践中，开发商的违约经常会导致购房者不得不在价格已经一路飙升的房地产
市场上重新购房，使其蒙受巨大的差价损失。但是，由于这种损失属于正常的商业风险，并且没有统一的参照标准，因此，开发商仅需要退还您所支付的购房款和利息，并赔偿相应的损失，而对这种差价损失则一般不会赔偿。
在房地产买卖关系中，房地产公司“一房二卖”不但违反了市场交易中最基础的诚信原则，更是对购房者合法权益的严重损害，我国法律也正是出于保护房地产交易的安全，维护市场经济的正常秩序，才在法律中规定了惩罚性赔偿责任的适用并具有严格的条件，其目的是为了惩罚开发商恶意欺诈性的“一房二卖”行为。因此，购房者应当积极利用这一法律规定，有效保护自己的合法权益。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条
《中华人民共和国民法通则》第八十五条